Affitti in nero, ecco come il Fisco scova i proprietari furbetti

Il Fisco è in grado di scovare un affitto in nero anche senza che l’inquilino lo segnali. Ecco i dati che vengono incrociati e usati.

L’evasione fiscale nelle locazioni immobiliari non è del tutto nuova. Anche se un tempo i proprietari che affittavano in nero e nascondevano i canoni al Fisco erano molti di più, questa abitudine resiste nel tempo, nonostante i rischi che i proprietari furbetti corrono.

Rispetto al passato è cambiata la capacità di intervento dell’amministrazione tributaria: prima, per fare scattare l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate era necessario che l’inquilino segnalasse l’affitto in nero. Oggi, invece, anche senza una denuncia da parte dell’inquilino il Fisco potrebbe scovare l’affitto in nero incrociando i dati di cui è in possesso.

Il cuore della nuova strategia va ricercato nell’Anagrafe Tributaria che fa dialogare tra loro enormi database che, prima, viaggiavano su binari paralleli che non si incrociavano mai. Oggi, invece, l’algoritmo dell’Agenzia delle Entrate riesce a incrociare i dati più disparati alla ricerca di discrepanze evidenti.

Come il Fisco scova l’affitto in nero

Con la sentenza 7750/18 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio si sono stabilite le regole per scovare l’evasione dell’imposta di registro nei contratti di affitto. Si tratta di regole che non sono inflessibili, ma che richiedono sempre la prova scritta. Davanti alla Commissione Tributaria, infatti, non è possibile avvalersi di testimoni.

Se l’Agenzia delle Entrate, quindi, chiede di dimostrare da dove proviene una determinata fonte di denaro, non si può portare un testimone che confermi verbalmente di aver donato il denaro. Dovranno, invece, essere depositati documenti che attestino la provenienza (la copia di un assegno o di un bonifico, per esempio).

Tutto questo cosa c’entra con le locazioni e con gli affitti in nero? Non basta che l’inquilino dichiari di aver accettato un contratto di affitto in nero o che abiti in modo irregolare l’immobile; per dimostrare l’evasione fiscale servono anche prove documentali.

Per la Corte di Cassazione sono legittime le prove documentali basate sulle utenze dell’energia elettrica o del gas: se un contribuente è proprietario di un immobile, quindi, e le utenze sono attivate a nome di un altro soggetto la presunzione di un affitto in nero potrebbe essere legittima.

Quali dati usa il Fisco per scovare gli affitti in nero?

I dati che il Fisco può incrociare per scoprire un affitto in nero sono molteplici e nello specifico:

dati catastali: il Fisco sa quante case possiede un contribuente e quali risultano sfitte o a disposizione del proprietario, se in esse ci sono consumi energetici compatibili con una dimora stabile questo potrebbe essere un campanello di allarme;
le utenze domestiche: l’incrocio dei dati tra i contratti di fornitura di energia elettrica, acqua e gas che sono attivi su un immobile dicono molto del suo utilizzo. Se poi sono intestati a una terza persona estranea al nucleo familiare e non esiste un contratto di locazione registrato potrebbero sorgere sospetti;
dati bancari: se sul conto corrente sono presenti bonifici ricorrenti in entrata, sempre dello stesso importo e provenienti sempre dal medesimo soggetto che non siano giustificati, si potrebbe presumere il pagamento di un affitto in nero.

Se l’algoritmo rileva consumi significativi in un immobile che non risulta abitato dal proprietario o da un componente del nucleo familiare, se non c’è un contratto di affitto registrato potrebbero scattare i sospetti dell’amministrazione finanziaria che potrebbero portare all’avvio di un accertamento vero e proprio.