Il condominio può vietare la casa vacanze?

Ecco le regole sulla casa vacanze in condominio. Ecco quando può essere vietata e in quali casi è consentita.

Ci sono dei momenti in cui le case di proprietà restano disabitate, ma non per questo devono essere inutilizzate. Anzi, molti proprietari desiderano adibirle a case vacanze o b&b, saltuariamente o talvolta in modo più stabile. È comune in questi casi trovare il dissenso dei condomini, generalmente contrari a ospitare nel proprio stabile attività di affittacamere e simili. Nella stragrande maggioranza dei casi questa reticenza è dovuta a timori per il decoro e l’ordine all’interno dell’edificio, potenzialmente compromessi dal frequente viavai di inquilini.

Inutile dire che questo atteggiamento è malvisto dai condomini che vogliono invece far fruttare i propri beni immobiliari. Da entrambe le parti ci sono interessi validi che meritano di essere tutelati, preferibilmente con una soluzione di compromesso. Vietare completamente le case vacanze (o altri utilizzi analoghi) è al contrario molto limitante, tant’è che il condominio non può sempre prendere questa direzione. Tanto chi desidera tutelare la serenità all’interno del condominio quanto chi vuole beneficiare dei propri immobili deve sapere quali sono le regole di riferimento. Ecco quando il condominio può vietare la casa vacanze.

Quando il condominio può vietare la casa vacanze

In linea generale, il condominio non può vietare l’uso delle proprietà immobiliari a fini commerciali, inclusi ovviamente casa vacanze, b&b, affittacamere e quant’altro. Come confermato in moltissime occasioni dalla giurisprudenza, un divieto di questo genere è ammissibile esclusivamente in due circostanze:

se contenuto nel regolamento contrattuale;
se approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale.

Presumibilmente, il divieto di aprire una casa vacanze in un condominio che ottiene una delibera all’unanimità non si scontra con gli interessi di alcun proprietario. In caso contrario, non sarebbero stati raggiunti tutti i voti. Di conseguenza, l’unica ipotesi in cui è sensato preoccuparsi del niet condominiale è il regolamento. Quest’ultimo, però, deve avere natura contrattuale per poter legittimamente limitare il godimento dei beni immobiliari privati, incluso il divieto di ospitare strutture ricettive e/o turistiche.

Sulla natura del regolamento non vi è dubbio: è contrattuale quello previsto dal costruttore originario e accettato dai primi acquirenti, come pure quello approvato dai condomini, se all’unanimità. Oltretutto, la validità del divieto è subordinata alla conoscenza del regolamento contrattuale da parte del proprietario, pertanto dovrà esser stato trascritto nei registri immobiliari o almeno menzionato dall’atto di compravendita. Se effettivamente c’è una clausola nel regolamento contrattuale che vieta le case vacanze, anche indirettamente, allora il divieto è valido. I proprietari non possono adibire le proprie case a b&b, affittacamere e similari, potendo altrimenti essere costretti a chiudere l’attività e pagare l’eventuale penale.

Casa vacanze legale in condominio

In assenza di diverse disposizioni nel regolamento contrattuale (e di una delibera assembleare unanime), i condomini possono adibire i propri appartamenti a tutte le attività produttive che credono, nel rispetto della normativa generale. Per quanto riguarda i rapporti di condominio, in particolare, dovrà comunque essere garantito il rispetto del regolamento (anche quello non contrattuale), cui sono chiamati pure tutti gli inquilini. Continuano inoltre a valere le normali regole di buon vicinato, come previsto dal Codice civile ma anche dall’educazione comune.

Per esempio, sarà opportuno evitare schiamazzi e rumori in orari inopportuni, evitare di occupare gli spazi comuni (no alle scarpe sul pianerottolo, citando il problema più frequente) e così via. Si ricorda a tal proposito che sono sempre i proprietari a rispondere al condominio di eventuali violazioni commesse dai propri inquilini, potendo eventualmente rivalersi sugli stessi a seconda delle previsioni contrattuali.

In ogni caso, è preferibile prendere le precauzioni corrette per limitare i disagi connessi alla propria attività, magari avvisando gli altri condomini (pur non essendo obbligatorio) e predisponendo chiare regole da seguire per gli inquilini. Naturalmente, poi, l’apertura di una casa vacanze o altre strutture analoghe richiede sempre una serie di adempimenti che prescindono dal condominio.