Chi paga l’Imu su una casa in usufrutto? Analizziamo le norme che regolano il versamento del tributo per capire se l’onere fiscale spetti al nudo proprietario o all’usufruttuario.
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Chi paga l’Imu 2026, il proprietario o l’usufruttuario? Quando si concede un immobile in usufrutto, uno dei dubbi più frequenti riguarda la gestione dell’Imu: chi deve pagare l’imposta? La normativa italiana è molto precisa nel distinguere i doveri dell’usufruttuario e del nudo proprietario. Esistono, però, casi particolari che possono generare confusione.
Non sempre è facile comprendere chi sia tenuto al pagamento dell’imposta in caso di usufrutto, visto che, solitamente l’Imu grava sul proprietario. In questo caso, però, il possesso dell’immobile è limitato solo alla nuda proprietà, visto che il diritto di abitazione è ceduto all’usufruttuario.
Ci sono casi di donazione immobiliare in cui il vecchio proprietario mantiene l’usufrutto della casa: la donazione, quindi, riguarda solo la nuda proprietà e non diritti reali di godimento sull’immobile che rimane a uso esclusivo dell’usufruttuario per il resto della vita (o per il periodo stabilito).
Quella dell’usufrutto è una fattispecie che è soggetta a norme particolari che incidono anche sull’obbligo di versamento delle imposte come l’Imu.
La disciplina dell’imposta municipale unica, o propria, non sempre è di facile interpretazione, e capire chi paga l’Imu tra l’usufruttuario e il proprietario non sempre è semplice proprio perché si tratta di una fattispecie che si allontana dalle situazioni abituali dove l’imposta ricade sul proprietario o sull’inquilino.
Nuda proprietà e usufrutto
I dubbi sul versamento dell’Imu aumentano quando ci si trova di fronte a casi di immobili con donazione e usufrutto o vendita della «nuda proprietà»: a pagare deve essere il nudo proprietario (che è colui che riceve la donazione o acquista l’immobile) o l’usufruttuario (che nella maggior parte dei casi è il donante o il venditore)? Il possesso della casa ricade sul nudo proprietario mentre l’uso e il godimento restano un diritto dell’usufruttuario.
La situazione tipica è quella del genitore che decide di devolvere in vita i suoi beni, ma per ragioni pratiche mantiene l’usufrutto. Sempre più spesso si assiste anche alla vendita della nuda proprietà degli immobili: gli anziani in difficoltà economiche sovente decidono di vendere la nuda proprietà dell’immobile per avere liquidità, ma mantengono il diritto di abitarci per il resto della vita. Non è raro, infatti, trovare annunci di vendita di immobili a prezzi molto convenienti con i quali si acquista solo la nuda proprietà del bene che rimane a disposizione di chi vende.
In questo caso è lecito chiedersi chi debba pagare il tributo denominato “Imposta Municipale Propria”: l’Imu deve essere pagata dall’usufruttuario o dal nudo proprietario?
Chi paga l’Imu in caso di donazione? Regole 2026
La donazione di un immobile richiede la forma scritta, l’atto deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio e di due testimoni. Si tratta quindi di un atto pubblico.
Affinché l’atto sia validamente stipulato è necessario che contenga tutti i requisiti previsti per legge, tra cui anche l’indicazione del valore del bene e le generalità delle parti (donante e donatario). In caso di oneri a carico di una delle parti è necessario indicarli in modo espresso nell’atto. La donazione per essere valida deve essere formalmente accettata dal donatario.
L’atto viene poi trascritto nei registri immobiliari. In seguito a trascrizione, diritti e doveri (obblighi) inerenti al bene passano dal donante al donatario. Queste le regole generali, ma cosa succede se il donante (o il venditore) decide di riservare per sé l’usufrutto? Su chi ricadono gli obblighi, tra cui il pagamento dell’Imu?
La regola generale è che a dover pagare l’Imu in caso di donazione con usufrutto o vendita della nuda proprietà è l’usufruttuario, al quale compete l’uso del bene e il suo sfruttamento economico, e non il nudo proprietario dell’immobile dato in donazione o venduto.
Se l’usufruttuario fissa la propria residenza nell’immobile di cui ha l’usufrutto l’Imu non si dovrà pagare, poiché la normativa vigente esclude il pagamento dell’imposta in questione per l’immobile considerato “dimora abituale”, ovvero la prima casa, a patto che sia accatastata in una categoria non di lusso, proprio come un normale proprietario.
Questa esclusione è valida anche per l’usufruttuario di un immobile. Solo nel caso in cui l’usufruttuario conceda il bene in locazione o decida di tenerlo a disposizione, dovrebbe pagare le relative imposte, tra cui l’Imu.
In generale, quindi, per poter essere esenti dal pagamento dell’Imu, anche nel caso di donazione con usufrutto o di vendita della nuda proprietà, è necessario rispettare le seguenti clausole:
- risiedere anagraficamente nella casa in questione, anche nel caso in cui si sia usufruttuari;
- dimorare abitualmente nell’immobile in questione.
Quando l’usufruttuario paga l’Imu?
Appurato che in caso di donazione con usufrutto o di vendita con usufrutto l’Imu ricade sull’usufruttuario, vediamo quando quest’ultimo è costretto a pagare. Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, come accade per proprietari e inquilini, l’Imu non è dovuta, in quanto si configura l’esenzione per abitazione principale.
L’usufruttuario, di conseguenza, è tenuto a versare l’Imu solo nei seguenti casi:
- l’immobile è sfitto e a disposizione dell’usufruttuario che ha la residenza in altra abitazione;
- l’immobile è posto in locazione.
Le scadenze dell’Imu 2026, anche in caso di utilizzo in usufrutto, sono le stesse per tutti. La prima rata (acconto) scade il 16 giugno. La seconda rata dell’Imu scade il 16 dicembre.
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Come funziona la donazione con usufrutto?
La donazione con usufrutto, il cui nome completo sarebbe “donazione con riserva di usufrutto”, è uno strumento patrimoniale utilizzato in diversi casi, ma in particolare da parte di genitori che desiderino dividere anticipatamente il loro patrimonio immobiliare, mantenendo comunque alcuni diritti sull’immobile in questione.
Le parti del contratto si dividono in donante, cioè colui che detiene la proprietà del bene mobile o immobile, e donatario, che riceve il suddetto bene a titolo gratuito, divenendone così il nuovo proprietario.
Il donante in questo caso coincide anche con l’usufruttuario, mentre il donatario diventa il nuovo nudo proprietario. L’usufruttuario così mantiene una certa quantità di potere sul bene in questione, potendo utilizzare l’immobile quasi come fosse il proprietario.
Chi gode dell’usufrutto ha il diritto di utilizzare l’immobile, viverci, o darlo in affitto. Non può però vendere l’immobile o utilizzarlo per caricarlo di un’ipoteca. Nel caso in cui l’usufruttuario avesse dei debiti, l’immobile non può venire pignorato.
Oltre alle imposte, la ripartizione delle spese segue una logica precisa: l’usufruttuario deve farsi carico della manutenzione ordinaria e delle riparazioni connesse all’uso, mentre il nudo proprietario è tenuto agli interventi di manutenzione straordinaria.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi da parte dell’usufruttuario, senza che ci sia necessariamente l’obbligo di avvisare il nudo proprietario dell’immobile, a patto che non siano stati presi accordi diversi, e non potrà mai comunque superare la durata stipulata inizialmente.
Quanto costa un atto di donazione con usufrutto?
Il costo dell’atto di donazione è diverso a seconda delle variabili, come i costi del notaio per l’atto stesso e le imposte indirette.
La parcella del notaio varia poi a seconda del valore degli immobili trasferiti, mentre per la tassa sulla donazione con riserva di usufrutto viene considerato il rapporto di parentela tra donante, ovvero l’usufruttuario, e donatario, il nudo proprietario. Per esempio, nel caso in cui la donazione avvenisse tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge, o in generale parenti entro il 4° grado, si applica l’aliquota del 6%
Inoltre la tassa si fonda su una base imponibile che corrisponde alla rendita catastale, che va moltiplicata per dei coefficienti diversi a seconda del tipo di proprietà che si considera.
Infine vanno pagate le imposte ipotecarie, che corrispondono al 2%, e le imposte catastali che sono dell’1%.
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