La domanda, come vedremo, non è banale e la risposta è - come sempre - “dipende”.
Da un punto di vista strettamente tecnico, sembra facile calcolare il valore della nuda proprietà: basta moltiplicare il valore della casa per la percentuale indicata nella tabella ministeriale.
Facciamo un esempio pratico: se la mia casa vale 100 ed io ho 75 anni, la tabella del Ministero indica che il valore della nuda proprietà è pari al 65% del valore della casa.
Quindi, il valore teorico della nuda proprietà è 65.
Valore usufrutto
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Tuttavia come consulente finanziario di un acquirente, in prima battuta ne sconsiglierei l’acquisto, a meno che non si tratti di una persona molto facoltosa che desidera acquistare un immobile di pregio situato al centro di Milano.
Per giustificare la mia opinione passiamo a valutare alcuni aspetti che possono impattare sulla valutazione di acquisto.
L’acquirente privato che desidera investire in una nuda proprietà si espone a diversi rischi, tutti concentrati, come è tipico negli investimenti immobiliari effettuati in forma non societaria.
Anzitutto, la nuda proprietà è un investimento illiquido. Questo significa che, una volta acquistato, difficilmente potrà essere rivenduto e, quindi, chi compra la nuda proprietà deve essere disponibile ad impegnare il capitale per un periodo prolungato ed incerto, senza possibilità di disporne. Pertanto deve richiedere un rendimento aggiuntivo rispetto ad un investimento liquido.
Osservando le tavole di mortalità, si può vedere che una persona di 75 anni ha un’aspettativa di vita residua di circa 13 anni. Questo implica che, mediamente, l’investimento in nuda proprietà richiederà almeno 13 anni prima di ottenere il pieno godimento dell’immobile. Ovviamente, se si è fortunati, l’usufruttuario potrebbe venire a mancare prima, ma è altrettanto possibile dover attendere anche vent’anni o più.
Oltre al tempo necessario per ottenere la piena proprietà dell’immobile vi sono anche altre incognite, come la responsabilità solidale con l’usufruttuario nei confronti del condominio in caso di insolvenza di quest’ultimo. E poiché spesso le situazioni in cui la vendita della nuda proprietà avviene per necessità di liquidità da parte dell’usufruttuario, l’eventualità di un’inadempienza non è affatto remota.
In aggiunta, tutte le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Questo significa che eventuali lavori importanti, come la sostituzione della caldaia o dell’ascensore, o quelle per la transizione energetica, non gravano sull’usufruttuario ma sul nudo proprietario. E tali spese possono diventare rilevanti.
Un altro fattore da considerare è la scommessa sul valore futuro dell’immobile. Se la dinamica dei prezzi immobiliari non fosse favorevole, ci si potrebbe trovare di fronte a una perdita rispetto a investimenti alternativi.
A favore dell’investimento immobiliare si potrebbe argomentare che anche un investimento azionario è altrettanto incerto perché non c’è modo di prevedere il futuro neanche in quel settore. Tuttavia è una argomentazione debole poiché nel settore finanziario c’è la possibilità di diversificare ampiamente il portafoglio per mitigare il rischio.
Infatti, nel caso di un investimento immobiliare privato si impegna tutto il capitale in una sola operazione, mentre con un portafoglio azionario internazionale si punta su un’ampia gamma di aziende.
Inoltre, c’è un altro fattore di incertezza che pesa sul mercato immobiliare: il calo demografico. La popolazione italiana sta invecchiando, e la domanda di immobili, specialmente in alcune aree, potrebbe diminuire nel lungo periodo. Questo potrebbe influenzare negativamente il valore delle proprietà immobiliari, rendendo l’investimento in nuda proprietà ancora più rischioso, a meno che non si tratti di zone con una forte domanda, come alcune zone di alcune grandi città.
Pertanto è probabile che la domanda di nuda proprietà si concentri in queste poche aree dinamiche mentre altrove l’offerta si dovrà accompagnare a sconto anche sostanziale rispetto alla tabella ministeriale.
Concludo osservando che questa occasione ci permette ancora una volta di constatare la differenza strutturale tra il mercato immobiliare e quello finanziario. Nei momenti di crisi sul mercato immobiliare le transazioni evaporano piuttosto che registrare ribassi delle quotazioni, offrendo l’illusoria sensazione di tenuta dei prezzi.
In conclusione, poiché l’investimento in nuda proprietà effettuato da privato un comporta un rischio elevato, il potenziale ritorno deve essere particolarmente interessante per giustificare l’operazione.
