Ecco cos’è e come funziona il diritto di prelazione immobiliare. Tutto quello che c’è da sapere e quali sono i casi previsti dalla legge.
La legge italiana prevede il diritto di prelazione immobiliare, molto utile per far valere le proprie esigenze ma anche un ostacolo importante in alcune compravendite. La prelazione viene spesso citata in tema di affitti ed eredità, ma pochi sanno davvero cosa comporta e come funziona. Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Cos’è il diritto di prelazione immobiliare
Possiamo definire il diritto di prelazione immobiliare come una sorta di priorità che spetta ad alcune persone rispetto all’acquisto di un immobile o di una sua parte. Nel concreto, il diritto di prelazione impedisce la vendita dell’immobile prima che sia riconosciuta la precedenza a parità di condizioni. Sostanzialmente, l’abitazione o una sua parte può essere venduta a soggetti terzi soltanto se il prelazionario rinuncia al proprio diritto. Gli acquirenti terzi possono acquistare validamente l’immobile soltanto se il prelazionario ha rinunciato alla priorità di acquisto, del tutto facoltativa, e ricevendo un’offerta di pari prezzo e condizioni. I proprietari non possono speculare sulla vendita di immobili a terzi aggirando la prelazione.
Come funziona la prelazione immobiliare
Il diritto di prelazione sugli immobili può essere di tipo legale, quindi trovare fondamento direttamente nella legge, o derivare da un patto di prelazione. Quest’ultimo può essere stipulato di comune accordo tra le parti in modo libero, concordando appunto una priorità di acquisto del soggetto interessato. Il mancato rispetto dell’accordo di prelazione, tuttavia, tutela soltanto in parte il prelazionario. Quest’ultimo può infatti ottenere un risarcimento del danno in caso di vendita a terzi senza rispetto della precedenza, ma non potrà pretendere l’immobile per sé. Al contrario, la prelazione legale consente di ottenere il riscatto dell’immobile dal terzo acquirente, oltre ad agire contro il venditore.
Anche se può apparire macchinoso, il meccanismo della prelazione immobiliare è molto vantaggioso. Permette infatti di tutelare i diritti dei prelazionari, garantire la stabilità abitativa o la continuità commerciale (a seconda del tipo di immobile) e salvaguardare il patrimonio familiare, per esempio riguardo alla materia ereditaria. Approfondiamo ora i principali tipi di prelazione legale immobiliare.
Prelazione di inquilini e affittuari
Il diritto di prelazione ricade sugli inquilini in virtù del contratto d’affitto. La legge consente infatti ai locatori di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza del primo periodo (4 o 3 anni) se intende vendere l’immobile e non ha altri immobili a uso abitativo, escludendo quello in cui abita. Ciò è possibile soltanto riconoscendo la prelazione degli affittuari, che devono essere preferiti rispetto a terzi aspiranti compratori. L’acquisto, ovviamente, non è obbligatorio. Il proprietario deve informare l’inquilino della vendita, indicando tutte le condizioni e fornire un tempo di 60 giorni per l’esercizio del diritto.
Gli inquilini che vogliono comprare l’immobile devono quindi accettare e versare entro 30 giorni (contati dal decorso dei 60 dalla notifica) il prezzo d’acquisto. Non c’è prelazione se il diritto ricade sugli eredi (come vedremo nel prossimo paragrafo), se la vendita avviene dopo la prima scadenza, ma nemmeno se l’immobile viene affittato ad altri inquilini o dato a familiari del proprietario. Il meccanismo è pressoché analogo nelle locazioni a uso commerciale.
Prelazione degli eredi
La legge prevede un diritto di prelazione anche in capo ai coeredi, nel caso in cui uno di loro voglia vendere la propria quota ereditaria, anche parzialmente. Il diritto insiste soltanto sui comproprietari del bene e non riguarda la vendita di beni ereditari di proprietà esclusiva del venditore, in quanto non comporta l’ingresso di terzi nella comunione ereditaria.
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Prelazione nell’impresa familiare
In modo molto simile a quanto visto per l’eredità, la legge prevede il diritto di prelazione per i soggetti che fanno parte di un’impresa familiare in caso di vendita o trasferimento dell’azienda.
Prelazione nell’affitto agricolo
Veniamo ora a un tipo particolare di prelazione immobiliare analogo a quanto visto per la locazione. Ciò riguarda affittuari, mezzadri, coloni e compartecipante di terreni agricoli che hanno avuto in affitto terreni agricoli, avendo priorità di acquisto in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi se coltivano il fondo da almeno 2 anni, purché non abbiano venduto terreni per un valore imponibile fondiario superiore a 1.000 lire - fatta eccezione per la ricomposizione fondiaria - negli ultimi anni. Il nuovo terreno, sommato ad altri eventualmente posseduti, non deve comunque superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa familiare. A differenza della locazione abitativa, l’affittuario deve qui decidere entro 30 giorni dalla comunicazione e versare il corrispettivo entro 90.
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