Come denunciare un affitto in nero?

L’affitto in nero, ovvero senza una regolare registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, è una pratica ancora diffusa e, soprattutto, illegale. I proprietari dell’immobile la propongono all’inquilino al fine di non pagare le tasse di registrazione, assicurando, al contempo, una riduzione del canone di affitto. Ma questa non è l’unico modo per pagare meno.

Un affitto in nero è a tutti gli effetti una pratica illegale che comporta diversi rischi sia per il locatore (il padrone di casa) che per il locatario (l’inquilino).

Spesso, però, sono gli stessi inquilini ad accettare un affitto senza contratto nella convinzione che i rischi gravino solo sul proprietario dell’immobile, ma non è proprio così. La presenza di un contratto, infatti, fa sì che entrambe le parti siano tutelate come previsto dalla legge italiana: di fatto, il contratto è da considerarsi un vantaggio per tutti.

Ma come denunciare l’affitto senza contatto? A chi bisogna rivolgersi e quali sono i rischi per chi non lo fa? Chiunque sia a conoscenza dell’affitto in nero può fare denuncia e segnalare al fatto alle autorità competenti: l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanzia. Vediamo insieme come fare.

Chi ha il dovere di registrare il contratto? Quali sono i ruoli di locatore e locatario?

Partiamo dall’inizio. Il decreto legislativo n. 23/2011 ha permesso ai proprietari irregolari, che non avevano registrato il contratto di affitto, di farlo entro il 6 giugno 2011 utilizzando la cedolare secca. Qualora la regolarizzazione non fosse avvenuta, l’inquilino può rivolgersi ad uno degli avvocati dell’Unione Inquilini e denunciare il proprietario, presentando un’adeguata documentazione, che attesti il proprio domicilio nell’immobile:

• una copia del bonifico del canone mensile;
• le bollette delle utenze intestate a nome dell’inquilino (o un documento che dimostri la consegna del canone mensile).

A seguito della stesura e della firma del contratto di locazione da parte dell’inquilino, il locatore ha il dovere di registrare il contratto in questione entro 30 giorni dalla data della stipula o della sua decorrenza se anteriore. Questo adempimento è posto in carico al locatore che ha anche il dovere di avvisare l’inquilino, entro 60 giorni, dell’avvenuta registrazione.

Il dovere di controllare che il contratto sia stato registrato nel modo corretto e rispettando le dovute tempistiche, quindi, ricade anche sull’inquilino stesso. Questo significa che anche le possibili conseguenze di una mancata registrazione possono ricadere sull’inquilino. Tuttavia, è importante tener conto del fatto che le sanzioni previste per l’inquilino complice sono assai inferiori rispetto a quelle previste per il locatore.

La registrazione del contratto può avvenire in due modalità:

• telematicamente, attraverso intermediari abilitati;
• in modalità cartacea, in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

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Quando l’affitto è «in nero»?

L’affitto è da considerarsi in nero in due situazioni, ovvero:

• quando il contratto non viene scritto, e quindi è stipulato solo in forma verbale, dove il locatore - invece di metterlo per iscritto - presenta i costi e tutte le varie clausole all’inquilino;
• quando, pur essendo stato scritto e firmato, non è stato registrato entro i termini stabiliti dalla legge.

Inoltre, l’affitto in nero si suddivide in due tipologie:

• totale, quando il contratto non è mai stato registrato e quindi per l’Agenzia delle Entrate risulta inesistente;
• oppure parziale, quando pur essendo stato registrato il locatore richiede al locatario somme superiori rispetto a quanto scritto sul contratto registrato.

Il motivo per cui un locatore può scegliere di non registrare o anche solo di non scrivere un contratto è semplice: in questo modo l’Agenzia delle Entrate non sarà a conoscenza delle somme ricevute attraverso il canone mensile, e non dovrà quindi neanche pagare le tasse su di esse. Questa pratica, chiaramente, non è legale.

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Chi può denunciare l’affitto in nero e senza contratto

La denuncia, in questo caso, può essere fatta da chiunque.

Non è richiesto che sia l’inquilino a farsi avanti; infatti, non sono rari i casi in cui sono i vicini, per esempio, a rivolgersi a chi di competenza. Questo avviene in particolare per situazioni in cui l’inquilino, in nero, arreca disturbo al vicinato.

Se a denunciare l’affitto in nero, però, è l’inquilino può trarne vantaggi inaspettati. Il decreto legislativo n. 23/2011, già menzionato, prevede che l’inquilino che denuncia l’affitto in nero può godere di un regime fiscale agevolato: l’applicazione di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale per una durata della locazione stabilita in 4 anni, a decorrere dal giorno della registrazione, prorogabile di altri 4. L’art. 3 del decreto, comma 8, lettera c prevede inoltre:

“L’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

Il rischio per il proprietario che non regolarizza l’affitto in nero è quello di locare l’appartamento per 8 anni (4+4) ad un prezzo nettamente inferiore alle potenzialità di mercato, fino al 90% in meno del prezzo di mercato, visto che per il canone si considererà il valore catastale, evidentemente inferiore a quello di mercato.

Come denunciare l’affitto senza contratto

La denuncia può essere fatta sia rivolgendosi direttamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, sia alla guardia di finanza. Il primo passo, nel caso in cui fosse l’inquilino (o un vicino) a voler procedere con la denuncia, è semplice:

andare a controllare effettivamente se il contratto esiste o meno, semplicemente fornendo il proprio codice fiscale all’Agenzia delle Entrate.

Ma andiamo per gradi.

La segnalazione all’Agenzia delle Entrate

Se non si vuole percorrere la via della Guardia di Finanza, si può segnalare l’affitto in nero anche direttamente all’Agenzia delle Entrate. La segnalazione può essere fatta, come detto, da chiunque sia a conoscenza della situazione di irregolarità. Naturalmente anche gli stessi inquilini possono denunciare il fatto alle Entrate; per tutti è ammessa la denuncia anonima.

Per denunciare l’affitto in nero si devono seguire questi passi:

• verificare presso l’ufficio dell’AdE più vicino se il contratto è regolarmente registrato (come anticipato in precedenza);
• nel caso in cui non risultasse nulla a proprio nome, se la denuncia la sporge l’inquilino, esso può scegliere di agire e registrare il contratto sul posto. Questa operazione infatti può essere svolta dall’inquilino, anche all’insaputa del proprietario. Facendolo si eviterà la responsabilità solidale in questa situazione. Se. invece, la denuncia proviene in forma anonima, l’Agenzia delle Entrate non è obbligata a procedere, ma questa può essere usata come indizio per iniziare dei controlli;
• tornando all’ipotesi che sia l’inquilino a fare la segnalazione, per effettuare la registrazione bisognerà pagare le sanzioni per la ritardata registrazione, di cui si potrà poi richiedere la metà al locatore, e fornire i propri dati e quelli del proprietario di casa, oltre alle prove, quando richieste, della propria presenza nell’immobile in questione. Queste prove possono essere bollette pagate a proprio nome, o i bonifici fatti per pagare il proprietario.

Si potrà poi procedere con la denuncia, per cui saranno richieste le prove precedente elencate, quindi per esempio:

• ricevuta di pagamenti di utenze e bollette;
• ricevuta di pagamento del canone di locazione (in qualsiasi forma, da una ricevuta cartacea a quella digitale che attesta l’avvenuto bonifico).

La denuncia alla Guardia di Finanza

Per denunciare un affitto in nero, ci si può ovviamente rivolgere alla Guardia di Finanza, recandosi di persona presso il comando territoriale più vicino. In questo caso, non è possibile sporgere denuncia in forma anonima.

La denuncia presso la Finanza ha la stessa forma di una denuncia ordinaria: quindi, dovrai indicare le tue generalità e spiegare nel dettaglio la situazione, allegando possibilmente delle prove che dimostrino l’effettiva esistenza dell’affitto in nero.

Può essere la testimonianza di altri inquilini, dei vicini di casa, la copia dei bonifici effettuati o delle bollette pagate. In altre parole, tutto quello che può dimostrare che vivi nell’immobile da un certo periodo di tempo. Dovrai poi indicare le generalità del proprietario dell’immobile.

La segnalazione dell’affitto senza contatto può essere fatta direttamente negli uffici della Guardia di Finanza oppure scaricando il modulo pdf di esposto presso il sito ufficiale della Finanza e consegnandolo a mano. Dopo l’esposto, i Finanzieri daranno inizio alle operazioni di verifica.

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Le conseguenze dell’affitto in nero per il proprietario

Nel momento in cui l’inquilino denuncia il proprietario inadempiente, quest’ultimo si troverà a dover prima di tutto pagare metà delle sanzioni legate alla registrazione ritardata, ma non è tutto. Infatti, prima di tutto il contratto sarà da considerarsi nullo, il che significa che l’inquilino non solo può scegliere di non pagare l’affitto, ma anche di chiedere indietro quanto già versato.

Inoltre il proprietario dovrà farsi carico delle conseguenze fiscali per quanto non dichiarato, più relativa sanzione, che va dal 60% al 120%, partendo da un minimo di 200 euro, di quanto non pagato in caso di reddito non inserito nel 730, e può arrivare a essere tra il 90% e il 180% quando il proprietario ha sì registrato il contratto, ma con un canone inferiore rispetto a quanto richiesto.

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Le conseguenze dell’affitto in nero per l’inquilino

Cosa rischia l’inquilino quando decide di denunciare il proprietario che non ha registrato il contratto? Sicuramente la situazione è meno grave, ma comunque, avendo anche l’inquilino la possibilità di registrare il contratto e di controllare che questa operazione sia avvenuta, viene ritenuto responsabile di evasione fiscale. Le conseguenze, in questo caso, prevedono che l’inquilino paghi la metà delle sanzioni relative alla registrazione ritardata del contratto di locazione.

A seguito della denuncia però l’inquilino ha il diritto a ottenere un contratto di locazione regolare a un prezzo molto conveniente, ovvero pari a 3 volte la rendita catastale dell’immobile, nella modalità 4 per 4, rinnovabile per altri 4.

L’inquilino ha quindi tutto l’interesse di denunciare il proprietario, cosa che può essere anche fatta in modalità anonima nel caso in cui si temessero conseguenze, anche se in Italia non c’è obbligo di risposta delle denunce anonime.

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