Brutte notizie dal fronte degli affitti a breve termine, in altre parole delle locazioni turistiche. E le brutte notizie vengono da una festa mancata, quella delle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina.
Ha avuto una certa eco l’indicazione che, in occasione dell’evento sportivo d’eccellenza, il confronto fra alloggi in locazione e alberghi sta vedendo primeggiare i secondi. In base a un’indagine condotta dallo studio legale Bird&Bird il calo sarebbe fortissimo, con appena un 30% di prenotazioni rispetto alle potenzialità dell’offerta.
Come andrà l’ultima ora?
È pur vero che spesso le richieste sugli affitti immobiliari caratterizzano l’ultima ora, quando gli hotel propongono i “last minute”. Se sono convenienti si scelgono questi ultimi; in caso contrario si preferisce l’alternativa dei b&b. Ci sono vari motivi che potrebbero aver portato a una situazione certamente anomala: Milano e Cortina sono destinazioni “top” e quindi molto care; i locatori di eventi turistici come le Olimpiadi sono gruppi organizzati pure sul fronte degli appassionati (perciò più propensi a viaggiare insieme, cogliendo le offerte “all inclusive” degli alberghi); l’ampia superficie geografica in cui si svolgono gare e cerimonie – da Cortina allo Stelvio, da Milano a Verona e da Livigno ad Anterselva – impone molti viaggi e quindi trasferimenti affidati a operatori specializzati, maggiormente efficienti se con punti di partenza e arrivo concentrati, come nel caso degli hotel. I quali si sono dimostrati anche commercialmente più flessibili rispetto al fronte dei privati locatori di alloggi, convinti forse questi ultimi che si stesse realizzando per loro una formidabile occasione di business. Prezzi allora su, forse troppo.
Le lobbies vincono
In realtà il fronte degli affittuari immobiliari parla di una vera e propria azione di sensibilizzazione da parte degli organizzatori delle Olimpiadi a favore delle strutture alberghiere per evidenti interessi turistici locali. È possibile che ciò sia avvenuto e in tal caso si confermerebbe come la lobby degli hotel sia più forte e dinamica rispetto a quella dei locatori di appartamenti. Sotto tanti profili è inevitabile che sia così, anche perché il contesto politico e amministrativo italiano sta davvero punendo l’alternativa immobiliare.
Effetto normative
Una certa diffusione di irregolarità gestionali e fiscali ha portato all’introduzione di limitazioni dovute in parte al caos degli ultimi anni. Hanno funzionato?
Cin (Codice identificativo nazionale): volto a contrastare l’abusivismo e a garantire la trasparenza, deve essere richiesto dai titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere e dai locatori di unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione breve per finalità turistiche. Nel caso di mancata esposizione è prevista una multa da 800 a 8.000 euro.
Inevitabilmente ciò comporta una certa burocrazia, nel complesso però accettabile. L’introduzione quindi del Cin ha causato effetti negativi solo parzialmente.
Cedolare secca o no: su questo fronte ci sono dei possibili motivi di stortura fiscale
- Se si ha un solo appartamento l’aliquota fiscale è rimasta al 21%. Il proprietario ha la facoltà di scegliere quale unità abitativa beneficia di tale tassazione ridotta in sede di dichiarazione dei redditi, nel caso ne disponga di una.
- Se si hanno due alloggi l’aliquota sale al 26%.
- Con un terzo appartamento si passa ad attività di impresa, con l’obbligo di partita Iva, iscrizione Inps gestione commercianti, nonché contabilità e adempimenti fiscali da impresa.
È chiaro come disporre di più alloggi comporti maggiori complicazioni e oneri. Succede così che nelle famiglie con più componenti si ripartisca l’attività su varie persone. Inoltre la differenza fra 21 e 26% di aliquota non è poca cosa, portando a storture che soprattutto nelle piccole località turistiche causano motivi di minore o maggiore competitività. Da notare poi come, superata la soglia dei due appartamenti, sia fondamentale valutare se convenga aprire una Srl immobiliare. Si potrebbero così dedurre costi di gestione, utenze e oneri di manutenzioni, che con la cedolare secca vanno invece fiscalmente persi.
Per lo studio legale Bird&Bird tutti questi vincoli hanno rallentato l’attività delle varie piattaforme, trasformando le Olimpiadi 2026 in un banco di prova per l’intero settore. C’è chi si dice però più ottimista e parla di una fase di rodaggio inevitabile in un settore così articolato. Sarebbe tuttavia opportuno che l’Agenzia delle Entrate intervenisse con precisazioni definitive su alcuni punti rimasti oscuri nel cambiamento delle normative.
Key-box, ciascuno fa per sé
Le cassette di sicurezza per depositare le chiavi di accesso agli appartamenti sono state vietate in molte località, in seguito anche alla normativa che richiede la verifica dei documenti di identità da parte di chi sovrintende l’immobile destinato ad affitti brevi. Intanto il Consiglio di Stato ha confermato l’obbligo di riconoscimento di persona degli ospiti negli affitti brevi, limitando appunto l’uso delle key-box e dei check-in automatizzati. Ciò sta provocando non pochi problemi, con impatti su costi, procedure e responsabilità penali. Prendiamo il caso di una località di montagna: i turisti – spesso giovani – giungono magari in ore tarde di notte. Chi gestisce la struttura dovrebbe restare in attesa fino al momento dell’arrivo, con implicazioni per lui negative.
Questo aspetto richiede norme chiare, non penalizzanti e uguali a livello nazionale. Non sta accadendo e anzi le amministrazioni locali aggravano il quadro con disposizioni spesso confuse e contradditorie. Il che avviene anche su aspetti più generali. Per esempio l’Alto Adige (figurarsi!) ha chiuso le porte dell’attività a chi non ha residenza nella provincia di Bolzano. Ma gli alto atesini possono sviluppare business in Veneto o in altre zone italiane, alla faccia della libertà di impresa. La Sicilia ha dovuto nel frattempo modificare alcune normative sul settore che risultavano del tutto sfavorevoli alle locazioni immobiliari. E la lista potrebbe proseguire.
Tutto questo ha certamente inciso sul settore, con molti operatori – quelli meno competenti o più sporadici – che stanno uscendo dal mercato. È un modo di professionalizzare questo comparto economico? Lo è sicuramente ma dopo il flop delle Olimpiadi occorrerà riorganizzare la materia eliminando accozzaglie normative soprattutto a livello locale. Basta quindi “fai da sé” delle singole amministrazioni, spinte spesso in questo da potenti interessi localistici.
