C’è una fetta di italiani che da almeno tre anni vive in una perenne sala d’attesa. Ha da parte i soldi per l’anticipo, spulcia annunci a ogni ora e conosce a memoria i prezzi al metro quadro del quartiere che punta. Ma rinvia sempre, convinta che tra sei mesi comprerà lo stesso appartamento con un bel 15% di sconto.
A queste persone la risposta più onesta viene offerta dal sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni pubblicato a metà agosto dalla Banca d’Italia, insieme a Tecnoborsa e all’Agenzia delle Entrate su un campione di circa 1.500 agenzie. Un quadro chiaro che si riassume in due punti: sì, il mercato sta frenando, ma no, non si stanno facendo affari d’oro.
Il rallentamento c’è, ma riguarda la velocità di crescita
Nel secondo trimestre del 2026, il saldo tra gli agenti che vedono prezzi in aumento e quelli che li vedono scendere è passato a 7 punti percentuali, contro i 12,3 del trimestre precedente. Un dimezzamento netto in appena tre mesi.
Ma prima di gridare alla crisi, bisogna capire cosa indichi davvero questa cifra. Parliamo della differenza tra due valutazioni: un saldo a +7 significa semplicemente che chi registra aumenti supera ancora chi nota dei cali. La forbice si è stretta, ma resta comunque sopra i 5 punti registrati nello stesso periodo dell’anno scorso. Sintesi: i prezzi salgono più piano, non stanno affatto crollando.
Il vero campanello d’allarme va cercato altrove. Quando si chiede agli agenti cosa accadrà a breve, le risposte portano il saldo a -3,8 punti (in calo dal -0,9 di tre mesi prima). Significa che chi vive il settore tutti i giorni si aspetta nei prossimi mesi un’effettiva flessione dei listini.
La BCE gira il volante, ma i rubinetti del credito restano aperti
Per capire cosa ci aspetta bisogna guardare a Francoforte, dove le cose hanno ripreso a muoversi. Dopo tre riunioni d’attesa, l’11 giugno il Consiglio direttivo della BCE ha alzato i tassi di riferimento di 25 punti base (portando quello sui depositi al 2,25%). È il primo ritocco all’insù dal 2023, dettato dalle ripercussioni inflazionistiche delle crisi energetiche e geopolitiche. A luglio la BCE ha poi preferito congelare le decisioni, prendendosi tempo fino al vertice del 10 settembre. La rilevazione di Bankitalia si è conclusa proprio mentre questo primo aumento diventava operativo.
Cosa raccontano le agenzie?
- Il 63,1% delle compravendite è stato coperto da mutuo (in leggero calo, ma sostanzialmente in linea con il 2025).
- Il rapporto medio tra prestito e valore dell’immobile (loan-to-value) è salito al 78,2%, su livelli decisamente alti.
- Appena il 18% delle agenzie segnala la difficoltà di ottenere il credito tra le cause di una mancata vendita: un minimo storico.
In sostanza la stretta c’è stata, ma non ha colpito duro il settore casa. Gli istituti continuano a finanziare quasi quattro quinti dell’immobile. È una situazione favorevole che però potrebbe non durare a lungo: chi punta al variabile avverte già la spinta dell’Euribor, mentre chi preferisce il fisso deve fare i conti con offerte bancarie che tendono a muoversi d’anticipo rispetto alla BCE. Se a settembre dovesse arrivare un altro aumento, finanziare la casa diventerà più caro ancora prima di firmare il rogito.
| Una precisazione doverosa: i dati dell’Agenzia delle Entrate indicano complessivamente che meno del 50% degli acquisti avviene con mutuo. Nessuna contraddizione: Bankitalia prende in esame solo le compravendite tramite agenzia, mentre il Fisco traccia anche i passaggi diretti tra privati, in cui si tende a saldare senza ricorrere a un prestito. |
Perché la frenata non porta a saldi di fine stagione
Tornando al valore delle case, lo sconto medio sul prezzo iniziale è sceso ulteriormente al 7,1%, sfiorando i minimi storici. Parallelamente, i tempi medi di vendita restano stabili sui 5,2 mesi, un’altra cifra molto bassa. Se il mercato fosse in affanno vedremmo l’opposto: sconti più generosi e trattative estenuanti. E invece no.
Il motivo è di fondo: calano i compratori, ma il numero di immobili sul mercato diminuisce persino più in fretta. Il saldo sui nuovi incarichi a vendere resta fermo a -26 punti.
Pochi acquirenti, pochissima merce disponibile. Finché l’offerta arretra insieme alla domanda, le quotazioni tengono e i proprietari, non avendo l’urgenza di far cassa, evitano di svendere.
Le quattro Italie dell’immobiliare
Dietro il dato medio nazionale si muovono realtà locali parecchio differenti:
- Nord-Ovest (Lombardia, Piemonte, Liguria): è la zona in cui la frenata si avverte di più. Il saldo sui prezzi è passato da 11 a 1 solo punto in un trimestre. Domanda e offerta si incrociano quasi a pari livello, ed è l’unica area dove un compratore con un po’ di pazienza può strappare qualcosa in più.
- Nord-Est e Centro: qui le quotazioni tengono bene (saldi rispettivamente a 13 e 11 punti). Nel Nord-Est spuntare un ribasso è difficilissimo, con uno sconto medio che non supera il 5%.
- Sud e Isole: saldo a 6 punti, un dato positivo considerando che un anno fa era in territorio negativo. Il Mezzogiorno recupera terreno, pur rimanendo la zona con le trattative più flessibili (sconto medio attorno al 9%).
Il verdetto: a chi conviene muoversi adesso?
A chi cerca la prima casa con un’ottica di lungo periodo.
Nel giro di dieci o vent’anni, la differenza tra firmare oggi o tra sei mesi conta poco. Il vero rischio è continuare a pagare un affitto salato mentre l’offerta disponibile si riduce.
A chi deve fare un mutuo consistente.
Con banche disponibili e un loan-to-value vicino all’80%, l’attuale contesto resta favorevole. Ma il vento sta cambiando: rinviare ancora potrebbe significare scontrarsi con tassi più rigidi.
A chi acquista nel Nord-Ovest e sa contrattare.
Con le vendite in calo e i prezzi stabili, un venditore che ha la casa sul mercato da diversi mesi sarà decisamente più disposto a venire incontro all’acquirente.
A chi conviene fermarsi ad aspettare?
- A chi vuole speculare nel breve termine (3-5 anni): gli addetti ai lavori vedono un autunno sottotono e le quotazioni a breve non promettono scatti in avanti.
- A chi aspetta il «colpaccio» col 20% di sconto: nell’intermediazione tramite agenzia margini simili semplicemente non esistono.
- A chi valuta un tasso variabile con entrate al limite: con la BCE sempre attenta all’inflazione, scegliere il variabile richiede un margine economico capace di assorbire nuovi scatti.
I tre segnali da seguire entro fine anno
La data da segnare sul calendario è il 10 settembre. La BCE si riunirà dopo aver ricalcolato gli scenari su energia e materie prime, e le sue decisioni impatteranno direttamente sui costi del credito nei mesi a venire. Chi sta scegliendo tra fisso e variabile oggi farebbe bene a prendere tempo fino a dopo il vertice: un ulteriore rialzo cambierebbe le carte in tavola prima del via libera definitivo al mutuo.
Sul fronte del mercato puro, sono due gli indicatori chiave. Il primo è il saldo sui prezzi: se scivolasse sotto lo zero nel terzo trimestre (scenario ipotizzato dagli stessi agenti), non parleremo più di una crescita lenta ma di un calo vero e proprio. Il secondo riguarda l’offerta: finché i nuovi incarichi restano a -26 punti (meglio del -28 di tre mesi fa, ma ampiamente sottozero), l’offerta di case rimarrà troppo ridotta per dare reale forza contrattuale a chi compra.
C’è infine un dato in controtendenza rispetto al tono generale del report. Le prospettive degli operatori sul mercato nazionale nel biennio sono risalite a -10 punti dai -22 della scorsa rilevazione: dodici punti recuperati in un solo trimestre. Le stime restano negative, ma l’indicazione è chiara: il settore vede un autunno freddo, ma scommette su una ripresa verso il 2028.
Ci troviamo di fronte a un mercato in fase di attesa, non in caduta libera. Chi spera nell’affare della vita farebbe bene a mettersi il cuore in pace: non succederà a breve, e la colpa non è tanto dei tassi quanto della scarsità di immobili in vendita. Per chi invece cerca una casa da vivere, la finestra per accedere al credito è ancora aperta, pur in un ciclo economico che a giugno ha invertito la marcia. Aspettare resta un’opzione legittima, ma da quest’estate ha un costo che non tende più a scendere.
