Per non perdere le agevolazioni prima casa non basta il contratto preliminare: entro un anno è necessario finalizzare il contratto di vendita. Questo errore può costare caro.
La normativa italiana prevede delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, ma cosa succede nel caso in cui entro il termine fissato dalla legge per non perdere le agevolazioni, sia stato stipulato il solo contratto preliminare? Ecco a cosa stare attenti per non perdere i benefici fiscali.
Per comprare una casa nel 2026 e pagare meno, l’immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui è fissata la residenza dell’acquirente, in alternativa è possibile trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. In alternativa è possibile ottenere il beneficio nel caso in cui l’immobile è situato nel Comune dove l’acquirente svolge attività lavorativa oppure nel Comune di nascita o nel comune di ultima residenza prima del trasferimento all’estero per lavoro.
Ma cosa succede nel caso in cui l’immobile venga rivenduto? Si possono conservare le agevolazioni e in quali casi si conservano? Ecco alcune precisazioni dell’Agenzia delle Entrate inerenti il contratto preliminare e i suoi effetti.
Agevolazioni prima casa: si perdono se è stipulato il solo preliminare
Nel caso in cui un soggetto, dopo aver acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa, decida di rivenderlo, può mantenere le agevolazioni prima casa sull’acquisto di un ulteriore immobile, a condizione che il nuovo acquisto sia effettuato entro un anno dalla vendita del precedente immobile. L’agevolazione può essere “conservata” nel caso in cui tra l’acquisto e la vendita del primo immobile intercorra un termine non superiore a 5 anni (articolo 1, comma 1, nota II bis comma 4 del Dpr 131 del 1986 TUR).
In caso contrario, cioè se l’acquirente vende l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima dei 5 anni senza effettuare un nuovo acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
Fatta questa premessa, un contribuente chiede all’Agenzia delle Entrate
Ho venduto la mia prima casa dopo 3 anni dall’acquisto e ho subito dopo stipulato un preliminare per acquistare un nuovo immobile. Posso conservare il diritto a fruire dell’agevolazione?
Come si può notare l’immobile è stato venduto dopo 3 anni dall’acquisto, ne consegue che in teoria se vi è l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita, è possibile non perdere l’agevolazione fiscale.
Nel caso in oggetto il dubbio nasce dal fatto che il contribuente afferma di aver stipulato un contratto preliminare di vendita la transazione quindi non è stata finalizzata.
L’Agenzia delle Entrate nella rubrica FiscoOggi sottolinea che nel caso in oggetto “la sola stipula, entro un anno dalla vendita infra-quinquennale, di un contratto preliminare, che non produce effetti traslativi ma solo obbligatori, non soddisfa la condizione richiesta dalla norma dell’acquisto entro un anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.”
In questo caso il contribuente può stipulare il definitivo nell’arco temporale di un anno o, in alternativa, provvedere con il ravvedimento operoso in modo da integrare per intero la tassazione da applicare. In particolare l’imposta di registro passa dal 2% al 9%, e versare sanzioni ridotte.
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