Ogni scusa è buona per imporre nuovi oneri ai proprietari di case: dalle bollette per la luce ed il gas, ormai stratosferiche, alle tasse prelevate dallo Stato e dagli enti locali, agli obblighi di adeguarle alle sempre più stringenti classi energetiche, fino al ventilato obbligo di stipulare assicurazioni che coprano i rischi catastrofali.
Un motivo c’è: la Casa non deve più “per sempre”, un bene che dura tutta la vita di chi l’ha comprata, e che si tramanda da una generazione all’altra accrescendosi di valore senza rischi.
È un investimento che va disincentivato, perché si fonda su un meccanismo che premia la filiera del potere locale: l’antitesi del Mercato Globale.
L’oro immobiliare ha il suo Creso: è chi governa il territorio. È un sistema che perpetua rendite politiche, fondiarie e creditizie, che va stroncato, perché sottrae risorse al sistema finanziario che governa ben altri asset, dalle azioni alle obbligazioni, dagli ETF ai futures, dai CDS alle materie prime.
È infatti il Comune che fa il Piano Urbanistico sulla base della legge regionale, trasformando i terreni agricoli in aree edificabili e che ne decuplica il valore. E’ l’impresa edile locale che costruisce l’immobile, con manodopera locale e che crea altro valore; è la banca locale che eroga il mutuo e che in vent’anni si fa restituire una somma che è pari ad almeno il doppio di quella erogata.
Ed è un Creso anche il proprietario, che vive su quel territorio, che vede il valore della sua casa crescere di continuo insieme allo sviluppo di quell’area: ha fatto un investimento a rischio zero, inammissibile rispetto a quello che si fa sui Mercati, dove i valori salgono e scendono in continuazione.
È di questi giorni la notizia che verranno aggiornati al rialzo gli estimi catastali delle case che sono state ristrutturate, avendo i rispettivi proprietari beneficiato del bonus 110%: insomma, devono restituire in qualche modo al Fisco il generosissimo vantaggio di cui hanno goduto. Per la verità, anche se ha destato scalpore, si tratta di dare applicazione ad una normativa già vigente da tempo che consente la rivalutazione nel caso di modifiche strutturali o anche del solo contesto urbanistico. Trasformare un rudere disabitato in un villino, beninteso avendone i permessi urbanistici, oppure anche la semplice costruzione di una linea di metropolitana, rende l’immobile più appetibile in quanto è adiacente ad una delle sue fermate: il prezzo di vendita di questi immobili varia di conseguenza e così viene aggiornato il valore catastale.
Anche in questo caso bisogna evitare allarmismi, visto che è ben vero che la rendita catastale rivalutata degli immobili è soggetta ad Irpef, ma è anche vero che ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all’ammontare dell’intera rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze. In pratica, la rivalutazione catastale dell’immobile è comunque assorbita dalla deduzione: sia la casa di abitazione che le pertinenze continuano così ad essere esenti da Irpef e relative addizionali.
La rivalutazione catastale picchierà invece sull’Irpef pagata sulle seconde case: questo è il vero contenuto dell’annuncio.
Schivato solo parzialmente questo nuovo onere, ce n’è un altro in arrivo: l’obbligo di adeguare l’efficienza energetica degli immobili, allineandosi a classi sempre più rigorose. L’emergenza climatica impone una progressiva ristrutturazione del patrimonio immobiliare per ridurre i consumi energetici da cui derivano, per il riscaldamento ed il raffrescamento, le emissioni di CO2 che vanno abbattute, con obiettivi sempre più stringenti al 2035: sulla base di un calendario in preparazione da parte dei singoli Paesi aderenti alla Ue, e considerando fortunatamente escluse le case di vacanza o di utilizzo temporaneo, insieme a quelle dei centri storici che presentano caratteristiche strutturali ed estetiche immodificabili, nel corso degli anni a venire le case che non rientrano nelle classi sempre più elevate di efficienza energetica non potranno più essere date in locazione ed alla fine neppure vendute. Ci sono stati i bonus per il rinnovo degli infissi, così come la copertura con il “cappotto” è stata considerata ai fini del Bonus 110%, che scade a fine anno e che, se si troveranno le coperture, verrà forse prorogato solo per le prime case riducendolo comunque al 50%.
Non è finita: le sempre più disastrose alluvioni, che si aggiungono ai consueti fenomeni sismici, mettono a dura prova la solidarietà dello Stato, che non riesce a stare più dietro a tutte le spese per la ricostruzione e per fronteggiare i danni subiti: dopo le aziende, anche gli immobili civili dovranno essere coperti da un’assicurazione che copra i rischi catastrofali.
Per dirla tutta, le case devono diventare un cespite fiorente per tutto il sistema economico e finanziario e correlativamente una fonte di costi crescenti per il proprietario. Basta vedere con la liberalizzazione delle forniture di energia elettrica e di gas, in quanti si stanno arricchendo.
Non basta più la banca locale che si è arricchita col mutuo ventennale, ora anche le assicurazioni ci vogliono entrare comunque, con polizze obbligatorie e generalizzate per ogni tipo di responsabilità, come si fa con la RCA per i veicoli che devono essere assicurati anche se non circolano!
E così, non saranno più mutuabili gli acquisti di case che non saranno più in regola con i requisiti energetici: il mutuo lo deve fare per primo il proprietario attuale per metterla a norma! Ecco a che servono le norme sul risparmio energetico.
È questa la vera patrimoniale in corso sugli immobili: ci sono dentro tutti, dalle banche alle assicurazioni, dalle imprese edili ai fornitori di gas e di elettricità.
Lo Stato sta, come sempre, ultimo nella fila: piange sempre miseria, ma intanto spiana la strada a tutti altri.
