Casa ereditata dai genitori: il fratello che ci vive deve pagare l’affitto agli altri? Ecco cosa stabilisce la Cassazione su quote e indennizzo.
Cosa succede, alla morte dei genitori, quando i figli ereditano la casa di famiglia? Nella divisione dell’eredità, spesso, possono nascere liti e tensioni che si trascinano per anni, durante i quali può capitare che uno dei fratelli continui a vivere nella casa di famiglia. Gli altri fratelli possono pretendere che sia loro pagato l’affitto per l’occupazione di un immobile che appartiene, pro quota, a tutti?
Quando più fratelli acquisiscono un immobile per eredità, nessuno ne è proprietario esclusivo. Ogni erede acquisisce una quota e tutti hanno gli stessi diritti sull’intero bene in base alle rispettive quote di possesso. Nessuno dei fratelli, di fatto, può comportarsi come se fosse proprietario della casa: non è possibile venderla, ristrutturarla o affittarla senza il consenso degli altri.
Si può abitare nella casa ereditata?
Ogni coerede ha diritto di utilizzare il bene ereditato in comune con i fratelli e a stabilirlo è l’articolo 1102 del codice civile. Ma deve farlo a patto che non impedisca agli altri di fare altrettanto. Uno dei fratelli, quindi, può continuare a vivere nella casa ereditata, ma se per farlo usa l’immobile in modo stabile ed esclusivo potrebbero nascere problemi. Se impedisce agli altri fratelli di accedere all’immobile e lo utilizza come se fosse interamente suo si potrebbe configurare l’occupazione abusiva della quota altrui.
La questione è stata affrontata in diversi casi dalla Corte di Cassazione che ha ribadito sempre lo stesso principio: uno solo degli eredi non può utilizzare l’immobile in modo esclusivo. Nella sentenza 20394 del 2017, tra l’altro, i Supremi Giudici hanno stabilito che se uno solo degli eredi utilizza in modo esclusivo l’immobile è tenuto a corrispondere agli altri un’indennità in misura proporzionale alle loro quote.
Quando è obbligatorio pagare l’affitto ai fratelli?
Quando gli altri eredi accertano di trovarsi nell’impossibilità di utilizzare il bene, hanno il diritto di chiedere l’indennizzo (una sorta di affitto). La somma da corrispondere, solitamente, viene determinata partendo dall’importo che la casa renderebbe se fosse posta in affitto. Una volta stabilito il valore, questo va poi ripartito alle quote di ciascun erede.
Facciamo un esempio concreto per capire. Se tre fratelli ereditano dai genitori una casa che, se posta in affitto, potrebbe generare un canone di locazione mensile di 1.000 euro, il fratello che abita l’immobile è tenuto a versare agli altri due 666 euro al mese, 333 euro ciascuno.
L’indennizzo da versare deve essere visto come un riequilibrio economico perché uno dei fratelli usa la casa gratuitamente e gli altri, pur possedendone una quota, non ricevono nulla. Da sottolineare che il diritto all’indennizzo può essere fatto valere anche in maniera retroattiva, tenendo presente la prescrizione decennale.
Allo stesso modo se solo uno dei fratelli decide di locare l’immobile senza l’accordo degli altri, il canone di locazione che riceve deve essere diviso in proporzione alle quote tra tutti gli eredi.
Come si risolve la questione?
La comunione ereditaria, solitamente, genera questi problemi. Per uscire da una situazione di questo genere non è sempre necessario ricorrere al tribunale. Se si trova tra coeredi un accordo che regoli le modalità di utilizzo dell’immobile la situazione si risolve facilmente. Un’ipotesi potrebbe essere quella di concordare l’uso esclusivo per 4 mesi l’anno per tutti e tre gli eredi o assegnare a ciascun erede una parte dell’immobile. Ma se l’immobile è indivisibile la soluzione potrebbe essere quella di assegnare la proprietà a uno solo degli eredi che sarebbe chiamato a versare agli altri il valore in denaro delle loro quote.
Se non si riesce a trovare nessun accordo la soluzione migliore sembra essere quella di vendere l’immobile e suddividere il ricavato tra gli eredi, ma in molti casi questa è la scelta più difficile da prendere per il valore affettivo che la casa potrebbe avere per i fratelli.
