Come funziona il trasferimento della residenza per ottenere il bonus prima casa? Una guida per capire quando il termine dei 18 mesi può essere prorogato.
Uno dei requisiti per beneficiare del bonus prima casa è il trasferimento della residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Ci sono però dei casi in cui questo termine può essere prorogato. Nei prossimi paragrafi vediamo come funziona il trasferimento della residenza per fruire del bonus prima casa e in quali casi particolari si può spostare la residenza oltre i 18 mesi.
Bonus prima casa, trasferimento residenza: come funziona
L’immobile acquistato con il bonus prima casa deve dunque situarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intenda spostare la residenza entro il termine di 18 mesi, specificandolo nell’atto notarile.
Il bonus prima casa spetta anche in caso di acquisto di un immobile nel Comune in cui si svolge l’attività lavorativa o nel caso di acquisto della prima casa per gli italiani emigrati all’estero iscritti all’AIRE o che rilasciano una auto-dichiarazione nell’atto di acquisto.
La residenza va dunque trasferita entro 18 mesi dalla firma dell’atto di acquisto.
Ricordiamo che la residenza anagrafica è il luogo dove il soggetto vive per la maggior parte dell’anno e coincide con la dimora abituale. Non basta abitare la casa e attivare le utenze elettriche e del gas per dimostrare il trasferimento. La precisazione arriva anche dalla Cassazione: "requisito necessario per poter usufruire dell’agevolazione «prima casa» è che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia già la propria residenza, o, in alternativa, che ivi si stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto".
Pertanto, la legge richiede che il trasferimento sia «formale» desumibile dai documenti anagrafici resi dal nuovo Comune dove si è spostata la residenza.
Qualora l’acquirente non trasferisca la residenza entro 18 mesi, perde l’agevolazione prima casa ed è obbligato a restituire al Fisco la differenza tra l’imposta ordinaria e quella già pagata oltre alle sanzioni pari al 30% di tale differenza.
Per completezza, ricordiamo che per usufruire del bonus pima casa, oltre al requisito della residenza, deve essere soddisfatto anche quello relativo alla non titolarità di altre abitazioni nel territorio del Comune e di altri immobili acquistati con il bonus prima casa.
Quando spostare la residenza prima casa oltre i 18 mesi
La giurisprudenza ammette il trasferimento della residenza dopo 18 mesi dall’atto in alcuni casi specifici. Un soggetto che acquista un immobile in costruzione e non rispetta il termine per spostare la residenza entro 18 mesi perchè non sono stati ultimati i lavori non perde i benefici prima casa: secondo l’amministrazione finanziaria, la decorrenza dei 18 mesi parte dall’ultimazione dei lavori.
La risoluzione n. 140/2008 dell’Agenzia delle entrate ha precisato che il mancato trasferimento per causa di forza maggiore, nei termini di legge, della residenza presso l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, non determina la decadenza dall’agevolazione stessa.
Più di recente la Cassazione (sentenza n. 26604 del 09 settembre 2022) ha precisato che non perde i benefici prima casa il contribuente che, prima della scadenza del termine di 18 mesi dall’acquisto, inoltri al Fisco una istanza di interpello per domandare se il trasferimento della residenza possa avvenire oltre 18 mesi dal rogito, tenendo conto che l’immobile non è ultimato.
Prima casa senza residenza
L’agevolazione fiscale sulla prima casa è dunque legata alla residenza dell’acquirente nel Comune dove è situato l’immobile. Se al momento del rogito l’acquirente ha la sua residenza in un altro Comune dovrà provvedere a spostarla entro 18 mesi dall’acquisto, a pena della decadenza dall’agevolazione.
La legge non pone tuttavia dei vincoli di mantenimento della residenza o impedimenti a un successivo nuovo cambio di residenza. Lo ha chiarito di recente l’Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n.399 del 1° agosto 2022 specificando che l’acquirente non perde i benefici prima casa:
“una volta che l’acquirente abbia soddisfatto la condizione di cui alla richiamata lettera a) della Nota II-bis (della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) secondo le modalità evidenziate nei citati documenti di prassi ed entro il termine di legge, lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta.”
Chiarito che è possibile spostare la residenza dall’immobile acquistato con bonus prima casa, vediamo ora dopo quanto tempo è possibile fare un nuovo cambio di residenza.
Per quanto tempo bisogna mantenere la residenza nella nuova abitazione
Dal recente documento di prassi non emergono vincoli temporali sul mantenimento della residenza nel Comune dove si è acquistato l’immobile.
L’Agenzia delle entrate può tuttavia effettuare controlli sulle compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”, per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Come chiarito nelle FAQ contenute nella Guida per l’acquisto della casa aggiornata a maggio 2022, il Fisco può effettuare questi controlli entro i seguenti termini:
- tre anni dalla data di registrazione dell’atto;
- tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione per spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile;
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici;
- tre anni dalla scadenza dei 12 mesi per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.
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