Roma, Lecce e Cagliari sono le città con la maggiore domanda di case nel 2026. Ecco la classifica dei 10 capoluoghi più richiesti e dove gli immobili si vendono più velocemente.
I CAP più richiesti dagli acquirenti di case nel 2026 sono quelli di Roma, Lecce e Cagliari. La Capitale guida la classifica con un indice di domanda relativa di 4,28, davanti a Lecce (3,79) e Cagliari (3,31) - sono i tre codici postali dove ogni annuncio di casa in vendita raccoglie il maggior numero di contatti da potenziali acquirenti.
Completano la top ten Belluno, Palermo, Napoli, Trieste, Torino, Sassari e Bari. Fuori dai primi dieci, a sorpresa, Milano: il capoluogo lombardo si ferma al diciottesimo posto su 110 capoluoghi analizzati, con un indice di 2,21. Più avanti spieghiamo perché non significa affatto che il mercato milanese sia debole.
La classifica arriva da Idealista e si riferisce al secondo trimestre 2026. Una precisazione utile prima di leggerla: in Italia nessun ente pubblica graduatorie della domanda immobiliare a livello di singolo codice postale. I CAP indicati in tabella sono quindi quelli dei capoluoghi in classifica.
L’indice di domanda relativa misura la pressione della domanda sull’offerta disponibile e conta i contatti ricevuti per ogni singolo annuncio, e-mail e condivisioni comprese. Accanto troviamo il tempo medio online, cioè quanti giorni un annuncio resta pubblicato prima di essere ritirato dal mercato. Sono due indicatori diversi e, come vedremo, le due classifiche non coincidono: Roma ha il maggior numero di contatti per annuncio in Italia ma impiega 84 giorni a chiudere, mentre a Gorizia un annuncio sparisce in 29.
I 10 CAP e le città più richieste nel 2026
| # | Città | CAP | Indice di domanda relativa | Giorni medi online |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Roma | 00118-00199 | 4,28 | 84 |
| 2 | Lecce | 73100 | 3,79 | - |
| 3 | Cagliari | 09121-09134 | 3,31 | - |
| 4 | Belluno | 32100 | 2,94 | - |
| 5 | Palermo | 90121-90151 | 2,83 | - |
| 6 | Napoli | 80121-80147 | 2,81 | 84 |
| 7 | Trieste | 34121-34151 | 2,76 | 31 |
| 8 | Torino | 10121-10156 | 2,72 | 78 |
| 9 | Sassari | 07100 | 2,70 | - |
| 10 | Bari | 70121-70132 | 2,61 | - |
Fonte: Idealista, indice di domanda relativa, secondo trimestre 2026
Roma domina, ma non è il mercato più veloce
La Capitale chiude il trimestre con un indice di 4,28, mezzo punto abbondante sopra la seconda in classifica. È il mercato dove ogni annuncio raccoglie più contatti in assoluto e il dato è ancor più significativo se si considera che Roma ha anche uno degli stock di case in vendita più consistenti d’Italia. Eppure a Roma un annuncio resta online 84 giorni. Molti contatti, quindi, ma trattative lunghe.
Il Mezzogiorno occupa metà della classifica
Lecce seconda con 3,79, Cagliari terza con 3,31, Palermo quinta con 2,83, Napoli sesta con 2,81, Sassari nona con 2,70 e Bari decima con 2,61 - sei posizioni su dieci sono di città del Sud e delle Isole.
Una parte di questa pressione è riconducibile alla domanda per investimento, in particolare all’acquisto di immobili destinati al mercato turistico. Ma si tratta anche di mercati dove il prezzo di ingresso resta accessibile rispetto al Centro-Nord, e dove quindi un annuncio raccoglie fisiologicamente più richieste.
L’anomalia della top ten è Belluno, quarta con 2,94, un capoluogo alpino di poco più di trentamila abitanti in mezzo a metropoli e capoluoghi regionali. Sul mercato bellunese pesa la domanda legata alla seconda casa in montagna, che concentra molti contatti su un’offerta strutturalmente ridotta. Va però letta insieme a un altro numero: a luglio 2026 Belluno ha registrato una delle flessioni di prezzo più pesanti d’Italia, -3,6% in un mese.
Il caso Milano: diciottesima su 110
Il capoluogo lombardo si ferma a un indice di 2,21, fuori dalla top ten e diciottesimo assoluto.
Milano ha 57 giorni medi di permanenza degli annunci, tra i valori più bassi del Paese, ma l’indice misura i contatti per annuncio, e Milano ha contemporaneamente uno degli stock più ampi d’Italia e i prezzi al metro quadro più alti. Il prezzo funziona da filtro a monte, perché chi contatta un annuncio milanese ha già selezionato, mentre in mercati più accessibili lo stesso immobile raccoglie decine di richieste esplorative che non si trasformano in trattative.
Stessa logica per Bologna (2,23 di indice, 53 giorni) e Firenze, quest’ultima ferma a 1,40 con 74 giorni. All’estremo opposto Venezia: 1,86 di indice ma 147 giorni medi online, il mercato meno liquido tra le grandi città.
Dove gli annunci spariscono più in fretta
Il primato assoluto di velocità è in Friuli-Venezia Giulia. Gorizia chiude a 29 giorni medi, Trieste a 31. Seguono Bologna (53), Milano (57) e Udine (61).
Trieste è l’unica città che compare in entrambe le classifiche di testa, settima per domanda relativa e seconda per rapidità di assorbimento. È il mercato più equilibrato d’Italia tra pressione della domanda e capacità di chiudere.
All’estremo opposto, oltre a Urbino con i suoi 447 giorni, si trovano Agrigento (316), Caltanissetta (265) e Ragusa (229). La coda della graduatoria per domanda relativa vede Urbino ultima con appena 0,26, preceduta da Campobasso (0,38), Cuneo (0,47), Nuoro (0,54) e Benevento (0,56).
Cosa farne, se stai comprando
- Indice di domanda e velocità di vendita non sono la stessa cosa. Roma e Napoli hanno moltissimi contatti per annuncio ma 84 giorni medi di permanenza. Se stai valutando quanto margine hai in trattativa, guarda i giorni online del tuo mercato, non la popolarità.
- Un indice basso non significa mercato debole. Milano lo dimostra: pochi contatti per annuncio, ma vendite rapide. Dove i prezzi filtrano la domanda a monte, chi contatta è già un acquirente vero.
- Il Sud non è più un mercato di nicchia. Sei città su dieci nella top ten sono meridionali o insulari. Chi vende in quelle piazze ha oggi un potere contrattuale che tre anni fa non aveva.
- Attenzione ai mercati lenti. Un immobile che resta online oltre 200 giorni segnala uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta. Se compri lì per investimento, metti in conto tempi di uscita lunghi.
