Sono cambiate le regole. Conviene comprare case ricevute con donazione? Ecco tutte le novità da sapere.
Per molto tempo comprare una casa ricevuta con una donazione è stato poco conveniente, addirittura rischioso. La tutela delle quote ereditarie riservate ai legittimari si spingeva troppo oltre, fintanto da paralizzare parte del mercato immobiliare e minare le garanzie che una compravendita dovrebbe garantire sulle proprietà. Queste regole, tuttavia, sono finalmente cambiate. Gli eredi legittimari hanno in effetti meno strumenti per difendersi, ma il trasferimento degli immobili può avvenire con più sicurezza. Così, molti si chiedono se sia adesso conveniente comprare una casa ricevuta con donazione, quando sia opportuno venderla e quali sono i rischi. Ecco tutto quello che c’è da sapere alla luce dei vari cambiamenti intercorsi.
Casa ricevuta con donazione
Per capire la particolarità delle compravendite che riguardano immobili trasferiti con delle donazioni bisogna riassumere quanto previsto dalle leggi successorie. I possibili problemi riguardanti queste abitazioni, infatti, sorgono nell’ambito ereditario e in particolare alla morte del donatario. Quest’ultimo è una persona terza (almeno) rispetto alle parti del contratto di acquisto dell’immobile, ma l’apertura della successione può comunque avere effetti rilevanti.
Bisogna infatti sapere che ci sono alcuni eredi che hanno sempre diritto a una parte dell’eredità, le quote di legittima stabilite dalla legge e perciò prendono il nome di eredi legittimari. Inoltre, i beni donati (almeno alcuni) rientrano nel patrimonio ereditario, come se le donazioni fossero una sorta di anticipo sull’eredità.
Di conseguenza, può succedere che alcune donazioni siano contestate dagli eredi legittimari. Questi ultimi potrebbero infatti esser stati privati della quota ereditaria loro spettante in base al patrimonio del defunto, a causa della sottrazione dei beni donati. I legittimari possono quindi agire in giudizio per vedere il ripristino dei propri diritti, pretendendo cioè le piene quote riservate loro. Venendo alla donazione immobiliare, gli eredi possono pretendere la restituzione dell’immobile donato o un corrispettivo pari alla propria quota lesa dal donatario. Se però la persona che ha ricevuto il bene dal defunto l’ha alienato, donandolo ad altre persone o vendendolo, la situazione si complica.
Fino a poco tempo fa la legge permetteva ai legittimari di pretendere la restituzione della casa anche dai terzi acquirenti, indipendentemente dalla loro buona fede e dal corrispettivo pagato. L’azione dei legittimari, oltretutto, deve avvenire entro 10 anni di tempo dall’apertura della successione.
Di conseguenza, comprare una casa che il venditore aveva ricevuto per donazione significava accettare il rischio di doverla restituire. Un pericolo incombente per molto tempo, fino a 10 anni, con l’unica consolazione di poter pretendere la restituzione del prezzo pagato al venditore. Questa ampia forma di tutela dei legittimari ha finito per ostacolare moltissime compravendite immobiliari, suscitando diffidenza negli acquirenti e negli istituti di credito.
Conviene comprare case donate?
I timori relativi alle case provenienti da donazione sono messi a tacere con il cambiamento di alcune regole, tra cui la novità più importante prevista dal Ddl semplificazioni 2025. Ora, gli eredi legittimari non possono più pretendere la restituzione del bene immobile dai terzi, dovendosi limitare a richiedere un corrispettivo pari al valore al donatario. La legittima è tutelata con meno forza, ma vengono bilanciati gli interessi dei proprietari e soprattutto si salvaguarda il mercato immobiliare. Così, comprare una casa ricevuta da una donazione è uguale a comprare case provenienti da una compravendita o di qualsiasi altra origine.
Non ci sono rischi aggiuntivi per l’acquirente, come neppure per il venditore, in un modo o nell’altro chiamato a restituire il prezzo in caso di violazione della legittima. Le nuove regole, tuttavia, sono entrate in vigore soltanto il 18 dicembre 2025 e quindi si applicano a tutte le successioni aperte da quella data in poi. In caso di successioni già aperte, invece, si applicano le regole precedenti soltanto se l’atto di opposizione alla donazione (o l’azione di riduzione degli eredi) sia stato trascritto o lo sia entro 6 mesi dall’entrata in vigore.
Per l’acquisto di case donate da persone decedute prima del 18 dicembre 2025, quindi, la cautela impone di attendere il 18 giugno 2026 verificando che non ci siano ricorsi. Gli eredi che vogliono massimizzare le proprie tutele, al contrario, dovrebbero affrettarsi.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
