Novità per chi acquista un immobile oggetto di donazione: l’eventuale azione di riduzione degli eredi non travolge l’atto di compravendita. Ecco le novità del Disegno di legge Semplificazioni.
Vendere la casa ricevuta in donazione diventa più semplice, perché ora chi compra è tutelato: in Senato è stato approvato il Ddl Semplificazioni che prevede maggiori tutele per l’acquirente in caso di vendita di immobili ricevuti in donazione.
Principio fondamentale nel nostro ordinamento è quello del legittimo affidamento e certezza del diritto, il problema sorge quando ci sono interessi confliggenti da tutelare, come in questo caso. In passato, viste le norme in vigore, molti notai sconsigliavano l’acquisto di immobili oggetto di donazione. La conseguenza era un mercato immobiliare fermo. Ecco perché in materia di donazione interviene un’importante novità che tutela chi compra una casa che è stata precedentemente oggetto di donazione.
Vediamo cosa cambia in caso di donazione di un immobile, divenuto in seguito oggetto di azione di riduzione per successione mortis causa.
Immobile donato già venduto, cosa succede in caso di azione di riduzione?
Il nostro ordinamento prevede delle tutele per gli eredi legittimari, coniuge e figli e in loro mancanza gli ascendenti. A tali soggetti sono riservate quote specifiche di eredità, queste quote non possono essere toccate con il testamento, ma una tutela è prevista anche nel caso in cui i beni siano stati oggetto di donazione in vita.
In questo secondo caso è possibile una riunione fittizia dei beni, cioè riunione “virtuale” di quelli ancora nella disponibilità del de cuius prima della morte e quelli che sono stati oggetto di donazione in vita (articolo 556 del codice civile). Si ricorda che nella riunione fittizia, all’ammontare dell’eredità devono essere sottratti i debiti. Si crea così una massa dell’attivo ereditario.
Sia chiaro, non rientrano nel contesto le vendite, insomma se Tizio ha un quadro, l’azione di riduzione può essere esercitata se Tizio ha donato il quadro, ma se Tizio lo ha venduto, l’azione di riduzione non ha motivo di esistere. Stessa cosa se l’immobile non è donato ma venduto, in questo caso si potrebbe tentare l’ardua strada della vendita fittizia (da dimostrare) o addirittura vendita con donazione.
Dopo la riunione fittizia dei beni si procede alla rielaborazione delle quote ed è possibile effettuare un’azione di riduzione nei confronti di coloro che hanno ricevuto la donazione. Questa la situazione nel diritto vigente. Come interviene il decreto Semplificazioni?
Ddl Semplificazioni: cosa cambia per gli immobili dati in donazione?
Appare ovvio che se Tizio decide di donare un immobile al figlio Caio e questi lo vende, in caso di azione di riduzione da parte degli altri figli che va a buon fine, Caio si trova nella situazione di dover restituire la casa, ma la casa è stata venduta a Sempronio che potrebbe quindi essere travolto dagli effetti dell’azione di riduzione e potrebbe essere coinvolto senza neanche sapere di questo potenziale problema.
Il Ddl Semplificazioni approvato in Senato mira a superare questo ostacolo e prevede che in caso di vendita del bene donato, la vendita resta valida: se l’azione di riduzione da parte dei legittimari viene presentata dopo la trascrizione dell’atto di compravendita della casa nei pubblici registri immobiliari, l’acquirente non dovrà più restituire il bene.
La trascrizione dell’atto di compravendita, quindi, cristallizza i rapporti che restano intoccabili. Il principio espresso non è in realtà molto diverso dalla “tutela del terzo in buona fede” che in genere è sempre applicato nel nostro ordinamento.
Azione di riduzione, a cosa prestare attenzione quando si vende l’immobile avuto in donazione
Attenzione, questo non vuol dire che gli eredi legittimari non potranno in alcun modo ottenere giustizia per il maltolto, ma l’unico a doverne rispondere sarà colui che ha ricevuto la donazione. Il donatario dovrà, infatti, riconoscere un indennizzo monetario agli eredi legittimari.
Qui potrebbero aprirsi scenari particolarmente complessi nel caso in cui il prezzo di vendita dell’immobile dovesse risultare particolarmente interessante, soprattutto se tra la donazione e la vendita è trascorso breve tempo e se sull’immobile dopo la donazione non sono state eseguite opere.
Ad esempio, Tizio riceve il bene in donazione il 10 marzo 2025, lo vende il 20 marzo 2025, senza aver effettuato alcun intervento di manutenzione dimostrabile, per il prezzo di 200.000 euro, proprio tale valore potrebbe essere oggetto della ricostruzione fittizia del valore dell’eredità.
Si ricorda che l’articolo 558 del codice civile fissa un altro principio cardine, cioè le donazioni si riducono dall’ultima alla prima, a ritroso.
Deve essere, infine, specificato che come stabilito dall’articolo 557 del codice Civile l’azione di riduzione può essere promossa da:
- eredi legittimari;
- eredi dei legittimari;
- aventi causa, si tratta in questo caso di eventuali creditori che potrebbero vantare diritti sui beni e che sono danneggiati dal fatto che la massa ereditaria sia tagliata dalle donazioni fatte in vita. Ad esempio un genitore potrebbe avere due figli, Caio e Sempronio, Sempronio ha molti debiti, per sottrarre i beni all’esecuzione, il padre, sapendo di essere in fin di vita, li dona all’altro figlio. L’azione di riduzione potrebbe essere proposta dai creditori.
Le nuove disposizioni trovano applicazione per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge e a quelle già aperte, a patto che nei 6 mesi successivi alla successione non vengano presentate azioni o atti di opposizione in tribunale.
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