Comprare casa nel 2026: agevolazioni e bonus per pagare meno

Comprare casa nel 2026 è conveniente? Quali sono le agevolazioni e i bonus che i cittadini possono utilizzare per l’acquisto? Come fare per approfittare degli aiuti in vigore e quindi risparmiare?

L’anno 2026 potrebbe essere quello della svolta nella vendita immobiliare dopo anni di crisi dovuti soprattutto all’aumento dei tassi di interesse. Le agenzie per la compravendita di immobili sottolineano che già nel 2025 c’è stata un’importante crescita con la chiusura di oltre 750.000 compravendite immobiliari nel settore residenziale e un incremento del 5% delle vendite rispetto al 2024.

Il risultato è dovuto a diversi fattori tra cui la riduzione del costo del denaro da parte della BCE che ha portato i tassi di interesse a ridursi e la crescita del Paese con riduzione della disoccupazione. Per il 2026 si attende un’ulteriore crescita del settore, anche in questo caso saranno determinanti il costo del denaro, che non dovrebbe raggiungere livelli elevati come nel periodo successivo al Covid, e i livelli occupazionali.

Vediamo, quindi, quali sono le agevolazioni per l’acquisto di casa di cui si può fruire nel 2026, anche queste sono determinanti nella scelta di acquistare casa.

Di seguito, una panoramica delle agevolazioni fiscali dedicate a chi compra casa nel 2026 e vuole risparmiare.

Comprare casa nel 2026: a cosa fare attenzione prima dell’acquisto

Nel 2026 nella scelta di comprare casa appare centrale la ricerca di immobili ristrutturati o di nuova costruzione in linea con gli obiettivi della direttiva Case Green. Ma quali sono le misure che semplificano l’acquisto della prima casa e consentono di risparmiare sulle imposte generalmente applicate agli acquisti immobiliari.

All’acquisto di casa, e di tutti gli immobili in genere, sono connessi oneri burocratici e fiscali, insomma quando si acquista (e quando si vende casa) è necessario pagare delle tasse, inoltre, è essenziale rivolgersi a un notaio e naturalmente questo ha un costo. Ulteriori costi sono connessi alla stipula di un mutuo. In determinati casi il carico fiscale può essere ridotto e sono proprio quelle le agevolazioni per comprare casa che andiamo a vedere.

L’acquisto di casa è agevolato nel caso in cui si tratti di prima casa o immobile da adibire ad abitazione principale. Non vi sono particolari strumenti agevolativi per chi compra al fine di effettuare un investimento, ad esempio al fine di concedere l’immobile in affitto.

Occorre però prestare attenzione per evitare di fare acquisti non ben ponderati. Prima di comprare casa è bene ottenere quante più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.

Prima di comprare casa quindi è buona prassi:

• eseguire una verifica sui dati catastali: l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione sul proprio sito alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere), per ottenere alcune informazioni e notizie sull’immobile;
• effettuare un’ispezione ipotecaria, grazie alla quale si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari e, quindi, individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Contratto preliminare

É importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Perché si stipula il contratto preliminare? Il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del contratto di compravendita definitivo e non con quello preliminare.

Quando si stipula un contratto preliminare? Di solito viene fatto quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

Quali tasse si pagano con l’acquisto di una casa?

Le tasse (o meglio, le imposte) da pagare quando si compra casa dipendono da diversi fattori, per esempio se il venditore è un cittadino o un’impresa, o se si tratta della prima casa, o ancora l’età di chi acquista.

Cosa c’è da pagare se a vendere è un’impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente deve pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso di acquisto di prima casa si può usufruire di imposizione fiscale agevolata, si parla in questo caso anche di bonus prima casa, infatti l’acquirente paga:

• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria 50 euro;
• imposta catastale 50 euro.

Ci sono dei casi però in cui l’IVA, invece, si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente deve pagare:

• Iva al 4% se trattasi di prima casa;
• Iva al 10% nel caso in cui non si tratti di prima casa;
• Iva al 22% per abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Tasse da pagare se si compra casa da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente deve pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9% (anche in questo caso 2% per acquisto di prima casa);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva, sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Si ricorda che per l’acquisto da impresa o da privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Cos’è il sistema “prezzo-valore”

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

In base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Questa regola si può usare, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA.

Agevolazione prima casa per i giovani under 36

Con la Legge di Bilancio 2026 molti si attendevano il ripristino delle agevolazioni per l’acquisto di casa under 36. Le stesse, invece, non sono state confermate, restano in vigore le misure già precedentemente approvate.

Le agevolazioni nel 2026 sono in favore di:

• giovani coppie;
• under 36 con Isee inferiore a 40.000 euro;
• famiglie numerose.
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati.

Sono venute meno le esenzioni dalle imposte Iva, ipotecarie, catastali e di registro in vigore fino al 31 dicembre 2023.

Restano confermate anche per il 2026 le agevolazioni inerenti la garanzia per il mutuo. La garanzia con il fondo Consap copre fino all’80% del mutuo stipulato per l’acquisto della prima casa.

Mutuo agevolato per le famiglie numerose

Tra le agevolazioni previste per comprare casa anche nel 2026 viene riconosciuta la possibilità di ottenere il mutuo a tasso agevolato per le famiglie numerose.

La misura prevede l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa alle famiglie numerose. L’agevolazione consiste in una garanzia a copertura fino al 90% del valore del mutuo. Possono accedere all’agevolazione i nuclei con:

• Isee fino a 40.000 euro e tre figli di età inferiore a 21 anni (copertura fino all’80%);
• Isee fino a 45.000 euro per nuclei con 4 figli di età inferiore a 21 anni (copertura fino all’85%);
• Isee fino a 50.000 euro per nuclei con 5 o più figli di età inferiore a 21 anni (copertura fino al 90%).

Tali misure con la Legge di Bilancio 2025 sono estese al 2026 e 2027. La Legge di Bilancio 2026 non ha introdotto modifiche
L’ammontare del finanziamento coperto dallo Stato non può superare i 250.000 euro.

Per tutti, indipendentemente dall’età e dal numero figli, vi è la possibilità di portare in detrazione gli interessi pagati sul mutuo per l’acquisto della prima casa. La detrazione è del 19% su un importo massimo di 4.000 euro.