Il costruttore non paga le spese condominiali: cosa dice la legge?

Antonella Ciaccia

11 Luglio 2022 - 17:15

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È legittimo che il costruttore non paghi il condominio? Quando la clausola del regolamento che esonera il costruttore dagli oneri comuni è vessatoria? Approfondiamo i chiarimenti della Cassazione.

Il costruttore non paga le spese condominiali: cosa dice la legge?

La questione della validità delle clausole regolamentari che esonerano il costruttore dell’edificio condominiale dal pagamento delle spese comuni rimane sempre argomento d’attualità, probabilmente perché risulta sempre tedioso per i condomini.

Quando un costruttore cede un appartamento in condominio, se è titolare di altre unità immobiliari presenti nell’edificio, per queste dovrà contribuire alle spese di gestione secondo gli obblighi disposti agli artt. 1118 e 1123 del Codice civile.

Ovviamente, tutto ciò salvo diverso accordo sottoscritto tra tutti i proprietari oppure deliberato all’unanimità dei condomini.

Succede spesso che la società costruttrice del palazzo, ancora proprietaria di alcuni appartamenti perché magari rimasti invenduti si trovi a dover corrispondere un importo di gran lunga superiore rispetto agli altri. Per evitare che ciò accada, il costruttore provvede a inserire nel regolamento condominiale una clausola con cui si esonera dalla contribuzione alle spese comuni. Ma può dirsi legittimo il comportamento del costruttore che non paga il condominio?

La Cassazione è intervenuta in merito con una recente ordinanza. Vediamo dunque quando possono essere considerate vessatorie le clausole regolamentari che esonerano il costruttore dell’edificio condominiale dal pagamento delle spese.

A chi spettano le spese condominiali?

In ambito condominiale, come previsto per legge, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dell’assemblea. La regola imposta dalla legge è quella della ripartizione secondo millesimi.

È bene precisare però, che non è preclusa l’adozione di discipline che, derogando a quanto disposto in via generale dall’articolo 1123 del Codice civile, attribuiscano ad alcuni condomini oneri di gestione non proporzionali alla rispettiva quota millesimale.

È addirittura possibile ripartire le spese in parti uguali o esonerare dal pagamento alcuni dei condomini, in tutto o in parte. Questa diversa convenzione, espressione della autonomia privata, deve essere però contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini.

In ogni caso, questo tipo di accordo, stabilito dopo una contrattazione, sia per essere adottato sia per essere successivamente modificato, necessita dell’approvazione di tutti i condomini, a pena di radicale nullità.

Clausola di esenzione dalle spese condominiali per il costruttore dell’edificio

La Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 20007 del 21 giugno 2022, affronta l’annosa questione sulla validità della clausola del regolamento di condominio che esonera il condomino costruttore dell’edificio al pagamento delle spese condominiali.

La vicenda nasce da un condominio, in cui il costruttore/venditore aveva predisposto un regolamento che lo esentava da ogni onere comune sino a quando non avrebbe venduto tutti gli appartamenti. Secondo il condominio, la clausola in questione non era valida.

Per tale ragione, il condomino chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo per circa 15mila euro a carico del citato condomino/costruttore per spese di gestione mai pagate.

L’ingiunzione, quindi, è stata oggetto di opposizione al Tribunale di Brescia e poi di appello con lo stesso esito. Il costruttore sosteneva la legittimità del mancato pagamento, essendo detta esenzione espressamente prevista dal regolamento dal medesimo stilato e approvato dai condomini acquirenti con espresso richiamo nei rispettivi rogiti.

La domanda del costruttore però era stata rigettata poiché la clausola regolamentare che lo esentava dagli oneri condominiali era nulla e, in quanto tale, inefficace.

La ragione di tale conclusione stava nella «vessatorietà» di questa disposizione e nel contrasto della stessa con l’art. 33 del cosiddetto Codice del Consumo. Tale normativa, secondo i giudici di merito, era applicabile al caso concreto, vista la natura di professionista del costruttore/venditore e quella di consumatore dei vari acquirenti degli appartamenti.

Quando la vicenda si è spostata dinanzi alla Corte di Cassazione, gli ermellini, con il provvedimento qui in esame, si è discostata dal ragionamento sin lì espresso dai giudici di merito. La Suprema Corte ha cassato la decisione impugnata e ha rinviato alla Corte di Appello di Brescia in diversa composizione scardinando alcune prassi utilizzate nell’ambito del commercio immobiliare.

È legittima la clausola di esonero del costruttore dalle spese condominiali?

Va detto che la giurisprudenza di legittimità si è espressa più volte in merito alla validità delle clausole regolamentari di esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali.

Una clausola di questo tipo, secondo i giudici della Suprema Corte, si deve considerare “vessatoria” e quindi nulla. Il costruttore riveste la qualifica di “professionista” e il condomino quella di “consumatore”: posta così i rapporti tra le parti, devono ritenersi vietate tutte le condizioni che impongono un onere eccessivo a carico del consumatore, come nel caso di specie, così come stabilito dall’articolo 33 del Codice del consumo.

La Cassazione chiarisce la validità delle clausole di esonero del costruttore dalle spese

Come chiarito dalla Suprema Corte con la ordinanza n. 20007/2022, la validità della clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali non può essere messa in dubbio nemmeno mediante il richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui al Codice del consumo, quanto meno nel rapporto tra condominio e impresa costruttrice.

Ordinanza Corte Suprema di Cassazione
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La Cassazione riconoscendo al condominio la qualità di consumatore afferma che la clausola del regolamento contrattuale che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo. Per cui, ha elaborato il seguente principio:

“la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene..."

Deve dunque ritenersi «vessatoria», pertanto «nulla» la clausola del regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore dello stabile, che esonera dal pagamento delle spese condominiali quest’ultimo, relativamente agli appartamenti invenduti, senza un limite temporale, esonerandolo totalmente e senza che l’importo di cui si faccia carico il compratore sia specificato nel contratto di compravendita.

E ciò perché «la clausola provoca un significativo squilibrio» non solo negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma anche «dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente».

Quando è previsto che il costruttore non paghi il condominio?

La clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali predisposta dal costruttore dell’edificio in sede di regolamento clausola potrà ritenersi efficace solo laddove il costruttore dimostri che la stessa è stata oggetti di specifica trattativa con il condomino-acquirente-consumatore.

Inoltre dovrà essere dimostrato che dalla clausola di esenzione alla contribuzione delle spese in favore del costruttore, derivi un analogo vantaggio patrimoniale in favore degli altri condomini, al fine di non squilibrare l’accordo contrattuale tra le parti.

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