I miglioramenti degli immobili vanno dichiarati, in caso contrario si rischia una stangata del Fisco sulla casa. In quali casi l’immobile diventa di lusso?
Da diversi anni l’Agenzia delle Entrate sta prendendo di mira i contribuenti che non dichiarano i lavori effettuati sulla propria casa, ma chi rischia una stangata del Fisco per non aver dichiarato parte del proprio immobile?
In alcuni casi non si dà il giusto peso ad alcune porzioni della casa che potrebbero far aumentare le tasse. Quando si ristruttura una casa le migliorie potrebbero avere un effetto anche sulle imposte da versare. La normativa italiana prevede che dopo una ristrutturazione i proprietari sono tenuti a dichiarare i lavori effettuati.
In questo contesto bisogna ricordare che alcune parti della casa sono monitorate con molta attenzione e, anche se sulle stesse le imposte non sono dovute, comportano un aumento delle tasse totali. Uno dei casi più significativi è la realizzazione di una piscina. Anche se in Italia le piscine non vengono tassate come beni di lusso, la sua realizzazione aumenta il valore dell’immobile al quale è associata. Lo stesso potrebbe accadere con alcune pertinenze. Vediamo nel dettaglio cosa aumenta le tasse sulla casa.
La piscina aumenta le tasse sulla casa
La costruzione di una piscina non è soggetta a tassazione in Italia. In altri Paesi d’Europa la realizzazione stessa è soggetta a tassazione perché considerata un bene di lusso, in Italia no.
Solitamente una piscina è associata a villette e a case signorili, che già rientrano in una categoria che definisce l’immobile come di lusso (A/1, A/8 e A/9). In questo caso non solo la rendita catastale dell’immobile è più elevata, ma si è tenuti a pagare l’Imu anche se è utilizzato come abitazione principale.
Anche negli immobili di lusso, in ogni caso, l’installazione di una piscina interrata porta a un aumento del valore della casa dal 10 al 20%. In presenza di una piscina la rendita catastale di un immobile viene rivalutata (si tratta di un miglioramento che aumenta il valore della casa) e a seconda delle dimensioni della piscina l’aumento della rendita catastale può essere anche significativo.
La categoria A/7 (Abitazioni in villini), pur essendo di pregio, non è considerata di lusso e solitamente gode dell’esenzione IMU come abitazione principale, a meno che non presenti caratteristiche specifiche, come la piscina, appunto. In questo caso gli effetti potrebbero essere anche più nefasti dal punto di vista fiscale perché l’installazione di un bene di lusso potrebbe comportare una variazione della categoria catastale dell’immobile, determinando, di fatto, il pagamento dell’Imu (pagamento che, per le seconde case, era già previsto in precedenza) che prima non era dovuto.
Va sottolineato, però, che per far scattare la categoria «lusso» (D.M. 2 agosto 1969), la piscina deve avere una superficie superiore a 80 mq. Sotto questa soglia, l’aumento della rendita catastale c’è, ma è più difficile che l’intero immobile venga riclassificato in A/1 o A/8.
Attenzione alle pertinenze, potrebbero aumentare le tasse
Solitamente quando si parla di pertinenze di un immobile ci si riferisce a quegli elementi che, anche se non fanno parte della costruzione, sono collegati a essa. Le pertinenze rientrano in tre categorie catastali in base al modo in cui si utilizzano e nello specifico:
- C/2 per cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini;
- C/6 per rimesse, autorimesse, scuderie e stalle;
- C/7 per tettoie chiuse o aperte.
La regola di base ai fini dell’Imu è che ogni immobile possa conteggiare un massimo di tre pertinenze appartenenti a tre categorie catastali diverse. Se, ad esempio, un immobile ha due garage come pertinenze, solo uno dei due potrà essere considerato come pertinenza ai fini Imu.
Un’altra particolarità importante per le pertinenze ai fini Imu è che l’eventuale cantina o garage non necessariamente deve essere collegato fisicamente con l’immobile. Il collegamento può anche essere solo per l’utilizzo ed ecco che un garage, anche se si trova in una via diversa rispetto all’abitazione, può essere considerato ai fini Imu come pertinenza.
In questi casi le pertinenze non aumentano il valore dell’immobile, si tratta di proprietà distinte che sono slegate dall’abitazione e che possono anche essere vendute separatamente.
Se la pertinenza, però, è uno spazio aggiuntivo fisicamente collegato alla proprietà principale può aumentare il valore catastale dell’immobile. Le pertinenze collegate fisicamente possono essere un giardino, un garage, un posto auto, una cantina, un terrazzo, un box auto o una dependance.
Realizzando, ad esempio, un terrazzo calpestabile sul tetto dell’abitazione si avrebbe più spazio per organizzare eventi o per rilassarsi. Anche realizzando una dependance, che rientra nelle pertinenze, si avrebbe dello spazio aggiuntivo magari per ospitare amici o parenti.
In questi casi, però, la costruzione del terrazzo, del box o della dependance aumenterebbe il valore dell’immobile e potrebbe incidere significativamente sulla rendita catastale dello stesso determinando il pagamento di Imu più alta se l’immobile è di lusso o se è una seconda casa. Non solo Imu. Una casa più grande o con pertinenze più ampie spesso comporta un aumento della Tari (tassa rifiuti), poiché la quota fissa si calcola sui metri quadrati calpestabili.
Attenzione ai droni e ai satelliti
Con l’avanzare della tecnologia l’Agenzia delle Entrate utilizza massicciamente l’intelligenza artificiale incrociata con foto satellitari per scovare le piscine e le dependance non dichiarate.
L’Italia, tramite il Ministero dell’Ambiente e l’ISPRA, partecipa attivamente al programma europeo Copernicus. Questo sistema mette a disposizione dati satellitari ad alta risoluzione che vengono utilizzati per il monitoraggio del consumo di suolo. L’Agenzia delle Entrate utilizza questi dati per le campagne sulle cosiddette «Case Fantasma», incrociando le mappe cartografiche con i rilievi satellitari.
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