Cedolare secca e tardiva registrazione del contratto. La sanzione ora è fissa

La disciplina della tardiva registrazione dei contratti di locazione anche in regime di cedolare secca è stata oggetto di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Con la risoluzione n. 56/2025 infatti è cambiata la regola ai fini della commisurazione della sanzione da versare: non più sanzione proporzionale commisurata all’imposta di registro teorica, ma sanzione fissa legata al mero ritardo dell’adempimento.

Vediamo nello specifico cosa cambia in seguito alle nuove indicazioni da parte dell’Agenzia delle entrate.

La cedolare secca

La cedolare secca è regime di tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

Si applica in opzione ai redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente.

Nella Manovra 2026 potrebbe essere riattivata la cedolare secca per i negozi.

Nei fatti chi opta per la cedolare secca non paga l’Irpef e le relative addizionali.

La tassazione è al 21% per i contratti di locazione a canone libero (art. 2, L. n. 431/1998) e del 10% per quelli a canone concordato (art. 2, comma 3, e art. 8, L. n. 431/1998).

L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto mediante modello RLI o, successivamente, entro i termini previsti per le annualità successive.

L’adesione al regime determina la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.

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La cedolare secca si applica anche alle c.d. locazioni brevi con tassazione che arriva fino al 26%. Il riferimento è alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni.

Cedolare secca e tardiva registrazione del contratto. La sanzione ora è fissa

Fatta tale necessaria ricostruzione veniamo al discorso sanzioni in ipotesi di tradiva registrazione del contratto di locazione.

Per i contratti soggetti a cedolare secca non si paga l’imposta di registro, infatti la cedolare secca è un’imposta sostitutiva nel senso che il suo pagamento consente di coprire anche gli altri carichi di imposta collegati al contratto di locazione.

Detto ciò, in una vecchia circolare, la n°26/e 2011, l’Agenzia delle entrate l’Agenzia delle entrate aveva chiarito che:

in caso di omessa o tardiva registrazione, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.

Nei fatti il contribuente avrebbe dovuto commisurare la sanzione per la tardività della registrazione, ex art.69 del TUR sulla base dell’imposta di registro teoricamente dovuta sul contratto.

Inoltre tale sanzione andava calcolata tenendo conto dell’intera durata contrattuale.

Nella risoluzione n°56/2025 sui contratti di locazione, però l’Agenzia delle entrate in primis ha cambiato il proprio orientamento chiarendo che: la sanzione va comunque commisurata alla sola prima annualità non più a tutte.

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Cosa cambia per i contratti in cedolare secca?

Nella risoluzione citata l’Agenzia delle entrate ha dato ulteriori chiarimenti operativi su come determinare la sanzione in ipotesi di tardiva registrazione dell’affitto in cedolare secca.

Il chiarimento tiene conto che:

• l’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce che «Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del TUR già sopra citato;
• la relazione illustrativa al citato articolo 20 del decreto legislativo n. 81 del 2025, che ha modificato l’articolo 69 del TUR,
  ha chiarito che «la norma di cui al comma 1 modifica l’articolo 69 al fine di introdurre una sanzione minima per le ipotesi di omessa o tardiva registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, ovvero di omessa o tardiva presentazione delle denunce,
• tale sanzione minima si applica anche qualora, in mancanza di un’imposta dovuta, perché correttamente assolta, non sia possibile sanzionare, in via proporzionale, un comportamento suscettibile, comunque, di pregiudicare l’attività di controllo
  dell’Amministrazione finanziaria.

Nella citata relazione illustrativa l’applicazione delle sanzioni minime fisse ( 250 euro per l’ipotesi di omessa la
registrazione dell’atto ovvero 150 euro per l’ipotesi di tardiva registrazione dell’atto) è stata estesa anche ai casi in cui:

L’imposta

non sia dovuta in conseguenza dell’applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi».

Dunque, anche nel caso dell’applicazione della cedolare secca.

Ne deriva che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a cedolare secca, si applica la sanzione in misura fissa ex articolo 69 del TUR.

Un esempio pratico

Ipotizziamo che un contratto di locazione in cedolare secca aveva come ultima data utile di registrazione il 1° ottobre.

Consideriamo l’ipotesi in cui il contribuente provvede a sistemare la propria posizione registrando il contratto di locazione.

In tale caso, sarà tenuto a versare la sanzione di 150 euro o 250 euro:

• 150 euro in ipotesi di regolarizzazione entro i 30 gg successivi alla scadenza (31 ottobre nel nostro esempio):
• 250 euro, se si sforano i 30 giorni di ritardo (dopo il 31 ottobre nel nostro esempio).

Così, ad esempio, laddove il contribuente dovesse regolarizzare la propria posizione entro il 20 ottobre pagherà in ravvedimento operoso una sanzione di 15 euro (150/10).