Conviene comprare o affittare casa nel 2026? La guida per calcolare il Price-to-Rent Ratio, il break-even point e valutare il costo opportunità del mutuo.
Conviene comprare o affittare casa nel 2026? Questo è il dilemma che nel 2026 può avere chiunque si trovi nella situazione di dover andare a vivere da solo o chiunque si trovi a pagare un affitto e stia valutando la possibilità di acquistare casa. A questa domanda, però, non si può rispondere in modo oggettivo affidandosi a valutazioni emotive o al falso mito della proprietà del mattone.
Non sempre l’acquisto della casa è la scelta migliore. Per capire se conviene comprare, infatti, bisogna affidarsi a formule finanziarie precise che calcolino il reale impatto economico di entrambe le scelte. In questa guida analizzeremo i parametri tecnici necessari a compiere una scelta corretta in base alle dinamiche di mercato e a simulazioni di affitto/acquisto nelle principali città italiane.
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Conviene comprare o affittare? Le variabili sono tre
Per capire se nel 2026 conviene effettivamente comprare casa occorre definire tre variabili macroeconomiche che condizionano la scelta, e nello specifico:
- il tasso di interesse del mutuo: rispetto ai picchi degli anni passati, nel 2026 i tassi sembrano essersi stabilizzati e un tasso fisso si attesta tra il 2,8% e il 3,2%. La riduzione del costo del denaro ha l’effetto di rendere la rata mensile del mutuo più accessibile del canone di affitto;
- il mercato immobiliare e il prezzo degli affitti nel 2026: i canoni di locazione stanno registrando incrementi costanti, soprattutto nelle grandi città. Questa è una dinamica che spinge sempre più persone a prediligere l’acquisto rispetto all’affitto;
- il valore atteso del capitale: gli immobili non crescono di valore in modo uniforme. Mentre nelle aree metropolitane l’aumento del valore immobiliare è stimato tra l’1,5% e il 2,5%, nelle province non c’è crescita o è legata a quello che l’immobile offre (soprattutto riguardo all’efficienza energetica).
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Price-to-Rent Ratio in Italia, a cosa serve?
Il Price-to-Rent Ratio è un indicatore finanziario che misura il rapporto tra il costo di acquisto di un immobile e il suo costo annuo di locazione. È un parametro che serve a valutare, in una determinata area, se è più conveniente acquistare o prendere una casa in affitto.
La formula per calcolare questo parametro è:
Price-to-Rent Ratio = Prezzo di acquisto dell’immobile/Canone di affitto annuo.
Come si interpretano i risultati? Sono previste tre apposite fasce di convenienza:
- se il rapporto è tra 1 e 15 conviene l’acquisto dell’immobile perché è più economico rispetto ad affittarlo;
- se il rapporto è tra 16 e 20 la scelta dipende dalle condizioni del mutuo, dalle finanze personali e dai piani a lungo termine che si hanno per l’immobile;
- se il rapporto è superiore a 20 conviene affittare perché il costo per l’acquisto dell’immobile è troppo elevato rispetto ai costi della locazione.
Costo opportunità mutuo, cosa considerare?
Paragonare semplicemente la rata del mutuo con il canone di affitto è un errore molto comune. Per effettuare un’analisi reale bisogna prendere in considerazione anche i costi transattivi e il costo opportunità del mutuo vs affitto.
Quando si acquista un immobile si devono affrontare costi a fondo perduto che non potranno essere recuperati quando si decide di vendere. Ne sono esempi l’imposta di registro, gli oneri notarili per il rogito e l’atto di mutuo, le spese di intermediazione immobiliare e le spese di istruttoria della banca.
Si tratta di costi accessori che pesano fino al 10% in più sul costo di acquisto di un immobile e devono essere ammortizzati nel tempo. Se una casa, quindi, costa 200.000 euro si deve mettere in conto una spesa totale (con l’esclusione degli interessi da corrispondere per la restituzione del mutuo) di almeno 220.000 euro.
Il costo opportunità, invece, si deve valutare quando si deve dare l’anticipo obbligatorio per l’acquisto della casa (il mutuo difficilmente copre il valore dell’immobile al 100% e nella maggior parte dei casi almeno il 20% dell’importo deve essere anticipato). A questo si devono aggiungere le spese transattive (quelle che non si recuperano) che nella maggior parte dei casi vanno pagate in contanti. Torniamo all’esempio di prima dell’immobile che costa 200.000 euro. Si devono versare, quindi, 40.000 euro come anticipo e 20.000 come spese transattive. Se questo capitale che si utilizza per l’acquisto non venisse immobilizzato, potrebbe essere investito e questo comporta rinunciare a un rendimento che si potrebbe, prudenzialmente, stimare attorno al 3-4% annuo (nell’esempio che abbiamo fatto, quindi, tra 1.800 e 2.400 euro l’anno. Se si considera un’immobilizzazione di 10 anni, quindi, si vengono a perdere tra i 18.000 e i 24.000 euro di rendimenti).
Quando comprare è un beneficio?
Per capire se comprare è conveniente, infine, bisogna calcolare il Break-Even Point dell’acquisto contro l’affitto. Quando si ottiene un punto di pareggio rappresenta il momento esatto in cui i costi dell’acquisto (interessi, tasse, manutenzione, costi transattivi) diventano inferiori al costo complessivo pagato di affitto.
Il calcolo si basa sulla capitalizzazione dei canoni di affitto e monitorando la quota capitale del mutuo: nei primi anni in cui si versa la rata, infatti, si tende a pagare la maggior parte degli interessi. Nei primi anni comprare casa costa più che affittarla. Per capire il concetto si deve dividere la rata del mutuo in due parti per analizzare cosa succede al proprio denaro quando si compra rispetto a quando si affitta.
La composizione della rata del mutuo nei primi anni è di interessi (ovvero il guadagno della banca, cioè soldi di costo a fondo perduto, esattamente come l’affitto). Se si rivende la casa dopo 3 o 4 anni pur avendo pagato migliaia di euro di rate, il debito con la banca è sceso di pochissimo.
Quando si compra casa, quindi, si parte in perdita a causa dei forti costi iniziali (notaio, agenzia immobiliare, tasse, spese bancarie) agli interessi del mutuo e alla perdita di rendimento per il capitale immobilizzato nella casa.
Il Break-Even Point è il tempo necessario (in anni) per fare in modo che i benefici superino tutti i costi. Se si pensa di vivere in una casa per un massimo di 8 anni conviene l’affitto perché in questo arco temporale non si raggiungerà il momento in cui l’acquisto è effettivamente conveniente. Se si rivende la casa prima del punto di pareggio, la somma spesa per notaio, agenzia immobiliare, costi e interessi del mutuo sarebbe superiore a quanto si sarebbe speso pagando un affitto mensile.
Simulazioni dei calcoli
Per comprendere quanto detto finora, facciamo qualche simulazione dei calcoli prendendo a riferimento un immobile trilocale di 80 mq.
1. Milano (Area semicentrale)
- Prezzo di acquisto: 440.000 euro (5.500 euro/mq)
- Affitto mensile: 1.650 euro (19.800 euro annui)
- Calcolo Price-to-Rent Ratio: 440.000 / 19.800 = 22,2
Il rapporto, superiore a 20, suggerisce che a Milano l’acquisto presenta un costo d’ingresso molto elevato rispetto ai canoni di locazione. Il Break-Even Point si raggiungerebbe solo dopo 11-12 anni; di conseguenza, l’acquisto conviene solo se si prevede di abitare nell’immobile a lunghissimo termine.
2. Roma (Area semicentrale)
- Prezzo di acquisto: 280.000 euro (3.500 euro/mq)
- Affitto mensile: 1.100 euro (13.200 euro annui)
- Calcolo Price-to-Rent Ratio: 280.000 / 13.200 = 21,2
Anche a Roma il rapporto supera la soglia di 20. L’acquisto comporta un forte impegno finanziario iniziale e il Break-Even Point si attesta intorno agli 8-9 anni. L’acquisto è giustificato solo a fronte di una stabilità residenziale di medio-lungo periodo.
3. Città Medie (Padova, Bologna periferia, Torino)
- Prezzo di acquisto: 160.000 euro (2.000 euro/mq)
- Affitto mensile: 750 euro (9.000 euro annui)
- Calcolo Price-to-Rent Ratio: 160.000 / 9.000 = 17,7
In questo scenario il rapporto scende sotto la soglia di 20, posizionandosi nella fascia di convenienza dell’acquisto. Il prezzo delle case è accessibile e l’affitto incide pesantemente sul bilancio senza generare patrimonio. Il Break-Even Point si raggiunge in soli 4-5 anni, rendendo l’acquisto la scelta finanziaria più efficiente e rapida da ripagare.
