Manutenzione della caldaia, ogni quanto va fatta e cosa rischia chi non la fa

La manutenzione della caldaia è obbligatoria, soprattutto per ragioni di sicurezza. Ecco ogni quanto va fatta, a chi spetta e cosa rischia chi non la fa.

La manutenzione della caldaia è indispensabile a garantirne il funzionamento corretto, a tenere sotto controllo il risparmio energetico, ma soprattutto a evitare incidenti e malfunzionamenti pericolosi. La manutenzione è fondamentale per garantire la sicurezza degli abitanti dell’immobile e dei vicini e, più in generale, di tutta la collettività esposta al rischio di inquinamento ambientale.

Per questo motivo la legge delinea in modo specifico gli obblighi di manutenzione, prevedendo sanzioni severe per chi non li rispetta. Vediamo quindi cosa c’è da sapere per evitare spiacevoli conseguenze.

A chi spetta la manutenzione della caldaia

Prima di sapere quali sono gli obblighi riguardo alla manutenzione delle caldaie e i rischi per chi non li rispetta è opportuno distinguere a chi spettano questi compiti. In particolare, bisogna differenziare tra case in locazione e non, con un’ulteriore distinzione per i condomini con riscaldamento centralizzato.

Il proprietario di casa è interamente responsabile della manutenzione quando vive personalmente nell’immobile e quest’ultimo non è situato in un condominio con riscaldamento centralizzato.

Quando l’immobile si trova in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato (che quindi ha un’unica caldaia) la manutenzione deve essere verificata dall’amministratore di condominio, suddividendo poi la spesa tra i condomini in proporzione dei millesimi di proprietà.

Invece, per la casa in affitto la manutenzione della caldaia è suddivisa tra inquilino e locatore. Quest’ultimo deve occuparsi delle operazioni straordinarie, della sostituzione, dell’installazione e del collaudo della caldaia. L’affittuario, invece, deve provvedere alla manutenzione ordinaria della caldaia, che comprende:

La pulizia della caldaia.
Il controllo dei fumi.
La sostituzione dei componenti usurati, poiché l’usura è legata all’utilizzo che ne fa l’inquilino.

Di conseguenza, quando la casa in affitto fa parte di un condominio con impianto termico centralizzato l’inquilino deve corrispondere al proprietario di casa i costi che riguardano la sua parte di manutenzione.

Ogni quanto va fatta la manutenzione

I tempi per la manutenzione della caldaia non sono discrezionali, ma sono definiti dalla legge in base al tipo di alimentazione della caldaia, alla data di installazione e alla potenza dell’impianto. In particolare, le tempistiche per la manutenzione ordinaria sono segnalate sul libretto della caldaia o – in assenza di indicazioni – stabilite dal tecnico che si è occupato dell’installazione e dei successivi controlli.

Di norma, la manutenzione ordinaria si effettua con cadenza annuale o talvolta perfino biennale, ma alcune caldaie possono necessitare di controlli più frequenti. Spesso, la manutenzione ordinaria viene eseguita direttamente insieme al controllo dei fumi di scarto, che si esegue secondo i dettami di legge.

Nel dettaglio, il controllo dei fumi va fatto:

Ogni anno per le caldaie con potenza oltre 100 kW a combustibile solido o liquido;
ogni 2 anni per le caldaie con potenza oltre 100 kW a gas metano o Gpl;
ogni 2 anni per le caldaie con potenza compresa tra 10 e 100 kW a combustibile solido o liquido;
ogni 4 anni per le caldaie con potenza compresa tra 10 e 100 kW a gas metano o Gpl.

Le caldaie con potenza inferiore a 10 kW non necessitano di controlli obbligatori, si tratta infatti di piccole stufe, anche se è preferibile effettuarli. Per conoscere le tempistiche bisogna quindi verificare sul libretto la potenza della caldaia e la sua alimentazione.

In seguito al controllo, il tecnico rilascia un attestato, fornendone una copia sia al responsabile dell’impianto che al Comune. Quest’ultimo, infatti, può eseguire delle ispezioni sugli impianti. Nei Comuni con più di 40.000 abitanti, peraltro, previsti controlli a campione che devono essere anticipati da un preavviso minimo di 2 settimane.

Cosa rischia chi non la fa

Chi non si occupa della manutenzione della caldaia rischia diverse conseguenze, non solo dal punto di vista legale. Se non viene verificato il corretto funzionamento della caldaia, infatti, si rischiano consistenti perdite dal punto di vista dell’efficienza energetica e della sicurezza, con un incremento dei costi economici per le spese e dei costi in salute. I malfunzionamenti, infatti, possono provocare incidenti, anche gravi, e un’eccessiva immissione di anidride carbonica.

A livello puramente legale, invece, ci sono le seguenti sanzioni:

sanzione da 500 a 600 euro per la mancata compilazione del libretto (obbligatoria per la manutenzione ordinaria e per gli interventi straordinari) per il responsabile della manutenzione;
sanzione da 1.000 a 6.000 euro per il manutentore che non ha compilato il libretto;
sanzione da 50 a 3.000 euro se non viene effettuata la manutenzione;
aumento di 200 euro della sanzione per la mancata compilazione del libretto se vengono rilevate anomalie.

Le sanzioni vengono comminate al responsabile, dunque all’inquilino, locatore o amministratore di condominio a seconda delle circostanze.

Quanto costa la manutenzione della caldaia

L’intervento di manutenzione della caldaia ha un costo variabile a seconda della caldaia, degli accorgimenti necessari e dal manutentore, ma è di norma compreso tra 50 e 100 euro.

Il controllo delle emissioni inquinanti si aggira, invece, intorno a poco più di 100 euro. In ogni caso, il rilascio del bollino blu – che attesa il controllo dei fumi sul libretto – ha un costo fisso di 13 euro.

La manutenzione straordinaria ha poi costi più elevati, spesso intorno ai 500/600 euro, dovuti alla complessità degli interventi, ma in alcuni casi è detraibile.