Basta una comunicazione al Comune e una scrittura privata per non dover pagare l’Imu sulla seconda casa. Vediamo come fare e la sentenza che stabilisce le regole.
L’Imu è sempre dovuta sulla seconda casa, ma basta una scrittura privata per non dovere più pagare. L’imposta è dovuta da tutti i proprietari di un immobile, anche se sono previste diverse esenzioni, la più importante delle quali riguarda l’abitazione principale non di lusso. Altre esenzioni e riduzioni sono previste in casi specifici, ma in linea generale sulla seconda casa l’importa è sempre dovuta.
L’ordinanza 4329 del 19 febbraio 2025 della Corte di Cassazione fornisce un importante chiarimento sull’Imu e stabilisce che basta anche una scrittura privata per cedere il diritto di abitazione dell’immobile a qualcun altro e non dover più pagare l’imposta. L’Imu, infatti, è l’imposta a livello locale che è tenuto a pagare il proprietario dell’immobile, anche quando è in affitto. Se si ha, però, una casa vuota e si cede il diritto di abitazione nella casa a un amico o familiare, si deve pagare lo stesso?
La domanda che ci si pone, a questo punto è, su chi grava l’imposta, sul proprietario o su chi vive nella casa? Proprio il fatto che in caso di immobile locato a dover pagare è sempre il proprietario, farebbe presumere che è il possesso a stabilire chi è assoggettato all’Imu e non chi abita nella casa, ma non è così.
La Cassazione con la recente ordinanza sottolinea che trasferendo il diritto di abitazione si evita di pagare l’Imu.
Ecco come non pagare l’Imu sulla casa vuota
Trasferendo correttamente il diritto di abitazione dell’immobile e comunicandolo al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’Imu non sarà a carico del proprietario, ma della persona che lo abita. Il Comune, a questo punto, non dovrà più attendere il pagamento dell’Imu da parte del proprietario dell’immobile. L’accordo tra proprietario e persona che abita l’immobile, tra l’altro, non deve essere neanche registrato o supportato da un atto notarile.
In ambito giuridico, infatti, il possesso dell’immobile si riferisce all’uso dell’abitazione. A dover pagare l’imposta è colui che esercita il reale diritto sulla casa. I diversi diritti che si esercitano possono essere di proprietà, di usufrutto, di uso, di abitazione e di superficie.
L’articolo 1026 del Codice Civile prevede che le norme che riguardano l’usufrutto siano applicabili anche per i diritti di uso e di abitazione, diritti che possono essere derivanti o dalla legge (come ad esempio l’assegnazione della casa coniugale solo a uno dei due eventuali proprietari in sede di separazione o divorzio) o dalla espressa volontà delle parti.
Basta una scrittura privata per non pagare l’Imu
Il soggetto che ha una casa vuota per non pagare l’Imu può trasferire il diritto di abitazione a una terza persona. In questo modo il proprietario non è più tenuto a pagare l’Imu e se il titolare del diritto trasferisce la propria residenza nell’immobile può usufruire dell’esenzione Imu per l’abitazione principale. In questo modo l’imposta per quell’immobile non dovrà versarla nessuno.
Per il trasferimento della proprietà degli immobili si deve procedere con un atto pubblico o con una scrittura privata. Quest’ultima deve essere trascritta nei registri immobiliari. Secondo l’ordinanza della Cassazione, però, l’omessa trascrizione non incide sul diritto di abitazione acquisito.
L’ordinanza in questione è particolarmente importanti perché fa nascere un principio fondamentale: la scrittura privata con data certa, anche non registrata e priva di autenticazione notarile, fa venir meno l’imposizione dell’Imu in capo al proprietario.
Per fare in modo che l’esenzione dal pagamento sia effettiva è necessario che il Comune venga informato prima dell’inizio dell’anno di imposta per trasferire l’onere fiscale sul soggetto che acquisisce il diritto di abitazione. Basta, quindi, una comunicazione scritta e datata al Comune per trasferire l’obbligazione Imu.
La scrittura privata, in ogni caso, deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate (il costo è di circa 200 euro) e dal periodo di imposta successivo a quello in cui è stata presentata comunicazione al Comune, il soggetto passivo Imu diventa colui che ha diritto di abitazione (che se trasferisce la residenza nell’immobile gode dell’esenzione prima casa).
© RIPRODUZIONE RISERVATA
