Contratto di affitto scaduto: chi resta in casa commette reato di occupazione abusiva

La crisi economica ha accentuato il fenomeno dell’occupazione abusiva. Anche l’affittuario che permane nell’immobile dopo la scadenza del contratto commette il reato di occupazione abusiva.

Contratto di affitto scaduto: chi resta in casa commette reato di occupazione abusiva

L’emergenza abitativa dovuta alla crescita della povertà ha determinato nel nostro Paese l’accentuarsi del fenomeno dell’occupazione abusiva di immobili.

Essa si verifica quando un soggetto si stabilisce coattivamente in un’abitazione altrui senza avere su di essa alcun titolo legittimo oppure quando permane all’interno dell’abitazione dopo la scadenza del contratto di locazione.

Questo fenomeno è sempre esistito ma l’aumento del numero degli indigenti conseguente alla crisi economica ne ha fatto crescere i casi alimentando tra i legittimi proprietari la paura di perdere la propria abitazione.

Per difendersi dall’occupazione abusiva l’ordinamento italiano mette a disposizione diversi strumenti di tutela sia di tipo penale che civile; vediamoli.

Quando l’inquilino diventa abusivo

L’occupazione abusiva di un immobile può ricorrere in tre casi:

  • quando il terzo subentra nell’immobile senza un regolare rapporto tra proprietario e occupante. Ciò accade quando un soggetto entra e si barrica nell’altrui proprietà approfittando dell’assenza del legittimo proprietario;
  • quando esiste un contratto che legittima la disponibilità del bene da parte del terzo ma il proprietario ne contesta la validità, ad esempio per mancanza dei requisiti essenziali o per il verificarsi di una condizione sospensiva;
  • quando il terzo ed il proprietario dell’immobile hanno stipulato un valido contratto di locazione venuto meno in un secondo momento. Esempio pratico è l’inquilino che rifiuta di lasciare l’immobile dopo la scadenza del contratto di affitto nonostante la volontà del proprietario di porre fine al rapporto contrattuale.

In quest’ultima ipotesi il contratto di locazione si trasforma in un’occupazione abusiva a tutti gli effetti. Vediamo adesso cosa può fare il legittimo proprietario quando un inquilino permane abusivamente nell’immobile di sua proprietà.

Come tutelarsi da un inquilino abusivo

L’ordinamento italiano mette a disposizione del legittimo proprietario di un immobile occupato diversi strumenti di tutela, sia in ambito penale che civile ed i rischi per gli abusivi sono notevoli.

In ambito civile il proprietario può chiedere la rivendicazione del bene ex art. 948 del Codice Civile con lo scopo di provare chi sia il legittimo proprietario dell’immobile (ad esempio presentando il titolo di acquisto della proprietà).

In alternativa può procedere con l’azione di reintegrazione del possesso che consente al proprietario di ottenere un provvedimento di immediata liberazione dell’immobile.

Invece, per quanto concerne l’ambito penale, ricordiamo che il proprietario può presentare una querela nei confronti dell’occupante per i seguenti reati:

  • invasione di terreni o edifici (art. 633 Codice Penale);
  • danneggiamento (art. 635 Codice Penale);
  • violazione di domicilio (art.614 del Codice Penale).

La convalida di sfratto

Quando l’occupatore abusivo è l’inquilino che rifiuta di lasciare l’immobile alla scadenza del termine del contratto di locazione, il proprietario ha a disposizione uno strumento ulteriore oltre a quelli sopracitati: la convalida di sfratto.

Ai sensi degli artt. 657-669 del Codice di Procedura Civile, il procedimento di convalida di sfratto è un tipo di procedimento sommario di cognizione che consente al proprietario di riottenere la disponibilità dell’immobile in tempi ridotti, grazie ad un iter semplificato.

Specifichiamo però che il legislatore riserva la più snella procedura di convalida di sfratto solamente a chi ha stipulato un contratto di locazione regolarmente registrato (iter privilegiato volto a disincentivare il fenomeno degli affitti “in nero”).

Quindi al proprietario che non ha stipulato regolare contratto per evadere le tasse non resta che attivare una causa ordinaria, con tempi e costi più elevati.

Inoltre quando ci sono gli estremi di uno sfratto per morosità - ovvero mancato pagamento del canone di affitto decorsi 20 giorni dalla scadenza del termine pattuito - il legittimo proprietario può ottenere sia la liberazione dell’immobile che le quote di affitto non corrisposte.

Stato di necessità e occupazione abusiva

Ci sono delle circostanze in cui nonostante l’occupazione dell’immobile sia abusiva e la permanenza dell’inquilino vada oltre la scadenza del contratto, non si integra una fattispecie di reato.

È il caso dello stato di necessità: una condizione di pericolo di danno grave alla persona tale da giustificare una condotta altrimenti considerata reato.

Inizialmente la giurisprudenza rifiutava l’operatività dello stato di necessità per l’occupazione abusiva di immobili. Tuttavia è ormai consolidato l’orientamento opposto: anche il danno grave alla persona conseguente all’impossibilità di esercitare il diritto all’abitazione viene ricompreso nello stato di necessità e dunque esclude che l’abusivo venga considerato colpevole.

Per tutelare i legittimi proprietari e limitare la strumentalizzazione dello stato di necessità, i giudici hanno sottolineato che l’occupazione abusiva di un immobile, anche successiva ad un contratto di locazione, non è reato solo se ricorrono i seguenti requisiti:

  • la necessità di salvare sé stessi o altri dal pericolo di un danno grave;
  • l’attualità del pericolo che deve esistere al momento della realizzazione della condotta;
  • l’inevitabilità: quando non sia possibile scongiurare il pericolo se non attraverso l’occupazione abusiva.

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