Il proprietario di casa deve rispettare le regole e restituire la cauzione per tempo, altrimenti paga molto di più.
È prassi comune prevedere una cauzione nei contratti di locazione, utile a tutelare il padrone, ma anche comoda per l’inquilino. Versare il deposito cauzionale comporta una spesa aggiuntiva al momento della stipula, peraltro non sottratta dal canone (come invece avviene per la caparra), ma è sorprendentemente pratica quando c’è la necessità di ammortizzare eventuali inadempimenti durante lo sfratto per morosità. Oltretutto, l’aspetto fondamentale della cauzione è che deve essere restituita all’inquilino.
I soldi non diventano mai del proprietario di casa, se non in casi specifici. Eppure, è assai comune che i proprietari di casa rifiutino di restituire la cauzione o decidano arbitrariamente di ritardare il versamento. Per quanto ci siano effettivamente alcuni locatori che tentano di appropriarsi ingiustamente delle somme del conduttore, nella stragrande maggioranza dei casi il problema è dovuto alla scarsa conoscenza delle regole.
Così, diventa complesso tutelare i propri diritti, per entrambe le parti del contratto d’affitto. È quindi fondamentale sapere come funziona la restituzione della cauzione, anche perché la somma non si limita a quanto pagato dal conduttore, ma comprende anche una certa misura di interessi maturati.
Entro quando deve essere restituita la cauzione
La cauzione è una forma di garanzia per il proprietario dell’immobile, ma anche di tutela rispetto a possibili inadempimenti da parte dell’inquilino. Di regola, il deposito cauzionale deve essere restituito alla scadenza del contratto d’affitto e in particolare contestualmente al rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino, indipendentemente dalla modalità di conclusione del contratto. Naturalmente, affinché la cauzione assolva alla propria funzione è possibile e lecito che il proprietario decida di trattenerla, ma a tal proposito dovrà proporre una domanda giudiziale per l’attribuzione del deposito.
La causa è fondamentale per assegnare la cauzione, o parte di essa, al locatore - che non diventa proprietario del denaro fino alla sentenza - e calcolare correttamente i danni. In caso contrario, l’inquilino può pretendere l’immediata restituzione delle somme, a prescindere dai motivi contrari evidenziati dal locatore. La cauzione può essere trattenuta direttamente anche quando il calcolo dei danni è superfluo perché si è in presenza di un credito certo, liquido e che dia diritto alla compensazione con il deposito (le morosità del canone). Lo stesso vale quando è stato trovato un accordo tra le parti sui danni.
Da quando maturano gli interessi della cauzione
Il fatto che la cauzione non diventi del proprietario di casa, almeno fino a un certo punto, ma che sia soltanto trattenuta dallo stesso comporta anche che maturino degli interessi. In particolare, la cauzione matura degli interessi dal momento del versamento e prosegue fino al termine del contratto d’affitto.
Gli interessi sulla cauzione non sono evitabili, nemmeno se a prevederlo è una clausola del contratto d’affitto firmato da entrambe le parti e quindi accettato anche dall’inquilino. Nemmeno la misura degli interessi è discrezionale, poiché viene stabilita annualmente dal ministero dell’Economia e delle Finanze. Per esempio, il tasso degli interessi per l’anno 2025 è pari al 2%. Per calcolarli bisogna utilizzare la seguente formula:
I = C x S x N / 36500
- C: importo della cauzione;
- S: tasso di interesse;
- N: periodo di tempo;
- 36500: giorni annuali moltiplicati per 100, al fine di ottenere la percentuale.
Gli interessi, peraltro, dovrebbero essere versati all’inquilino su base annuale. Se il conduttore non ne fa richiesta, però, è comunque previsto che siano versati insieme alla restituzione della cauzione al termine del contratto d’affitto.
A questo punto, però, cosa succede quando il proprietario di casa non restituisce la cauzione alla scadenza? Innanzitutto, se la cauzione viene trattenuta indebitamente, gli interessi continuano a maturare e devono essere versati al conduttore. Non solo, l’affitturario potrebbe aver diritto anche a un risarcimento del danno patito a causa del ritardo nella restituzione.
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