Pagamento IMU 2026: la tassa sulla casa in affitto spetta al proprietario o all’inquilino? Ecco la risposta definitiva per evitare multe e controlli.
Chi paga l’Imu di una casa in affitto, il proprietario o l’inquilino? La risposta a questa domanda sembra abbastanza scontata, ma almeno una volta chi concede un immobile in affitto se la pone. Soprattutto ora che ci avviciniamo alla scadenza del primo acconto Imu, è importante capire chi deve versare l’imposta entro il 16 giugno 2026.
L’Imu, l’Imposta Municipale Unica, è il tributo istituito dal governo Monti nel decreto Salva Italia 2011. Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta sul possesso di beni immobiliari ed è operativa da gennaio 2012. Fino al 2013 l’imposta è stata dovuta anche sull’abitazione principale e nel corso degli anni ha subito molte modifiche, l’ultima delle quali con la Legge di Bilancio 2020 che ha cancellato definitivamente la Tasi accorpandola all’Imu.
Da diversi anni la normativa prevede l’esenzione totale per gli inquilini, mentre in passato la Tasi, che gravava sull’abitazione principale, in alcuni casi era dovuta anche dall’affittuario per una quota variabile dal 10% al 30%.
Sulla prossima scadenza del 16 giugno 2026, quindi, sono chiamati alla cassa per il pagamento dell’acconto solo i proprietari di abitazioni diverse dalla prima casa, mentre chi vive in affitto è totalmente esentato dal pagamento dell’imposta, a patto che non sia previsto diversamente nel contratto di affitto.
Le regole dell’Imu negli anni non sono cambiate di molto, con l’eccezione che riguarda soltanto le coppie con residenza diversa. Su tale versante, infatti è intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 mettendo un punto che stabilisce il godimento delle agevolazioni Imu su entrambi gli immobili destinati ad abitazione principale.
Imu 2026: paga l’inquilino o solo il proprietario?
La nuova Imu è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2020, nata da una fusione di Imu e Tasi, per una questione di semplificazione fiscale.
Le due tasse sulla casa, infatti, avevano regole pressoché identiche, ma erano divise in due tributi diversi. Fino al 2015 anche gli inquilini dovevano pagare una quota della Tasi, dal 10 al 30%. La restante parte, quindi dal 70% al 90%, spettava al proprietario.
Dal 2016 sono cambiate le regole: gli inquilini sono esentati dal pagamento dell’Imu, il cui acconto è in scadenza il 16 giugno.
Quando a pagare l’Imu è l’inquilino?
Anche se la normativa prevede che l’Imu deve essere versata sempre dal proprietario dell’immobile e mai dall’inquilino, questo significa soltanto che il soggetto passivo dell’imposta è chi possiede l’immobile (e che quindi, il Comune, non potrà mai fare rivalsa per il pagamento sull’inquilino).
Se una clausola del contratto di affitto prevede che l’Imu (come anche altre imposte sulla casa) sia versata dall’inquilino, quest’ultimo è chiamato a versare l’importo in questione restituendo la somma al proprietario (che è sempre passivo dell’imposta, come abbiamo già visto).
La clausola che prevede che l’inquilino versi al proprietario una somma che corrisponde agli assolti oneri tributari, infatti, costituisce una integrazione del canone di locazione e concorre alla determinazione dell’ammontare complessivo che l’inquilino deve versare al proprietario. Questo, ovviamente, non muta il fatto che per il Comune il soggetto passivo, anche in presenza di detta clausola, resta il proprietario dell’immobile nel caso l’inquilino non versi le somme dovute.
La Cassazione (sentenza n. 6882/2019) ha stabilito che sono leciti i patti in cui l’inquilino si fa carico delle tasse, ma solo nei contratti a canone libero (4+4) come integrazione della componente economica del canone. Nei contratti a canone concordato (3+2, studenti, transitori), invece, qualsiasi clausola che addebiti l’Imu all’inquilino in aggiunta al canone massimo fissato dagli accordi territoriali è nulla per legge. L’articolo 13, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede che:
Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 [ovvero i contratti a canone concordato] è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.
Imu 2026: gli altri soggetti esonerati
Gli inquilini non sono gli unici soggetti esonerati nel 2026. Per quanto riguarda l’esenzione dobbiamo fare due discorsi separati: i soggetti esonerati “standard” e quelli che invece godono di agevolazioni stabilite con delibere comunali.
Per quanto riguarda gli esenti Imu “standard”, ricordiamo che l’imposta non è dovuta sull’abitazione principale e relative pertinenze (una per categoria catastale). Sono esentati dal pagamento anche i proprietari di seconde case a patto che l’immobile risulti occupato abusivamente e si sia provveduto a presentare denuncia alle autorità giudiziarie.
Per le esenzioni «straordinarie» si consiglia di consultare le delibere del proprio Comune di residenza per capire quali disposizioni sono state previste. In ogni caso si ricorda che, se anche non si ha diritto all’esenzione totale, si potrebbe rientrare in una delle riduzioni previste per l’Imu, di cui un esempio può essere quella prevista per gli immobili di interesse storico o artistico.
Si applica poi la riduzione del 50% per i comodati gratuiti familiari (Legge di bilancio 2019) e la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato, a patto che il contratto sia registrato.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
