Affitti brevi: le istruzioni per il 730/2022

Affitti brevi: come inserire i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi. Guida completa e aggiornata per il 730/2022.

Dal 2022 cambiano le regole per inserire i redditi derivanti dagli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi. Vediamo una guida completa e aggiornata per compilare correttamente il 730/2022 o il modello redditi PF.

Affitti brevi e cedolare secca

La fattispecie degli affitti brevi è prevista dall’art. 4 dl 50/2017 che definisce i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni riferiti a immobili a uso abitativo e generalmente di tipo turistico.

Per questo tipo di contratti, il legislatore permette l’applicazione della cedolare secca, a condizione che l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale, quindi fino a un massimo di quattro appartamenti l’anno.

La possibilità di aderire alla cedolare secca era già nota in precedenza permettendo agli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni di beneficiare della tassazione proporzionale.

Le novità introdotte nel 2022 riguardano:

l’inquadramento come reddito fondiario degli affitti brevi con la fornitura di servizi strettamente connessi alla messa a disposizione dell’immobile (utenze, wi-fi, biancheria, servizio di pulizia) e senza la somministrazione di pasti;
l’estensione della cedolare secca per i redditi derivanti da contratti di sublocazione e comodato;
l’applicazione di una ritenuta del 21% da parte degli intermediari intervenuti nella locazione e nella riscossione del canone.

Affitti brevi nella dichiarazione precompilata

Gli intermediari immobiliari che hanno che hanno favorito la conclusione del contratto breve e che sono autorizzati a incassare i canoni sono dunque tenuti ad applicare una ritenuta del 21% e a rilasciare la certificazione unica al locatore.

Oltre alle agenzie immobiliari, sono considerati intermediari anche i portali telematici quali Airbnb o Booking.

Nella certificazione unica devono essere riportate le ritenute a carico del locatore e i dati catastali degli immobili. Questi valori vengono poi inseriti nella dichiarazione precompilata o nel 730/2022:

nel quadro R, come reddito fondiario, barrando la casella 11, se si sceglie la cedolare secca. Nella casella 5 occorre indicare il codice canone 3;
nel rigo F8, indicando la ritenuta effettuata dall’intermediario sostituto d’imposta e riportando il valore della Cu 2022.

Se il contribuente presenta il modello redditi PF i quadri da compilare sono i seguenti:

quadro RB, barrando la casella 11 e indicando il codice canone 3 nella casella 5;
quadro LC per inserire la ritenuta d’acconto certificata tramite Cu dall’intermediario sostituto d’imposta.

Una precisazione importante riguarda la competenza dei redditi percepiti nel caso di immobile locato direttamente dal proprietario, distinguendola da quella dei redditi riferiti a una sublocazione o a comodato.

I redditi da affitti brevi ottenuti dal locatore proprietario sono imputati in base al principio di competenza, pertanto nel caso di immobili locati a cavallo d’anno, i proventi devono essere suddivisi tra i due periodi d’imposta in base ai giorni di pertinenza stabiliti dal contratto, a prescindere da quando il canone venga pagato.

Affitti brevi da sublocazione o comodato

Anche i soggetti che hanno la disponibilità dell’immobile in forza di contratti di sublocazione o di comodato possono applicare la cedolare secca ai redditi derivanti dagli affitti brevi.

In questo caso i proventi sono imputati al periodo d’imposta in cui è stato percepito materialmente il canone di locazione, a prescindere dalla data di sottoscrizione del contratto (principio di cassa).

Nel 730/2022 deve essere compilato il quadro D, come reddito diverso, verificando che nella Cu 2022 sia barrata la casella «locatore non proprietario».
La ritenuta del 21% certificata dalla Cu va poi indicata nel rigo F8.