Affitto in nero: come si può regolarizzare

Caterina Gastaldi

1 Settembre 2022 - 19:12

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La registrazione del contratto di affitto per regolarizzare una situazione in nero può essere fatta anche da parte dell’inquilino.

Affitto in nero: come si può regolarizzare

Nel momento in cui viene firmato il contratto di affitto la legge prevede che questo venga registrato all’Agenzia delle Entrate entro un massimo di trenta giorni da parte del locatore e che informi l’affittuario dell’avvenuta registrazione entro 60 giorni. Tuttavia, quando il contratto non viene registrato, l’affitto rimane in nero, poiché non viene notificata la sua esistenza all’Agenzia delle Entrate. Per quanto la presenza di un contratto sia un vantaggio sia per il proprietario dell’immobile, sia per il locatore, può accadere di trovarsi in questa situazione. Come si può fare a regolarizzare un affitto in nero quindi?

La buona notizia è che sia l’affittuario, sia il locatore hanno la facoltà di registrare il contratto. Il processo non è complicato e, nel caso di ritardo si ha la possibilità di usufruire dell’istituto della registrazione tardiva. Chiaramente, però, si dovranno pagare gli interessi di mora sull’imposta di registro. Inoltre il locatore si troverà anche a dover sostenere altre spese, per risultare in regola con il Fisco.

Tempistiche di registrazione del contratto

L’obbligo di registrazione del contratto ricade sul proprietario di casa e deve avvenire entro 30 giorni dalla data riportata sul documento. Al momento della registrazione il locatore deve anche procedere con il pagamento dell’imposta di registro. Entro 60 giorni dall’avvenuta registrazione, inoltre, deve essere notificata all’affittuario.

Per quanto la registrazione del contratto sia un obbligo che ricade sul locatore, la responsabilità di assicurarsi che questa avvenga e vigilare in questo senso è anche del locatario. Per questo, nel caso in cui non venisse fatta, oppure avvenisse in ritardo, a doverne pagare le conseguenze e quindi gli interessi di mora sarà anche l’inquilino, oltre che il locatore chiaramente.

Registrazione mancata o in ritardo: conseguenze

Nel momento in cui il contratto non viene registrato l’affitto è in nero e il contratto risulta nullo. In pratica è come se non fosse mai stato scritto e firmato, altra situazione in cui l’affitto risulterà in nero. Questa pratica, messa in atto da alcuni locatori, ha lo scopo di evitare di pagare le tasse sugli introiti provenienti dall’affitto, ma mette anche entrambe le parti in situazioni difficoltose.

Infatti se è vero che l’inquilino, senza un contratto, avrà più difficoltà a far valere i propri diritti, trovandosi senza tutele, lo stesso vale per il proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non solo rischia di ricevere visite da parte del Fisco, con il quale è creditore, ma non potrà nemmeno proteggersi da eventuali danni all’immobile, o agire nel caso in cui questo decidesse di smettere di pagare il canone pattuito, pagarne meno, non lasciare l’immobile quando richiesto, oppure andarsene senza alcun preavviso.

Si tratta, in pratica, di una situazione svantaggiosa e potenzialmente pericolosa per entrambe le parti. Inoltre, c’è da tenere conto del fatto che un inquilino ha sempre la possibilità di registrare il contratto autonomamente e denunciare il locatore, che rischia di incorrere in conseguenze sia civili, sia fiscali.

Il locatore infatti rischia:

  • in caso di contratto non registrato, 120%-240% dell’imposta di registro, che viene abbassata fino a 60-120% se registrato entro 30 giorni, in questa situazione le spese sono da dividersi con l’affittuario;
  • in caso di occultamento di canone, ovvero se avesse segnalato sul contratto un canone minore rispetto a quello richiesto, allo scopo di pagare meno tasse, il locatore sarà sanzionato di una cifra pari alla differenza tra l’imposta dichiarata e quella percepita, moltiplicata dal 200% al 400%;
  • in caso di pagamento in ritardo delle imposte, si troverà a dover versare una sanzione pari al 30% dell’imposta di registro versata in ritardo;
  • infine, per il mancato versamento dell’Irpef, rischia un possibile accertamento fiscale fino a cinque anni dalla mancata dichiarazione.

Registrazione tardiva

Il modo più semplice per regolarizzare un affitto in nero è quello della registrazione tardiva, che sfrutta anche l’istituto del ravvedimento operoso. La registrazione tardiva infatti si può utilizzare per avere un taglio alle sanzioni, che saranno tanto più basse, quanto prima verrà fatta la registrazione.
Va inoltre a sanare la nullità del contratto, se questo conteneva fin dall’inizio il canone concordato e non risultava essere un accordo simulatorio. In questo caso ha quindi effetto retroattivo, coprendo effettivamente tutta la durata prevista dal documento.

Le sanzioni, a seconda di quando ci si ravvede, sono:

  • con 30 giorni di ritardo, pari al 6%, quindi 1/10 del 60%, oltre gli interessi di mora dovuti e l’imposta, e non può mai essere inferiore ai 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo, pari al 12%, quindi 1/10 del 120%, sempre oltre agli interessi e l’imposta;
  • con 1 anno di ritardo, la sanzione, sempre aggiunta agli interessi e l’imposta dovuta, sarà del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
  • tra 1 anno e 2 anni, sempre tenendo anche conto dell’imposta e gli interessi, la sanzione è del 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%;
  • oltre i 2 anni, la sanzione, sommata all’imposta e gli interessi, è pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%.

Nel caso in cui si andasse a regolarizzare la situazione dopo che la violazione è già stata constatata, ma senza una notifica formale, allora oltre agli interessi e l’imposta, si dovrà pagare una sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120%.

Come registrare il contratto da affittuario

L’affittuario, nel caso in cui si trovasse a dover vivere in nero, potrà sempre scegliere di registrare il contratto in maniera autonoma, sostenendo i costi, per poi richiedere il rimborso al proprietario.

Gli basterà rivolgersi a un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, avere a disposizione i suoi dati e quelli del proprietario dell’immobile, e il contratto firmato e non registrato, oppure in caso di mancanza di questo, di prove che attestino il suo stato di inquilino. Un addetto dell’Agenzia delle Entrate aiuterà nel processo che, una volta concluso, si può procedere a denunciare il proprietario.

La denuncia può permettere al conduttore di ottenere dal locatore anche un nuovo contratto di affitto estremamente vantaggioso, che prevede la modalità “quattro più quattro” a un canone pari al triplo della rendita catastale.

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