Non tutti devono pagare l’Imu, anche sulla seconda casa. Alla normativa si sommano, infatti, anche le sentenze della Corte di Cassazione per prevedere nuovi casi di esenzione.
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L’Imu 2026 non è uguale per tutti e per non pagare l’imposta sulla seconda casa è necessario conoscere quelli che sono i reali casi di esenzione a propria disposizione. Si tratta di vie di uscita legali che permettono di non versare l’Imu. Oltre alla più nota esenzione, quella prevista per l’abitazione principale, infatti, esistono numerose casistiche che permettono di azzerare o dimezzare l’imposta.
Dalle agevolazioni per gli anziani alla scrittura privata, vediamo quali sono le 4 esenzioni meno conosciute che potrebbero far risparmiare migliaia di contribuenti.
L’Imu è l’imposta dovuta per il possesso dell’immobile: quasi sempre, infatti, a pagarla è il proprietario. L’esenzione principale dell’imposta è quella prevista per l’abitazione principale non di lusso, ma ne esistono anche altre che non sempre si sa come sfruttare. In questo articolo faremo una panoramica delle esenzioni meno conosciute per capire in quali casi possono essere utilizzate per non pagare l’Imu sulla seconda casa (o per pagare l’imposta in forma ridotta).
1) Esenzione Imu per anziani
Una delle esenzioni meno utilizzate e che molti Comuni prevedono è quella per gli anziani e disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o in case di riposo. Quella che per loro era l’abitazione principale rimane, nella maggior parte dei casi, vuota. Se la casa è lasciata a disposizione e non viene locata o concessa in comodato d’uso, molti Comuni la assimilano all’abitazione principale (anche se il proprietario non vi ha più la residenza) e la esentano dal pagamento dell’Imu.
Per capire se l’agevolazione è prevista bisogna verificare il regolamento comunale perché si tratta di un’esenzione che non è prevista dalla legge nazionale, ma è una facoltà che moltissimi Comuni esercitano. Per avere diritto all’esenzione è necessario che il proprietario (l’anziano o il disabile) abbia trasferito la residenza in una casa di riposo o in un istituto di cura a lunga degenza e che la casa sia rimasta a disposizione.
2) Non pagare l’Imu con scrittura privata
La sentenza n. 4329/2025 della Corte di Cassazione ha stabilito che per non pagare l’Imu sulla seconda casa è sufficiente cedere il diritto di abitazione a un’altra persona tramite una scrittura privata. Per i Giudici il presupposto per l’imposta non è la proprietà dell’immobile, ma il possesso inteso come esercizio del diritto reale di abitazione.
Se si trasferisce il diritto di abitazione a un familiare o un amico, l’onere fiscale si sposta dal proprietario a chi è titolare del diritto di abitazione. Ma se chi ha il diritto di abitazione stabilisce nell’immobile residenza e dimora abituale, allora lo trasforma nella sua abitazione principale avendo diritto all’esenzione totale dell’Imu.
L’aspetto rivoluzionario della sentenza è che il diritto all’esenzione Imu spetta solo con una scrittura privata con data certa (registrata), anche senza trascrizione nei registri immobiliari. Per rendere effettiva l’agevolazione fiscale basta registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e inviare una comunicazione scritta al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale (è necessario presentare anche la dichiarazione Imu entro i termini previsti dalla legge).
3) Per non pagare l’Imu basta una ricevuta
Una delle sentenze storiche della Corte Costituzionale per quel che riguarda l’Imu è la n. 209 del 13 ottobre 2022. La sentenza, in breve, ha esteso la doppia esenzione Imu ai coniugi che risiedono e dimorano abitualmente in immobili diversi, anche nello stesso Comune. Prima della pronuncia le coppie sposate potevano scegliere solo un’abitazione principale per il nucleo, oggi invece, ognuno dei due coniugi può godere dell’esenzione Imu sulla propria casa, a patto che vi risieda e che vi dimori abitualmente.
L’esenzione però necessita di una presunzione burocratica e di una prova reale della residenza. La Corte stabilisce, infatti, che non è più solo il nucleo familiare a determinare l’esenzione, ma l’effettiva dimora del singolo coniuge. Per provare la dimora abituale nell’immobile, però, basta una ricevuta:
- quella delle bollette delle utenze domestiche che attestino che la casa è vissuta 365 giorni l’anno e non si tratta solo di una casa a disposizione: consumi costanti e compatibili con la vita quotidiana convincono il Comune della dimora abituale;
- quella che attesta l’assegnazione del medico di base nel territorio in cui è ubicato l’immobile. La scelta del medico di base, infatti, dimostra la centralità degli interessi vitali ed è la prova che il contribuente viva realmente nell’immobile, avendo scelto un medico di famiglia che è situato vicino.
4) Comodato gratuito per pagare l’Imu la metà
Per non pagare l’Imu in misura intera, poi, c’è la possibilità di sfruttare il comodato gratuito per familiari in linea retta (genitori o figli). In questo caso concedere l’uso gratuito dell’immobile consente di pagare l’Imu al 50%, ma si devono rispettare le seguenti condizioni:
- chi riceve il comodato d’uso deve stabilire la propria residenza nell’immobile;
- il contratto di comodato d’uso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate;
- il legame di parentela tra proprietario e comodatario deve essere in linea retta (genitore-figlio);
- chi concede il comodato deve avere la residenza nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile;
- chi concede il comodato oltre alla propria casa di abitazione non deve possedere altri immobili in Italia.
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