La Corte di Cassazione ribadisce il diritto allo sconto del 50% dell’IMU sugli immobili inagibili o inabitabili. Per ottenere lo sconto è necessaria l’autocertificazione dello stato dell’immobile.
In caso di immobili inagibili è previsto uno sconto IMU del 50%, ma quali sono gli immobili inagibili? Come funziona lo sconto? Ecco le istruzioni per avvalersi della riduzione IMU 2025 e le indicazioni della Corte di Cassazione per avvalersi del beneficio fiscale.
Gli immobili inagibili o inabitabili per tali loro caratteristiche non possono essere utilizzati dai proprietari, ne consegue che è previsto uno sconto IMU del 50%. Qual è la procedura corretta per vedersi riconosciuta tale agevolazione? A precisare i limiti e a sottolineare la sufficienza dell’autocertificazione dello stato dell’immobile è la Corte di Cassazione.
Si ricorda che anche per il 2025 sono previste 2 rate IMU:
- 16 giugno ;
- 16 dicembre.
Ecco come ottenere l’esenzione al 50% dell’Imu per gli immobili inagibili e la differenza con gli immobili collabenti.
Esenzione IMU immobili inagibili, le pronunce
L’articolo 1, comma 747, lett. b, della Legge 160 del 2019 prevede la riduzione IMU del 50%
per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.
Lo stesso comma sottolinea che “Ai fini dell’applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.”
A ribadire che per gli immobili inagibili o inabitabili è previsto uno sconto IMU del 50% e la possibilità di ottenere tale riconoscimento con una semplice autocertificazione sono numerose ordinanze della Corte di Cassazione, tra cui l’ordinanza n.1263 del 21 gennaio 2021 e l’ordinanza n. 19665 dell’11 luglio 2023 sempre della Corte di Cassazione.
La Cassazione in queste ordinanze sottolinea l’importanza del principio di collaborazione e buona fede tra contribuenti ed ente impositore. Ne deriva che se il Comune è a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile, la riduzione del 50% dell’imposta spetta anche in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU.
Per i fabbricati dichiarati inagibili, inabitabili e di fatto non utilizzati, il contribuente ha facoltà di presentare un’autocertificazione per la riduzione dell’imposta del 50%, in alternativa all’accertamento dello status dell’immobile da parte dell’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario.
IMU per gli immobili inagibili e non utilizzati, sconto del 50% con autocertificazione
L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, o propria, il presupposto dell’imposta è il possesso di beni immobili, ma vi sono delle esenzioni, come quella per la prima casa, tranne nel caso in cui trattasi di immobili classificati in categorie catastali di lusso per i quali sono escluse molte agevolazioni.
Si è già detto che la base imponibile IMU è ridotta alla metà per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale condizione.
Ad esempio, nel caso in cui l’immobile sia in corso di ristrutturazione e quindi per parte dell’anno non agibile e per altra parte agibile, si pagherà l’IMU solo per il periodo in cui di fatto l’immobile può essere usato.
Ad accertare l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile, quindi, è l’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario. In alternativa, è consentito avvalersi dell’autocertificazione
Nell’Ordinanza 19665 del 2023 viene, inoltre, ribadito che il perdurante stato di inagibilità, inabitabilità dell’immobile non necessita della reiterazione per il futuro di una specifica richiesta da parte del contribuente per usufruire della riduzione dell’IMU nella misura del 50%. In questo caso è sufficiente che l’ente impositore abbia conoscenza della sopravvenuta e protratta inutilizzabilità dell’immobile.
Quando un immobile è considerato inagibile e non utilizzabile?
Un immobile è considerato inagibile quando il suo degrado fisico non può essere ripristinato da interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Siamo quindi di fronte a edifici pericolanti, diroccati o fatiscenti.
A titolo esemplificativo possono essere considerati inagibili i fabbricati che hanno solai e tetti con lesioni talmente gravi da costituire un pericolo di crollo, oppure fabbricati con muri perimetrali con lesioni talmente gravi che possano far presumere crolli parziali o totali.
Ma anche quegli edifici per cui il Comune ha emesso ordinanza di demolizione o ripristino volta a evitare danni a terzi.
Deve però essere ribadito che vi è obbligo per il proprietario di comunicare qualunque cambiamento dello stato dell’immobile. Ad esempio, nel caso in cui l’immobile riacquisti la sua abitabilità, come nel caso in cui sia stato sottoposto a pesanti interventi di ristrutturazione, entro il 30 giugno dell’anno successivo all’evento che ha cambiato lo stato dell’immobile deve essere presentata la dichiarazione IMU. Questa resta valida fino a quando non interviene un nuovo evento che modifichi la situazione dell’immobile,
Quando basta l’autocertificazione?
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1263 del 21 gennaio 2021, ribadisce che:
“nella ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di fatto inutilizzato, l’imposta va ridotta al 50 per cento, ai sensi del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 1, e qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità accertabili dall’ente locale o comunque autocertificabili dal contribuente permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto.”
Insomma, non è necessario che il contribuente fornisca al Comune informazioni già note. Se questi è a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile, è da escludersi il pagamento dell’IMU in misura integrale, anche in assenza della richiesta di sconto del 50%.
Riduzione IMU del 50%, vale il principio di collaborazione e buona fede
Il rapporto tra enti impositori e contribuenti si basa sul principio della collaborazione e della buona fede. Non si tratta di un auspicio, bensì di un principio fissato per legge, dallo Statuto del Contribuente (legge n. 212 del 2000, articolo 10, comma 1).
Non è la prima volta che la Cassazione lo ricorda. Nel caso specifico, lo fa per ribadire che il Comune non può chiedere al contribuente di pagare una tassa non dovuta, ancor di più quando è a conoscenza degli elementi che comportano l’accesso a sconti e agevolazioni fiscali.
Nell’ordinanza del 21 gennaio 2021 viene quindi ribadito che:
“quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune è da escludersi il pagamento dell’ICI in misura integrale anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50% tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 1), di cui è espressione anche la regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’ente impositore (L. n. 212 del 2000, art. 6, comma 4).”
Insomma, collaborazione e divieto di produrre documenti relativi a fatti già noti all’ente impositore. La Cassazione ribadisce ancora una volta due principi importanti nel rapporto tra contribuenti e pubbliche amministrazioni, ancora oggi di difficile applicazione.
IMU immobili collabenti, ruderi in fascia F2
Si deve, inoltre, ricordare che per gli immobili privi di rendita catastale, in fascia F2, si applica l’esenzione totale dall’IMU. In questo caso si parla anche di immobile collabente, cioè la situazione di deterioramento e degrado è talmente grave da non essere risolvibile neanche con interventi di ristrutturazione o restauro. Ne consegue che al catasto viene iscritto nella categoria catastale residuale F2.
Dal momento dell’iscrizione in tale fascia, viene meno l’obbligo di versare l’IMU, vi è però un’eccezione. Occorre ricordare che secondo la Corte di Cassazione e il Ministero delle Finanze, l’immobile collabente resta esente da IMU anche nel caso in cui il rudere in fascia F2 sia in un’area considerata secondo il piano regolatore del Comune edificabile. Infatti, vi è una scuola di pensiero che ritiene in tal caso applicabile come base imponibile IMU il valore dell’area fabbricabile.
Il Ministero e la Corte di Cassazione hanno, invece, ribadito che solo in caso di demolizione dell’immobile collabente si può applicare l’IMU prevista per le aree fabbricabili.
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