Nuove regole per i bonus edilizi, ecco come evitare di perderli

Cambiano le regole per avere i bonus edilizi condominiali e si rischia di avere una detrazione più bassa se non si fa una formale comunicazione all’amministratore di condominio.

In vigore dal 2026 nuove regole per i bonus edilizi: spettano detrazioni ridotte se non si comunicano per tempo i dati all’amministratore. La questione riguarda i lavori effettuati sulle parti comuni del condominio per le quali l’amministratore deve trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo 2026 i dati dei condomini per le spese sostenute nel corso del 2025.

Da quest’anno, però, l’amministratore deve comunicare anche chi ha diritto alla detrazione al 50% (chi vive nell’immobile) e chi a quella al 36% (in caso si tratti di seconda casa). Ma deve essere il cittadino a comunicare all’amministratore la spettanza.

L’onere informativo, quindi, ricade sul singolo proprietario, mentre l’amministratore si limita soltanto a trasmettere le informazioni all’Agenzia delle Entrate e, in mancanza di una comunicazione, applicare al condomino la detrazione minore.

Gli obblighi degli amministratori nel 2026

Entro il 16 marzo 2026 gli amministratori di condominio devono procedere a comunicare telematicamente all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute nel 2025 per le quali c’è diritto a una detrazione. Nella trasmissione l’amministratore deve comprendere un elenco analitico delle spese e la quota di spesa imputata a ogni condòmino. Da quest’anno, inoltre, è necessario inserire anche la destinazione d’uso dell’unità abitativa (dato che fino allo scorso anno non era richiesto) per determinare se l’abitazione è principale o seconda casa.

Specificare la destinazione d’uso serve a determinare la percentuale di detrazione spettante, dato che viene inserito in automatico dall’Agenzia delle Entrate nella dichiarazione dei redditi precompilata.

L’amministratore, però, inserisce questa informazione solo se il condòmino ha provveduto, di sua iniziativa a fornirla formalmente. Il condòmino che non comunica nulla, quindi, si vedrà applicare nella dichiarazione precompilata la detrazione al 36%.

Come cambia il 730 precompilato

Le bozze del 730/2026 precompilato mostra che il campo 26, in cui inserire la “Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” presente da quest’anno due codici (e non soltanto il codice 1 come lo scorso anno) e nello specifico:

codice 1 riservato ai titolari di diritti reali di godimento (proprietario, usufruttuario, uso o abitazione) nel caso l’immobile sia abitazione principale. In questo caso spetta la detrazione al 50%;
codice 2 per il proprietario non residente e per i titolari di diritto personale di godimento (inquilini, comodatari, familiari conviventi, coniuge non proprietario) per i quali spetta la detrazione al 36%.

Perché l’amministratore non può ricavare il dato dall’anagrafe condominiale? L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, nella risposta 244/2025, che l’amministratore non può presumere la destinazione d’uso con i dati in suo possesso perché ci sono casi legittimi in cui la dimora abituale del contribuente non corrisponde a quella anagrafica.

Senza segnalare la destinazione d’uso cosa succede?

La nuova dichiarazione dei redditi è stata implementata anche di un campo 30, una sezione che va compilata in base alla trasmissione dell’amministratore di condominio che ha tre diverse opzioni:

codice 0 con il quale segnala che non si tratta di un’abitazione principale (detrazione al 36%);
codice 1 con il quale segnala che si tratta di un’abitazione principale (detrazione al 50%);
lasciare il campo vuoto, opzione che deve essere scelta se il condòmino non ha effettuato la comunicazione.

Nel terzo caso l’Agenzia delle Entrate non sa a quale detrazione abbia diritto il contribuente e proprio per questo deve essere proprio quest’ultimo a mettere mano ai dati della dichiarazione precompilata. Il danno non è quello di dover intervenire nella correzione o integrazione dei dati, ma è quello che facendolo si perdono i benefici di una dichiarazione precompilata accettata senza correzioni, ovvero l’esclusione dai controlli preventivi