Bonus prima casa 2026: come funziona l’acquisto? Guida ai requisiti e alle agevolazioni

Come funziona il bonus prima casa? E quali sono le novità per chi vuole comprare la prima abitazione del 2026?

Il panorama degli incentivi per chi acquista casa nel 2026 è praticamente rimasto immutato con agevolazioni fiscali per la prima casa e l’incremento del Fondo di garanzia gestito da Consap a 43 miliardi di euro che garantisce fino all’80% del prezzo dell’immobile.

Resta la riduzione di imposte ipotecarie, catastali, di registro e Iva per chi compra la prima casa nel 2026, il fabbricato deve però rientrare in specifiche categorie catastali, se si trova nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività lavorativa), ed infine, richiede il rispetto di determinati requisiti anche per l’acquirente.

Facciamo quindi il punto su come funziona e chi ha diritto al bonus prima casa per gli acquisti effettuati nel 2026.

Cos’è e come funziona il bonus prima casa 2026

Il bonus prima casa 2026 consente di usufruire di importanti incentivi e agevolazioni fiscali per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Nello specifico, si tratta della riduzione di:

• Iva;
• imposta di registro;
• imposta ipotecaria e catastale.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali (non di lusso);
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la
  residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Le agevolazioni variano nel caso di acquisto della prima casa da un soggetto privato o da un’impresa soggetta ad Iva.

Per chi compra casa da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva), è prevista la riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, da calcolare in base al valore catastale dell’immobile.

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale dovute sono, invece, pari all’importo fisso di 50 euro.

Per chi compra, invece, da un’impresa, tenuta quindi ad applicare l’Iva, l’imposta dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.

Per richiedere le agevolazioni prima casa 2026 è importante rispettare specifici requisiti.

Requisiti e beneficiari del bonus prima casa 2026

Il bonus fiscale per comprare la prima casa può essere richiesto nel 2026 nel rispetto dei requisiti che seguono:

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente deve dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro);
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà in tutto il territorio nazionale di immobili acquistati con agevolazioni prima casa.

Inoltre, le agevolazioni previste dal bonus prima casa vengono erogate soltanto per immobili che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8, A9. Sono quindi escluse le abitazioni di lusso.

Le categorie catastali ammesse sono:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Per richiedere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, è necessario verificare le caratteristiche dell’immobile, con l’ausilio di esperti, ovvero geometri, ingegneri, architetti. Per stipulare l’atto d’acquisto e per l’applicazione delle agevolazioni fiscali bisognerà, invece, rivolgersi presso un notaio.

Benefici acquisto casa per italiani residenti all’estero: residenza

Il requisito della residenza viene meno in un caso specifico, cioè in caso di acquisto di immobile da parte di un italiano residente all’estero che si è trasferito per motivi di lavoro. A precisare i limiti è è l’Agenzia delle Entrate nella risposta a Interpello 312 del 15 dicembre 2025.

L’articolo 2, comma 1, del decreto legge 13 giugno 2023, n. 69 prevede che possa ottenere i benefici “prima casa” colui che si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. L’acquisto agevolato può avvenire nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa consistono in una riduzione delle imposte previste. Nel dettaglio:

• sconto sull’Iva dal 10% al 4%, esclusivamente per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Per chi compra la prima casa da un’impresa bisognerà pagare, in misura fissa, 200 euro cadauno per imposta ipotecaria e catastale;
• imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato, ovvero attraverso il meccanismo prezzo/valore. Sempre per gli acquisti da privati, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna;
• acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai 1.000 euro;
• acquisti per successione e donazione: in questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus prima casa può essere applicato, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro);
• credito d’imposta per chi vende una casa e effettua un nuovo acquisto. Il bonus prima casa consente di sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Possono utilizzare il credito d’imposta coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi.

In quest’ultimo caso occorre prestare attenzione perché la Legge di Bilancio 2025 ha raddoppiato il termine per alienare un immobile acquistato con i benefici prima casa in seguito all’acquisto di un nuovo immobile, ma ha lasciato invariato il termine per avvalersi del credito di imposta generato dalla venidta di un immobile acquistato con i benefici prima casa ai fini del riacquisto di nuovo immobile.

BONUS PRIMA CASA	AGEVOLAZIONI FISCALI
Acquisto da privato o impresa esente Iva	Imposta di registro 2% (minimo 1.000 euro); imposta ipotecaria 50 euro; imposta catastale 50 euro
Acquisto da impresa	Iva 4%; imposta di registro 200 euro; imposta ipotecaria 200 euro; imposta catastale 200 euro

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore grazie allo scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa.

Bonus prima casa under 36: come funziona

Al fine di favorire l’acquisto della prima casa da parte di giovani under 36, il decreto Sostegni bis ha introdotto un bonus fiscale specifico, riconosciuto per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 e fino al 31 dicembre 2023. Le misure fiscali non sono state però confermate.
Si era parlato di una reintroduzione per il 2026 dei benefici fiscali, ulteriori rispetto a quelli ora visti, per gli under 36, ma di fatto l’obiettivo non è stato raggiunto.

Il bonus prima casa under 36 prevedeva le seguenti agevolazioni fiscali:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Questi benefici fiscali dal 1° gennaio 2024 sono decaduti e non confermati, di conseguenza per conoscere i costi legati all’acquisto della prima casa si deve fare riferimento alle norme prima dettate. Sono, quindi, dovute:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale;
• Iva nel caso di acquisto da impresa.

Le agevolazioni under 36 consentono ora semplicemente di ottenere l’accesso alla garanzia del Fondo Consap.
Per poter fruire del bonus prima casa è necessario rispettare i seguenti requisiti:

• non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
• avere un indicatore Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40mila euro annui.

Il limite Isee sale a 45.000 euro per le famiglie con 4 figli a carico e 50.000 euro per i nuclei con 5 o più figli a carico (in questo caso non è previsto il limite d’età).

Si applicano, inoltre, gli ulteriori requisiti e le condizioni previste per il bonus prima casa, quali, ad esempio, il trasferimento della residenza o la vendita entro un anno dell’immobile precedentemente acquisito.

In caso contrario, è prevista la decadenza dal bonus fiscale riconosciuto e l’obbligo di restituzione.
Le agevolazioni in oggetto sono estese alle famiglie numerose.

Bonus anche per chi ha già la prima casa: quando spettano le agevolazioni fiscali

A partire dal 2016, il bonus prima casa spetta anche a chi ha già un immobile di proprietà acquistato con i benefici prima casa, a condizione che la casa posseduta sia venduta entro 24 mesi dal nuovo acquisto (termine aumentato con la Legge di Bilancio 2025, in precedenza era 12 mesi).

Tale agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, cioè in caso di donazione e successione.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile con i benefici del bonus prima casa deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro 24 mesi. Se la vendita non avviene entro i 24 mesi concessi, bisognerà versare le imposte precedentemente scontate, pagando una sanzione del 30%.

Attenzione: il bonus prima casa non spetta se l’abitazione acquistata è situata nello stesso Comune in cui si è già titolari di un altro immobile acquistato senza i benefici fiscali.

Di seguito lo schema riepilogativo sul bonus prima casa per chi è già proprietario di un immobile:

VECCHIA CASA ACQUISTATA	UBICAZIONE DELLA VECCHIA CASA	IMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO
CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi comune del territorio nazionale	SI, se entro due anni si vende la vecchia abitazione
SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare	NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
	comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare	SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari

Quando si perde il diritto alle agevolazioni prima casa?

L’Agenzia delle Entrate provvede a controllare la presenza dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus prima casa e la corrispondenza con quanto dichiarato.

In caso di false dichiarazioni il contribuente è chiamato al pagamento delle imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%.

Il bonus prima casa decade, inoltre:

• se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni (a meno che non si riacquisti un altro immobile entro un anno sempre da adibire ad abitazione principale);
• se non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• se entro 2 anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.

Però, se alla vendita segue l’acquisto di una nuova prima casa destinata ad abitazione, anche appartenente alle categorie, catastali di lusso, non decade il bonus e quindi non si deve procedere con il pagamento delle imposte precedentemente detratte.

Come evitare le sanzioni

Se si perdono le agevolazioni del bonus prima casa per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta (si evitano in questo modo solo le sanzioni e non le maggiori imposte). Si deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a partire dalla data di stipula dell’atto.
  Non applica, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;
• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire
  la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

In questo caso il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Cosa succede se il costruttore consegna in ritardo?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1588/18 pubblicata il 23 gennaio 2018, ha stabilito che per non perdere l’agevolazione l’acquirente, nel caso in cui il costruttore o il venditore ritardi la consegna dell’immobile, può trasferire la residenza entro il termine di legge presso un altro indirizzo.

La legge italiana subordina il riconoscimento del bonus alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel Comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione arriva in seguito al ricorso dell’Agenzia delle Entrate nei confronti di due coniugi ai quali era stato revocato il bonus prima casa, che sono riusciti poi ad ottenere nuovamente grazie all’intervento della Commissione Tributaria del Veneto.

Il bonus è valido anche se la casa è comprata all’asta?

Di solito, chi compra casa all’asta fa richiesta di applicazione dell’agevolazione fiscale «prima casa» al momento dell’aggiudicazione tramite una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Altrimenti, l’acquirente può rimediare se fa la richiesta entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

In ogni caso, la dichiarazione deve essere formulata prima del saldo del prezzo, che si calcola con la differenza tra la cauzione versata per la partecipazione all’asta e il prezzo di aggiudicazione, cui si aggiungono le spese accessorie.