Nel 2025 molte certezze degli investitori italiani sono cambiate. I tassi della BCE sono scesi dopo la lunga stagione di rialzi che aveva congelato il mercato immobiliare, ma ora si sono stabilizzati al 2%. I mutui tornano più accessibili, ma non abbastanza da rilanciare un entusiasmo che sembra essersi un po’ spento. Sul fronte opposto, i Btp restano solidi, con rendimenti in lieve discesa ma che continuano a offrire un’attrattività concreta per chi cerca un reddito stabile.
Prima di chiedersi cosa rende davvero di più, se un Btp a lunga scadenza o un appartamento messo in affitto, bisogna capire cosa sta succedendo. Perché nel 2025 non stiamo più confrontando due pilastri immobili contro titoli di Stato, ma due modelli di investimento che reagiscono a un contesto completamente nuovo.
Quanto rende oggi un BTP?
Il mercato dei titoli di Stato è cambiato molto rispetto al 2023. I rendimenti non raggiungono più i picchi post-inflazione, ma restano interessanti grazie ai prezzi ancora depressi.
I dati a dicembre 2025 mostrano questo quadro:
BTP 2054 (ISIN IT0005611741)
- Prezzo: 99,55
- Cedola: 4,3%
- Rendimento netto effettivo: 3,79%
Il caso del BTP 2054 è emblematico. Prezzo basso, scadenza lontana, rendimento netto competitivo. L’investitore che cerca una rendita prevedibile lo guarda con grande interesse.
Vediamo un esempio pratico.
Supponiamo di investire 250.000 euro nel BTP 2054.
Con un prezzo di 99,55 euro si acquistano circa 2.511 titoli.
Con una cedola annua lorda del 4,3% calcolata sul valore nominale (100), ogni anno si incassano 10.797 euro circa (9.447 euro netti). In 29 anni ottiene un flusso cedolare complessivo netto di 273.981 euro.
L’investitore non solo incassa cedole per quasi trent’anni, ma ottiene un guadagno in conto capitale pari alla differenza tra prezzo d’acquisto e valore nominale: +1.130 euro: (100-99,55) x 2.511 = 1.130 euro (989 netti).
Il rendimento complessivo di questo investimento ammonta, dopo circa trent’anni, a 275.000 euro netti.
È questo mix tra reddito e potenziale capital gain che spiega perché molti risparmiatori stanno tornando sui BTP.
Quanto rende mettere casa in affitto?
Il mercato immobiliare italiano viaggia oggi a due velocità. Nelle città medie i prezzi faticano a muoversi, mentre nei grandi centri i canoni continuano a salire. Il risultato è un paradosso che molti investitori stanno scoprendo sulla propria pelle: affittare rende più di qualche anno fa, ma entrare nel mercato è diventato più complesso e costoso.
Secondo i dati aggiornati al 2025, queste sono le città con i rendimenti più interessanti:
| Città | Rendimento lordo annuo | Rendimento netto annuo (con cedolare secca al 21%) |
|---|---|---|
| Milano | 4,2% | 3,32% |
| Roma | 4,1% | 3,24% |
| Bologna | 4,0% | 3,16% |
| Genova | 4,0% | 3,16% |
| Palermo | 4,0% | 3,16% |
| Napoli | 3,9% | 3,08% |
| Firenze | 3,6% | 2,84% |
Si tratta di rendimenti medi al netto della tassazione e delle spese ricorrenti. È un dato che racconta bene la realtà del 2025: il famoso 6-7% che si cita spesso per gli immobili residenziali è un ricordo lontano. Tra burocrazia, manutenzione, IMU e tassazione, la redditività effettiva si assottiglia.
Per capire cosa significa davvero, basta un esempio concreto.
Immaginiamo di acquistare un immobile da 250.000 euro a Milano, con un prezzo medio di 6.400 euro al metro quadro. Un monolocale di 39 mq porta a un canone annuo di circa 10.500 euro. Dopo la cedolare secca al 21%, il rendimento netto scende a circa 8.300 euro.
Un valore che resta inferiore rispetto alle cedole nette del BTP 2054, pur con un capitale investito equivalente.
Nelle città meno costose come Palermo o Catania il rendimento lordo sembra più generoso, ma una volta applicate tasse e spese il netto torna sempre nell’area del 3-3,2%.
L’investimento immobiliare, però, conserva due elementi che possono spostare l’ago della bilancia: la possibile rivalutazione dell’immobile e la crescita dei canoni, che nelle città universitarie si muove oggi tra il 3% e il 5% l’anno.
Confronto diretto tra BTP e affitto
Per capire davvero quale investimento funzioni meglio nel 2025, bisogna mettere uno accanto all’altro numeri reali.
Prendiamo un capitale di 250.000 euro e immaginiamo di investirlo con un orizzonte che coincide con quello del BTP 2054. È una prospettiva lunga, trent’anni circa, paragonabile alla durata di un investimento immobiliare pensato per generare reddito nel tempo.
Partiamo dal BTP 2054. Al 5 dicembre 2025 il titolo scambia intorno a 99,55 euro, con una cedola lorda del 4,3%. Tradotto, un investimento da 250.000 euro genera un flusso cedolare netto di circa 9.447 euro l’anno. È un reddito immediato e regolare, perché ogni cedola arriva puntuale e non richiede alcun tipo di gestione. Alla scadenza il capitale viene rimborsato al valore nominale, con un piccolo guadagno in conto capitale che porta a recuperare anche la differenza rispetto al prezzo d’acquisto.
Passiamo all’immobile. Con 250.000 euro si entra nel mercato di Milano acquistando un monolocale o un bilocale nelle zone più richieste. Qui il rendimento netto medio è del 3,32%, pari a circa 8.300 euro a regime. Il vantaggio è che questo flusso tende a crescere: i canoni milanesi, soprattutto nelle aree universitarie o semicentrali, aumentano con una costanza difficilmente riscontrabile altrove.
È un flusso più basso rispetto al BTP, ma che tende a crescere nel tempo grazie alla progressione dei canoni, soprattutto nei quartieri centrali o universitari. Il rovescio della medaglia è che questo rendimento non è mai davvero garantito: basta un periodo di sfitto, una ristrutturazione imprevista o un inquilino problematico per peggiorare la redditività.
Sul piano puramente finanziario, la differenza non è così netta. In trent’anni, il BTP 2054 genera un flusso complessivo di oltre 275.000 euro tra cedole nette e guadagno in conto capitale.
L’immobile, considerando la rivalutazione dei canoni, genera un reddito netto complessivo di 272.000 euro. A questo però, potrebbe aggiungersi la rivalutazione del prezzo dell’appartamento, che negli ultimi dieci anni ha mostrato forti disparità territoriali. A Milano, per esempio, il prezzo delle case è cresciuto nominalmente di circa il 43,5%, rispetto a una media nazionale del 37%. Questo significa che l’immobile pagato 250.000 potrebbe essere rivenduto a 357.500 euro, con una plusvalenza di 107.500 euro.
Il punto è che il BTP offre una traiettoria lineare, senza imprevisti, mentre l’immobile è legato a una serie di variabili che sfuggono al controllo dell’investitore (periodi sfitti, spese straordinarie, IMU). Nel 2025 questa differenza pesa. Se l’obiettivo è massimizzare il rendimento e ridurre la volatilità del percorso, i titoli di Stato a lunga scadenza offrono un vantaggio più evidente rispetto al passato. L’affitto resta competitivo solo in scenari particolari, quando la domanda è alta e il prezzo d’acquisto dell’immobile permette margini più ampi.
| Variabile | BTP 2054 | Affitto a Milano |
|---|---|---|
| Capitale iniziale | 250.000€ | 250.000€ |
| Rendimento netto annuo | circa 3,78% | 3,32% |
| Reddito netto annuo | 9.447€ | 8.300€ |
| Reddito netto totale in 30 anni | circa 275.000€ | circa 272.000€ |
| Evoluzione del reddito | Costante e garantita | Cresce lentamente (circa 0,85% annuo) |
| Guadagno in conto capitale | Rimborso a 100€ (+970€ circa) | Possibile plusvalenza |
| Valore finale immobile stimato | — | 357.500€ (ipotesi rivalutazione 43,5%) |
| Plusvalenza potenziale | — | 107.500€ |
| Gestione | Nessuna | Alta (inquilini, sfitti, spese) |
| Rischi | Volatilità del prezzo | IMU, morosità, manutenzioni, regolamentazioni |
| Liquidità | Alta | Bassa |
La variabile killer: il mutuo
Il confronto cambia completamente quando entra in gioco il mutuo. Con i tassi ancora intorno al 3% nel 2025, finanziare l’acquisto di un immobile riduce drasticamente la redditività dell’affitto.
Un importo finanziato di 200.000 euro comporterebbe una rata mensile di oltre 821 euro: 9.864 euro annui che superano il canone netto incassato, trasformando l’investimento in un’operazione a saldo negativo per molti anni.
Il BTP, invece, paga cedole immediate e non richiede capitale aggiuntivo lungo il percorso. Ed è qui che il mattone perde terreno.
Quando conviene davvero l’affitto
L’affitto resta vantaggioso soprattutto quando il prezzo d’ingresso è favorevole. Conviene se l’immobile è già di proprietà o arriva da un’eredità, se si trova in una zona a domanda costante come i quartieri universitari o se i canoni crescono più della media. In questi casi il rendimento, pur non elevatissimo, può migliorare nel tempo e si aggiunge la possibilità di una rivalutazione dell’immobile, che in città come Milano resta una componente significativa del ritorno complessivo.
Quando conviene puntare sui BTP
I BTP diventano la scelta naturale quando l’obiettivo è ottenere un reddito stabile senza gestione attiva. Rendono di più rispetto alla media degli affitti netti, la tassazione è più leggera e la liquidità permette di uscire dall’investimento in qualsiasi momento.
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