Per decine di anni comprare una casa da affittare è stato, per molte famiglie italiane, l’investimento per eccellenza, qualcosa che si poteva vedere e toccare, lasciare ai figli, che sembrava al riparo dall’inflazione. Ma con i tassi chhe salgono di nuovo, i prezzi delle case che corrono più o meno quanto l’inflazione e i BTP che offrono rendimenti che non si vedevano da tempo, è tempo di tornare a chiedersi se investire nel mattone oggi convenga ancora.
La risposta non è uguale per tutti, cambia molto se si devono investire dei risparmi, se si ha già un appartamento ereditato, se si pensa di comprare con un mutuo o di puntare sugli affitti brevi. C’è però un metodo che vale in ogni caso, ovvero fare il conto del rendimento netto, cioè quanto resta in tasca dopo tasse, costi e imprevisti, e confrontarlo con quello che si otterrebbe con la stessa cifra senza alcuno sforzo.
Il mercato immobiliare oggi
Secondo i dati provvisori dell’Istat pubblicati il 17 settembre, nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni sono saliti del 4% su base annua. Nel primo trimestre l’aumento era stato del 5,1%. Le case nuove sono cresciute del 5% e quelle esistenti del 3,7%. Le differenze fra le città sono marcate: Torino +8,5%, Roma +6,4%, Milano appena +2,4% dopo anni di rincari.
Il dato va però letto accanto all’inflazione, che a settembre l’Istat ha stimato al 4,2%. In termini reali, quindi, nell’ultimo anno il valore delle case è rimasto sostanzialmente fermo. Chi ha comprato per proteggere il proprio patrimonio dal carovita c’è riuscito, ma senza guadagnare nulla.
Le compravendite sono rimaste al palo. Nel secondo trimestre l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha contato 201.596 transazioni, appena lo 0,1% in più di un anno prima. Ha comprato con un mutuo il 47% delle persone fisiche, una quota in lieve calo, con un tasso medio sulla prima rata intorno al 3,6% e nello stesso periodo i contratti di locazione residenziale sono aumentati del 3,1%, e del 3,7% nei comuni ad alta tensione abitativa.
Fronte affitti, secondo l’osservatorio di Immobiliare.it Insights, nel primo semestre il canone medio nazionale è arrivato a 14,7 euro al metro quadro al mese (+2,9%). Nelle città più care, però, la corsa si è fermata. A Milano i canoni sono calati dello 0,9%, a Bologna del 3,2%, a Firenze dello 0,2%. È un segnale importante per chi pensa di comprare contando su affitti sempre in crescita.
Il confronto tra l’investimento immobiliare e il BTP
L’investimento in immobili va sempre confrontato con quello che si può ottenere senza inquilini, senza manutenzione e senza burocrazia. Oggi il termine di paragone è facile da trovare. Nella mattinata di giovedì 15 ottobre il BTP decennale rendeva il 4,51%, con lo spread sul Bund a 111 punti base. Con la tassazione agevolata al 12,5% sui titoli di Stato restano circa 3,9% netti l’anno.
È opinione diffusa che convenga investire in una casa solo se rende almeno 2 o 3 punti più dei titoli di Stato, un margine utile a compensare i rischi che il BTP non ha. Un appartamento non si vende in un giorno, ha bisogno di cure e dipende dalla puntualità nei pagamenti di chi lo abita.
Le cifre che circolano sul rendimento degli affitti sono quasi sempre lorde e per questo possono trarre in inganno. Secondo Idealista, nel terzo trimestre del 2026 una casa in Italia ha reso in media l’8,6% lordo, contro il 9,7% del trimestre precedente. Il calcolo però mette semplicemente a confronto i prezzi e i canoni degli annunci, prima di tasse e spese. Nelle grandi città la percentuale si abbassa molto: 6% a Roma, 5,4% a Firenze, 5,2% a Bologna, 4,8% a Milano. I valori più alti si trovano in capoluoghi come Biella (11%), Messina e Trapani, dove però è anche più difficile trovare inquilini affidabili e rivendere.
Esempio: comprare un appartamento da 200 mila euro ad uso investimento
Per capire quanto resta davvero, conviene fare un esempio con numeri realistici. Prendiamo un bilocale da 200.000 euro, comprato come seconda casa da un venditore privato tramite agenzia, con una rendita catastale di 800 euro. Lo affittiamo a 1.000 euro al mese con un contratto libero 4+4, per un rendimento lordo del 6%, in linea con quello di Roma.
Prima ancora di incassare il primo canone, l’acquisto costa quasi il 10% in più del prezzo poiché si paga l’imposta di registro al 9%, calcolata sul valore catastale grazie al sistema del prezzo-valore, cioè circa 9.070 euro. A questa si aggiungono la provvigione d’agenzia, che al 3% più IVA vale circa 7.320 euro, il notaio e le imposte fisse. In tutto l’investimento sale a circa 219.000 euro.
Ogni anno, poi, il canone si assottiglia. Abbiamo ipotizzato un mese di sfitto o di mancato pagamento, l’IMU all’aliquota massima ordinaria dell’1,06%, le spese condominiali a carico del proprietario e un’assicurazione. Abbiamo anche accantonato l’1% del valore per la manutenzione straordinaria, prima o poi inevitabile (una caldaia, un bagno da rifare, la facciata del condominio). Sul canone incassato si paga infine la cedolare secca al 21%.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Canone teorico (12 mesi) | 12.000 euro |
| Un mese di sfitto o morosità | −1.000 euro |
| IMU (1,06%) | −1.425 euro |
| Spese condominiali a carico del proprietario | −600 euro |
| Manutenzione straordinaria (accantonamento 1%) | −2.000 euro |
| Assicurazione | −200 euro |
| Cedolare secca 21% sul canone incassato | −2.310 euro |
| Netto annuo | 4.465 euro |
Rapportati ai 219.000 euro investiti, i 4.465 euro netti valgono un rendimento di circa il 2% l’anno. Quel 6% lordo, cioè, si è ridotto a un terzo. Investita in BTP decennali, la stessa cifra darebbe oggi circa 8.600 euro netti, quasi il doppio, senza alcun impegno.
Quanto deve rivalutarsi la casa per valerne la pena
In questo esempio la differenza fra casa e BTP è di circa 1,9 punti l’anno, la rivalutazione minima che l’appartamento deve garantire, anno dopo anno, solo per pareggiare il titolo di Stato. Il conto tiene già insieme due vantaggi spesso sottovalutati del mattone, ovvero il canone che segue l’inflazione al rinnovo del contratto e il valore dell’immobile che, nel lungo periodo, tende a seguire i prezzi.
Occorre anche considerare che alla vendita si paga di nuovo l’agenzia e che, se si rivende entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza è tassata al 26%. Chi ragiona su un orizzonte breve, magari con l’idea di ristrutturare e rivendere, deve quindi mettere in conto una rivalutazione ancora più alta. Nell’ultimo anno, come si è visto, i prezzi si sono limitati a tenere il passo dell’inflazione. Inoltre, la Bce ha alzato i tassi due volte nel 2026, l’ultima il 10 settembre, e questo rende più cari i mutui di chi dovrebbe comprare da noi domani.
Il mattone conserva però un vantaggio reale, quello di proteggere dall’inflazione meglio di un BTP a tasso fisso. In una fase in cui i prezzi al consumo corrono al 4%, è un argomento serio da tenere a mente. Chi vuole la stessa protezione senza un inquilino ha comunque a disposizione i titoli indicizzati all’inflazione.
Comprare con il mutuo oggi fa lavorare la leva contro il rendimento
Molti pensano di comprare la casa da affittare con un mutuo, così da investire meno capitale proprio e lasciare che sia l’inquilino a pagare la rata, ma il ragionamento funziona solo quando il rendimento netto dell’immobile supera il costo del debito. Oggi non è così.
Secondo le rilevazioni di Facile.it, a settembre il tasso fisso medio dei mutui era del 3,46%, in salita rispetto a luglio. Per una seconda casa le banche finanziano in genere una quota più bassa del valore e a condizioni meno favorevoli. Torniamo al nostro bilocale e immaginiamo di finanziare il 70% del prezzo, cioè 140.000 euro, al 3,5% su 25 anni. Nel primo anno gli interessi valgono circa 4.900 euro, più dei 4.465 euro netti prodotti dall’affitto. Il canone copre la rata (circa 700 euro al mese), ma l’investimento in sé perde soldi. Diventa conveniente solo se la casa si rivaluta.
In finanza questa situazione si chiama leva negativa: il debito amplifica i guadagni quando i prezzi salgono e amplifica le perdite quando restano fermi. Comprare a debito una casa da affittare oggi è quindi una scommessa sulla rivalutazione, più che un investimento a reddito.
E se la casa è ereditata?
Molti hanno già un appartamento, ricevuto in eredità, che rende poco. Qui conviene porsi la domanda che si fa per ogni investimento già in portafoglio: se oggi avessi il valore della casa in contanti, la comprerei?
Riprendiamo il nostro esempio. Vendendo l’appartamento a 200.000 euro e pagando l’agenzia, restano circa 192.700 euro. Per una casa ricevuta in successione la plusvalenza non si paga. In BTP decennali quella somma renderebbe oggi circa 7.600 euro netti l’anno, contro i 4.465 dell’affitto, cioè un rendimento di circa il 2,3% sul valore di realizzo. La differenza, oltre 3.000 euro l’anno, è il prezzo che si paga per tenere la casa.
Possono esserci ottime ragioni per pagarlo, come voler lasciare l’immobile ai figli, usarlo in futuro, oppure si può puntare su una zona destinata a valorizzarsi. Conviene però che sia una scelta consapevole e non semplice inerzia e va considerato anche il peso della casa sul patrimonio. Per molte famiglie italiane, infatti, gli immobili rappresentano già la parte più grande della ricchezza e un secondo appartamento concentra ancora di più il rischio su un solo bene, magari anche nella stessa città.
Inquilini, sfratti e canone concordato
Il timore più diffuso fra i piccoli proprietari resta quello dell’inquilino che smette di pagare. I dati del Viminale dicono che nel 2025 i provvedimenti di sfratto sono stati 37.122, in calo del 7,6% sull’anno precedente, e quelli eseguiti con l’ufficiale giudiziario sono stati 18.292.
I numeri sono contenuti rispetto ai milioni di contratti in essere, ma chi ci passa rischia di perdere molti mesi di canone, oltre alle spese legali e ai danni all’immobile. Per questo nel nostro conto abbiamo previsto un mese di mancato incasso l’anno, ed è una stima prudente solo se l’inquilino viene scelto con cura. Prima di firmare conviene sempre chiedere documenti che dimostrino il reddito, cioè buste paga o dichiarazione, un deposito cauzionale pieno ed eventualmente una fideiussione.
Il canone concordato è uno strumento spesso trascurato che cambia i conti più di quanto si pensi. In cambio di un affitto più basso, fissato dagli accordi territoriali, nei comuni ad alta tensione abitativa la cedolare secca scende al 10% e in tutti i comuni l’IMU si paga al 75%. Rifacendo il calcolo con un canone più basso del 15%, il netto annuo resta praticamente identico, circa 4.550 euro contro 4.465. Il proprietario incassa quasi lo stesso. Chi accetta un canone più basso tende inoltre a restare più a lungo e a pagare con più regolarità e così si riduce anche il rischio di sfitto.
Per gli affitti brevi la differenza fra lordo e netto è ancora più ampia
Gli affitti turistici promettono incassi molto più alti, ma i costi sono proporzionali. Sul prezzo pagato dall’ospite bisogna togliere le commissioni delle piattaforme, le pulizie e la lavanderia a ogni cambio, le utenze, l’arredo da rinnovare e, se non si gestisce tutto in prima persona, il compenso di un property manager. Il dato che fa davvero la differenza è il tasso di occupazione. I gestori professionali riescono a tenere l’appartamento occupato per gran parte dell’anno, mentre un privato con un solo immobile spesso si ferma molto più in basso. Nelle città più battute, inoltre, l’offerta è cresciuta tanto da comprimere i prezzi per notte.
Con la Legge di Bilancio 2026 la cedolare secca al 21% si applica a un solo immobile a scelta, sul secondo sale al 26% e dal terzo appartamento affittato per brevi periodi si presume un’attività d’impresa, con partita IVA e contributi. Ogni unità deve poi avere il codice identificativo nazionale (CIN), e diversi comuni hanno introdotto o stanno valutando limiti nei centri storici. Chi compra oggi per fare affitti brevi deve mettere in conto che le regole potrebbero cambiare di nuovo durante la vita dell’investimento.
Attenzione alle regole che cambiano
Una casa resta per decenni nello stesso posto, esposta alle decisioni di governi e comuni, e questo è forse il rischio più difficile da misurare. In Italia l’IMU la decide il comune, che può alzarla, e detrazioni per ristrutturare cambiano quasi ogni anno e, senza una nuova proroga, dal 2027 il bonus ristrutturazioni passerà dal 50% al 36% per l’abitazione principale e dal 36% al 30% per gli altri immobili. Il governo ha approvato il 13 ottobre il Documento programmatico di bilancio e una conferma delle aliquote attuali è in discussione, ma fino all’approvazione della manovra non c’è nulla di certo. Per chi compra da affittare e pensa di rivendere entro qualche anno, ristrutturare senza un’agevolazione significativa raramente si ripaga.
Quello che succede in Spagna mostra quanto velocemente possa muoversi la politica quando la casa diventa un’emergenza sociale. Alla fine di settembre, dopo grandi proteste per il caro affitti, il governo Sánchez ha approvato un decreto che sospende gli sfratti delle famiglie vulnerabili fino al 2030 e proroga i contratti in scadenza. Il 2 ottobre il Congresso lo ha bocciato e il 6 ottobre l’esecutivo lo ha ripresentato. L’Italia ha conosciuto qualcosa di simile con il blocco degli sfratti durante la pandemia, finito alla fine del 2021. Chi investe in immobili residenziali deve sapere che il proprio rendimento dipende anche da scelte politiche su cui non ha alcun controllo.
Allora, conviene ancora o no investire nel mattone?
Con i rendimenti dei titoli di Stato vicini al 4,5%, comprare oggi una casa da affittare in una grande città conviene solo a condizioni precise: il rendimento netto deve avvicinarsi a quello di un BTP, bisogna avere un orizzonte lungo per assorbire i costi di ingresso e di uscita, il prezzo d’acquisto deve essere davvero buono, perché è lì che si decide gran parte del risultato. Serve infine la disponibilità di tempo e pazienza per gestire inquilini e manutenzioni. Chi compra solo perché il mattone «non tradisce mai» rischia di accettare un piccolo rendimento del 2% dietro la facciata dell’investimento sicuro.
Prima di firmare un preliminare, la cosa più utile è rifare il conto della tabella con i numeri reali dell’immobile che si sta valutando. Si parte dal prezzo totale con tasse e agenzia, si mette il canone che la zona può davvero sostenere e si tolgono IMU, condominio, manutenzione, un mese di sfitto e la tassazione. Il risultato va diviso per l’esborso complessivo e confrontato con il rendimento netto di un BTP di durata simile. Se la differenza è negativa, si sta pagando per avere un appartamento in affitto e conviene essere sicuri di volerlo fare.
Chi vuole avere una parte del patrimonio nel settore immobiliare senza i problemi di gestione può valutare anche fondi ed ETF che investono in società immobiliari quotate. Sono liquidi e diversificati su molti edifici e Paesi, ma il loro valore oscilla in Borsa come quello delle azioni.
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Questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce sollecitazione al pubblico risparmio né consulenza finanziaria o fiscale. Le performance passate non sono indicative di quelle future. Per la propria situazione fiscale è opportuno rivolgersi a un professionista.
Commenti
2Investire nel mattone? Lo chiamano investimento sicuro ma tra tasse, costi e imprevisti, chi lavora paga sempre e alla fine resta poco in tasca. Meglio rifare i conti!
Il mattone non è più sicuro come una volta. Tassi alti, prezzi in salita. Meglio fare bene i conti prima di buttarsi. Stop. Fine.