Aprire la partita IVA per affitti con Airbnb è obbligatorio? Ecco cosa impongono le nuove normative e quando è necessaria la partita IVA.
Airbnb: è obbligatoria la partita IVA per gestire l’affitto di un immobile? La risposta a questa domanda fondamentale per chi vuole cimentarsi nell’attività di ospitalità è: dipende.
Occorre innanzitutto sapere che dal 1° gennaio 2025 la normativa italiana sugli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb ha introdotto nuove disposizioni riguardanti l’obbligo di partita IVA e la registrazione degli immobili.
Per regolarizzare un settore che sta sfuggendo di mano per alcuni versi, con l’uso spesso selvaggio di immobili a scopo lucrativo, alcune norme sono diventate più severe.
L’apertura di una partita IVA ai fini della gestione di appartamenti per affitti brevi non è sempre richiesta. Di seguito, tutte le informazioni su partita IVA e Airbnb in base alle normative vigenti nel 2025.
Partita IVA obbligatoria per Airbnb: ecco quando
Ci sono casi specifici che richiedono obbligatoriamente il possesso di una partita IVA per gestire alloggi e affitti con Airbnb.
Se l’attività è svolta in modo continuativo e organizzato, si configura un’attività d’impresa e diventa obbligatoria la partita IVA. Questo succede se:
- Gestisci più di 4 immobili con frequenza e sistematicità;
- Offri servizi aggiuntivi (colazione, pulizia giornaliera, reception, etc.), assimilando l’attività a una struttura ricettiva;
- Superi determinate soglie di guadagno e operi in modo imprenditoriale
In tal caso, dovrai aprire una partita IVA con codice ATECO 55.20.51 («Affittacamere per brevi soggiorni») e iscriverti alla gestione separata INPS.
Per sintetizzare: con 4 appartamenti in affitto in un tempo continuativo, servizi offerti come lenzuola, asciugamani, Wi-Fi, set bagno di cortesia, mini frigo, affitto disponibile tutto l’anno si deve aprire la partita IVA.
Airbnb senza partita IVA, quando è possibile?
Se l’attività di locazione è saltuaria e non professionale, non è richiesta la partita IVA.
Il reddito va dichiarato nella dichiarazione dei redditi (quadro RL per le persone fisiche) e si può scegliere la cedolare secca al 21% o la tassazione ordinaria.
In sintesi, l’attività di affitto Airbnb senza partita IVA è possibile e legale se:
- l’attività è occasionale e non organizzata professionalmente;
- gli affitti rientrano nelle locazioni brevi (contratti di massimo 30 giorni);
- non sono offerti servizi aggiuntivi (colazione, pulizie giornaliere, reception, ecc.);
- affitti fino a 4 immobili (dal 2025, chi ne affitta 2-4 pagherà la cedolare secca al 26% invece che al 21%)
Obblighi Airbnb con e senza partita IVA
In virtù delle nuove regole, ci sono delle incombenze e degli obblighi fiscali che comunque valgono per chiunque affitti con Airbnb, con o senza partita IVA:
- dichiarare i redditi: Inserire gli affitti nella dichiarazione dei redditi (quadro RL);
- cedolare secca: 21% (1 immobile), 26% (2-4 immobili dal 2025);
- registrare gli ospiti: Tramite il portale Alloggiati Web della Questura;
- codice CIN obbligatorio: Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per essere pubblicato su Airbnb
Esempi concreti: aprire o no partita IVA per Airbnb?
Se si è in possesso di 5 appartamenti nel centro di Roma e si decide di affittarli su Airbnb, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede partita IVA.
Passaggi per mettersi in regola
- apertura della partita IVA
- Codice ATECO: 55.20.51 («Affittacamere per brevi soggiorni»)
- regime fiscale: può scegliere tra forfettario (se fattura meno di 85.000€/anno) o ordinario
- iscrizione alla Gestione Separata INPS (se non ha altri contributi previdenziali)
Se, invece, si è in possesso di un bilocale a Milano e si decide di affittarlo su Airbnb per guadagnare un’entrata extra, poiché si tratta di un affitto di un solo immobile in modo occasionale, non è obbligatorio ad aprire la partita IVA.
Passaggi per affittare legalmente senza partita IVA
- contratto di locazione breve
- scelta della tassazione: cedolare secca al 21% su tutto il reddito generato dagli affitti; regime IRPEF ordinario se preferisce dedurre alcune spese (meno conveniente in genere); indicare i guadagni nella dichiarazione dei redditi (quadro RL);
- registrazione degli ospiti: comunicare gli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web;
- codice Identificativo Nazionale (CIN): dal 1° gennaio 2025, Giulia dovrà registrare il suo immobile nella Banca Dati delle Strutture Ricettive per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
© RIPRODUZIONE RISERVATA
