Comprare casa nel 2023: agevolazioni e bonus per pagare meno

Comprare casa nel 2023: quali sono le agevolazioni e i bonus a disposizione dei cittadini che vogliono acquistare? Come fare per approfittare degli aiuti in vigore e quindi risparmiare?

Acquistare casa in Italia è ancora oggi uno degli investimenti a cui aspirano le famiglie. Proprio per questo motivo sono previste diverse misure che semplificano l’acquisto della prima casa e consentono di risparmiare sulle imposte generalmente applicate agli acquisti immobiliari.

Di seguito, una panoramica delle agevolazioni fiscali dedicate a chi compra casa nel 2023 e vuole risparmiare.

Comprare casa nel 2023: a cosa fare attenzione prima dell’acquisto

Prima di comprare casa è bene ottenere quante più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.

Prima di comprare casa quindi è buona prassi:

• fare una verifica sui dati catastali, anche se i controlli vengono effettuati dal notaio che redige l’atto di compravendita. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione sul proprio sito alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere), così per ottenere alcune informazioni e notizie sull’immobile;
• effettuare un’ispezione ipotecaria, grazie alla quale si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari, e quindi è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Perché si stipula il contratto preliminare? Il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del contratto di compravendita definitivo, e non con quello preliminare.

Quando si stipula un contratto preliminare? Di solito viene fatto quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

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Quali tasse si pagano con l’acquisto di una casa?

Le tasse (o meglio, le imposte) da pagare quando si compra casa dipendono da diversi fattori, per esempio se il venditore è un cittadino o un’impresa, o se si tratta della prima casa, o ancora l’età di chi acquista.

Cosa c’è da pagare se a vendere è un’impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso di acquisto di prima casa si può usufruire di imposizione fiscale agevolata, si parla in questo caso anche di bonus prima casa, infatti l’acquirente pagherà:

• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria 50 euro;
• imposta catastale 50 euro.

Ci sono dei casi però in cui l’IVA invece si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
Iva al 4% se trattasi di prima casa;
Iva al 10% nel caso in cui non si tratti di prima casa;
Iva al 22% per abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Tasse da pagare se si compra casa da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9% ( anche in questo caso 2% per acquisto di prima casa);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Sia nel caso dell’acquisto da impresa o che dell’acquisto da privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Cos’è il sistema “prezzo-valore”

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

In base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Questa regola si può usare, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA.

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Agevolazione prima casa per i giovani under 36

Il decreto Sostegni bis ha introdotto una nuova agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa dedicata ai giovani under 36. L’accesso all’agevolazione è consentito:

• a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito;
• ISEE ordinario o corrente non superiore a 40.000 euro.

Il bonus casa under 36 con la legge di bilancio 2023 è stato prorogato fino al 31 dicembre 2023
Con il bonus prima casa under 36 si possono ottenere i benefici che seguono:

• per le compravendite non soggette a IVA, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Il credito Iva in compensazione potrà essere utilizzato per i pagamento con modello F24, utilizzando il codice 6928.

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