L’alert sulla formazione di una bolla immobiliare riguarda soprattutto due città. La classifica di UBS e il commento sul costo per l’acquisto di una casa.
UBS ha pubblicato oggi l’indice UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, che indica le città dove il rischio di una bolla immobiliare è più alto. A occupare le prime due posizioni le città di Zurigo e Tokyo.
La classifica è stata stilata considerando i livelli diversi rischio: da quello considerato elevato a quelli definiti alti, moderati e bassi. Occhio alla posizione in classifica occupata dalla città italiana presa in considerazione, ovvero da Milano.
Zurigo e Tokyo le città più a rischio di bolla immobiliare. Le altre città ad alto rischio
La categoria delle città più a rischio di una bolla immobiliare è formata per l’appunto da Zurigo e Tokyo, con punteggi rispettivamente pari a 1,69 e a 1,54.
Sono queste due città quelle minacciate maggiormente dal pericolo bolla, in quanto caratterizzate da punteggi superiori a 1,5 che, in base ai parametri di UBS, segnalano livelli di allerta.
Seguono altre città che appartengono alla fascia in cui il rischio viene considerato alto (da 1 a 1,5), ovvero
Miami, Dubai, Seoul, Ginevra e Lisbona.
La classifica UBS delle città alle prese con il rischio bolla immobiliare più alto
Le due città che presentano il rischio di bolla immobiliare più alto sono Zurigo e Tokyo. (Fonte: UBS)
Per Milano rischio bolla moderato. Le posizioni occupate da Londra, New York, Parigi
Insieme ad altre città Milano fa parte invece della fascia dove la minaccia è considerata moderata (con un punteggio compreso da 0,5 a 1). Il livello comprende diverse città: Amsterdam, Madrid, Los Angeles, Sydney, Francoforte, Toronto, Vancouver, Monaco, Hong Kong, Singapore.
Il rischio relativo alla formazione di una bolla immobiliare è reputato infine basso per le seguenti città: Parigi, Londra, New York, San Francisco e San Paolo.
In evidenza il commento rilasciato da UBS sul permanere di pressioni sui potenziali acquirenti di case, anche in una situazione in cui, come ha fatto notare Matthias Holzhey, autore principale dello studio ed economista presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, “costi di finanziamento elevati più a lungo sono destinati probabilmente a frenare, nel breve termine, la crescita dei prezzi delle abitazioni”.
Costi per l’acquisto di una casa inclusi rate mutuo superano il 40% del reddito lordo
La questione che UBS ha sollevato che, in ogni caso, nella maggior parte delle città, i costi annuali associati all’acquisto di una casa di 60 metri quadrati, compresi gli interessi sul mutuo e le spese di manutenzione, superano il 40% del reddito lordo di un lavoratore altamente qualificato, evidenziando la pressione esercitata sulla sostenibilità economica dell’acquisto di una casa.
Tra l’altro in questo momento, è stato fatto notare, i costi legati alla proprietà di una casa sono significativamente più elevati rispetto agli affitti, soprattutto in città come Monaco di Baviera, Hong Kong e Sydney.
Negli ultimi 5 anni il mercato immobiliare non ha offerto una protezione dall’inflazione
Inoltre, si legge nel rapporto di UBS, in più della metà delle città analizzate, il mercato immobiliare non ha offerto una protezione dall’inflazione negli ultimi cinque anni.
I mercati identificati nel 2021 come quelli caratterizzati da un elevato rischio di bolla hanno registrato successivamente i cali dei prezzi più marcati, pari in media a circa il 15%.
Inoltre, le città in cui l’inflazione è stata superiore alla media hanno assistito a una flessione media dei prezzi reali delle abitazioni di circa il 5%, mentre in quelle caratterizzate da un’inflazione inferiore alla media hanno riportato, nello stesso periodo, una crescita media annua dei prezzi reali di circa il 10%.
Maciej Skoczek, autore dello studio ed economista presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, ha tuttavia sottolineato che “nonostante le valutazioni attuali, è probabile che il mercato immobiliare nella maggior parte delle città continui a offrire una protezione dall’inflazione nel medio periodo”.
Di fatto, la domanda di abitazioni nelle aree urbane è rimasta solida, come dimostra l’andamento degli affitti, che negli ultimi cinque anni hanno generalmente tenuto il passo con la crescita dei redditi e, in molti casi, l’hanno superata.
Inoltre, le persistenti limitazioni dell’offerta rappresentano un ulteriore elemento a sostegno di questo scenario.
