Niente inquilini morosi né assemblee condominiali litigiose e tanto meno improvvise spese straordinarie.
L’investimento immobiliare può evitare tutto questo trasferendosi dal mattone al possesso immateriale, attraverso gli Etf real estate, naturalmente quotati su Borsa Italiana. Invece di collocare le proprie risorse direttamente sulle mura lo fanno trattando azioni di società che acquistano e vendono o affittano complessi residenziali, centri commerciali, building per uffici e altro ancora. In alcuni casi si specializzano addirittura in attività più di nicchia, quali dimore per anziani o edifici sanitari, ma questi ultimi sono presenti soltanto negli Usa, dove gli Etf real estate fanno parte di qualsiasi patrimonio, piccolo o grande che sia, in ottica di performance delle quotazioni, di protezione dall’inflazione e altresì di distribuzione di profitti.
Su tutti i mercati
Quello della diversificazione è naturalmente il loro maggiore punto forte, poiché questi replicanti in taluni casi sono specializzati in precise aree geografiche, quali Europa, Usa e Asia o più in generale in tutti i Paesi sviluppati oppure in emerging markets, sebbene nel secondo caso siano ancora assenti sulla nostra Borsa, dove complessivamente quotano circa 20 Etf real estate. Di loro la maggior parte distribuisce dividendi, relativi evidentemente a profitti maturati dalle singole società nelle diverse attività del business immobiliare. La domanda da porsi sta proprio in questo: rendono più o meno rispetto al possesso fisico di una casa?
Confronto di redditività
I numeri sono chiari. Gli yield in corso variano infatti da un massimo del 4,4% dell’Amundi Ftse Epra Nareit Global (Isin LU1832418773 – valuta euro – replica sintetica – dimensioni del fondo ancora modeste – due dividendi annui a dicembre) al 2,7% del VanEck Global Real Estate (Isin NL0009690239 – valuta euro – replica fisica – dimensioni rilevanti – dividendi trimestrali). Calcolando un valore medio da distribuzione di tutti gli Etf ci si attesta su un 3,2%, che può sembrare poco significativo ma cui vanno aggiunte le performance delle quotazioni, equivalenti alle plusvalenze realizzabili nelle transazioni immobiliari. Una differenza sta proprio qui. Mentre il possesso di una casa è stato penalizzato dalle varie crisi economiche negli ultimi anni, salvo in particolari aree urbane o turistiche di alto valore, a causa anche di innovazioni tecnologiche che favoriscono gli immobili più moderni, l’alternativa degli Etf real estate è correlata a dinamiche finanziarie, favorevoli o sfavorevoli in base agli andamenti in Borsa, ma soprattutto maggiormente volatili, il che non sempre è un difetto. In sintesi la redditività è mediamente equivalente a quella dell’immobiliare fisico, salvo per chi adotti strategie dinamiche nella locazione.
Alternativi davvero?
Va dato per scontato il fatto che il possesso del mattone di carta è più un investimento finanziario che un real asset fisico. Ha i vantaggi del primo (facilità di liquidazione – trasparenza delle quotazioni – semplicità diversificazione geografica – buy e sell agevoli – nessuna difficoltà fiscale) ma non quelli del secondo (utilizzo diretto – alta redditività se locato in maniera professionale – elusione fiscale – certezza del possesso fisico). I rendimenti degli Etf, considerando dividendi e performance di prezzo, possono essere maggiori, semplificando la gestione dell’investimento, ma si tratta pur sempre di collocamenti mobiliari, alternativi e solo in taluni casi sostitutivi rispetto alla casa fisica.
La diversificazione geografica
Un altro punto forte sta nel fatto che con gli Etf si possono realizzare puntate su mercati impensabili per il piccolo investitore italiano. Per esempio negli Stati Uniti, in Gran Bretagna, in Asia o anche in attività commerciali tecnologiche. Manca – come detto – il contesto emerging, sebbene su altre Borse siano presenti replicanti che investono nell’immobiliare finanziario, per esempio cinese o dell’intera area dei Paesi in via di sviluppo.
Questa una rassegna degli Etf più noti fra quelli presenti a Borsa Italiana, con le loro caratteristiche. La presenza di prodotti iShares è dovuta al fatto che questo emittente è leader nel settore.
| Nome ETF | ISIN | Sottostanti | Valuta |
| iShares European Property Yield (a distribuzione di dividendi) | IE00B0M63284 | Società immobiliari dei Paesi europei | Eur |
| iShares Developed Markets Property Yield (a distribuzione dividendi) | IE00B1FZS350 | Società immobiliari dei Paesi sviluppati | Usd |
| iShares UK Property (a distribuzione di dividendi) | IE00B1TXLS18 | Società immobiliari della Gran Bretagna | Gbp |
| iShares Asia Property Yield (a distribuzione di dividendi) | IE00B1FZS244 | Società immobiliari dei Paesi sviluppati asiatici (Giappone, Singapore, Hong Kong, ecc) | Usd |
| WisdomTree New Economy Real Estate (a distribuzione di dividendi) | IE000X9TLGN8 | Società immobiliari del settore attività commerciali più innovative | Usd |
In sintesi:
Pro:
● Diversificazione geografica
● Assenza burocrazia
● Chiarezza fiscale
● Facilità transazioni
Contro:
● Andamenti correlati a Borse e tassi di interesse
● Molti Etf hanno l’Usd come valuta
● Rendimenti plafonati
● Gli investitori immobiliari si sentono più sicuri col possesso fisico
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