In un contesto dominato dall’incertezza macroeconomica, il classico dilemma degli investitori torna a farsi sentire con forza: dove rifugiarsi quando azioni e obbligazioni perdono contemporaneamente appeal?
Il 2025 si è aperto con uno scenario decisamente articolato: da un lato, rendimenti obbligazionari che si allargano e timori di recessione; dall’altro, mercati azionari volatili, guidati più da aspettative e retorica politica che da fondamentali solidi.
Se a prima vista l’oro sembra il vincitore designato, a ben guardare si scopre che non è l’unico “safe haven” in gioco. C’è un’altra categoria di asset che torna prepotentemente alla ribalta: gli asset reali, e in particolare l’immobiliare.
Recessione in vista, e dazi in aumento: un mix esplosivo
Secondo le ultime stime pubblicate da J.P. Morgan Research (aprile 2025), la probabilità di una recessione negli Stati Uniti nel corso dell’anno si attesta attorno al 60%. A pesare sul quadro macro ci sono le recenti scelte politiche di Washington: tariffe sulle importazioni dalla Cina fissate al 145% e una tariffa universale del 10% su tutti gli altri Paesi. Una svolta protezionistica che si innesta in un momento in cui le banche centrali hanno dichiarato guerra all’inflazione. oggi in rallentamento, ma senza ancora mostrare segnali concreti di inversione di rotta sui tassi d’interesse.
La Federal Reserve, per ora, sembra voler attendere, mentre la BCE ha anticipato, aprendo spiragli su un uleriore allentamento del credito in Europa. Tuttavia, la fragilità dell’attuale contesto economico lascia poco spazio all’ottimismo: il mercato obbligazionario riflette già questi timori, con i rendimenti che si muovono in modo non coerente con un classico scenario di ripresa (anche se i tassi scendono).
Ed è proprio in questo “limbo macro” che torna alla ribalta il mattone, in tutte le sue declinazioni, come alternativa valida per chi cerca stabilità, protezione e, in alcuni casi, anche crescita reale.
L’immobiliare come bene rifugio: perché ha senso (di nuovo)
Gli asset immobiliari, per definizione, appartengono alla categoria dei beni reali: hanno valore intrinseco, non dipendono dalla fiducia nel sistema monetario e tendono a proteggere il capitale nei periodi di inflazione o stagnazione economica. Ma c’è di più.
Nel settore immobiliare, il debito gioca un ruolo chiave, rappresentando spesso tra il 50% e il 65% del valore dell’asset. Quindi in prospettiva di un calo dei tassi, potrebbe logicamente aprirsi un nuovo scenario positivo per il mercato del credito, per chi (durante un ipotetica recessione) dovesse riuscire a sostenere nuovi pesi debitori.
Inoltre, molti contratti di locazione sono indicizzati all’inflazione, il che implica che anche in presenza di pressioni inflazionistiche residue, i canoni d’affitto potrebbero continuare a salire, garantendo flussi di cassa resilienti. Questa caratteristica conferisce una natura semi-anticiclica al settore immobiliare, rendendolo uno strumento interessante in fasi di discesa dei mercati azionari o di incertezza sui bond.
Infine, il tema dei dazi potrebbe giocare un ruolo indiretto ma rilevante: se da un lato i costi dei materiali per le nuove costruzioni potrebbero aumentare, ciò riduce l’offerta potenziale futura, sostenendo i prezzi degli immobili esistenti. In pratica, chi ha già acquistato potrebbe ritrovarsi con asset rivalutati per effetto di una compressione dell’offerta.
Quali segmenti seguire: REITs sotto la lente
Negli ultimi anni, il segmento più caldo è stato senza dubbio quello legato alla logistica e ai data center, spinto dal boom dell’e-commerce e dalla digitalizzazione post-Covid. Tuttavia, il rallentamento economico potrebbe ora mettere pressione su queste asset class, soprattutto per quanto riguarda i magazzini e gli spazi industriali.
Il modo migliore per monitorare questa evoluzione è tramite i REITs (Real Estate Investment Trusts), in particolare quelli quotati, che scontano in tempo reale le aspettative del mercato. E qui il quadro è interessante: nel 2025, l’ETF IWDP, che replica l’andamento dei REITs globali dei Paesi sviluppati, ha toccato ripetutamente nuovi minimi, riflettendo le pressioni statunitensi. Al contrario, l’ETF IPRP, focalizzato sull’Europa, ha mantenuto un’andatura laterale, segno che il mercato immobiliare europeo mostra maggiore resilienza.
REITs da tenere d’occhio
In questo contesto, non tutti i REITs reagiscono allo stesso modo. Alcuni esempi da considerare in senso positivo, a causa delle loro caratteristiche anti-cicliche:
- American Tower Corporation (AMT): attiva nel settore delle torri per telecomunicazioni, si distingue per una forte resilienza nei momenti di crisi. Il traffico dati non subisce flessioni nemmeno in recessione, rendendo questo business relativamente anticiclico.
- Enbridge (ENB): focalizzata su infrastrutture energetiche, mostra solidità in termini di cash flow.
Quindi, cosa aspettarsi da questo mercato?
Con un’economia sull’orlo della recessione, dazi in aumento e politiche monetarie ancora restrittive, l’immobiliare torna ad assumere il ruolo storico di bene rifugio. Ma oggi non basta più comprare un fondo qualsiasi: serve analisi, comprensione dei flussi, dei contratti e delle aspettative macro.
I dati suggeriscono che alcune nicchie, come logistica specializzata, housing multifamiliare e infrastrutture digitali, possono ancora offrire protezione e rendimento, soprattutto in Europa. Ma il monitoraggio continuo delle novità in ambito economico potrebbe riservare in futuro nuovi spiragli d’ingresso.
L’investitore informato deve sapersi muovere tra queste sfide, per essere il protagonista delle proprie scelte, non una vittima del ciclo economico.
