Affitti brevi e 730 precompilato, come funziona la divisione del reddito tra comproprietari e perché la ritenuta d’acconto al 21% non si può dividere.
Affitti brevi e ritenuta alla fonte del 21% che resta in capo al titolare della Certificazione Unica. Questo è il paradosso che emerge dalle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate fornite tramite le FAQ sulla dichiarazione precompilata. Se da un lato, quindi, il Fisco permette di ripartire le entrate, dall’altro blinda le imposte già versate: il reddito maturato sulle piattaforme per le locazioni brevi può essere diviso tra i comproprietari dell’immobile, ma la ritenuta d’acconto del 21% che la piattaforma trattiene è completamente a carico di chi figura nella Certificazione Unica.
La conseguenza di questo paradosso è uno squilibrio fiscale: chi gestisce l’account sulla piattaforma si ritroverà sempre a credito, mentre gli altri comproprietari dell’immobile, che dichiarano la propria quota di reddito, risultano a debito dovendo versare le imposte (e senza poter scomputare la ritenuta già versata sul totale del canone di affitto).
Si tratta di un’anomalia che si somma a un quadro normativo già piuttosto complesso che riguarda le locazioni brevi. Vediamo il dettaglio.
Novità locazioni brevi
L’attuale stagione fiscale recepisce l’evoluzione delle regole che hanno investito gli affitti brevi nell’ultimo periodo. La cedolare secca per la locazione turistica prevede che l’aliquota agevolata al 21% spetti soltanto per una unità abitativa, mentre per gli altri immobili locati sale al 26%. La cedolare secca, tra l’altro, è riservata soltanto a chi gestisce gli affitti brevi in forma non imprenditoriale e il limite degli immobili che permette di accedere alla flat tax sugli affitti è cambiato nel tempo:
- per l’anno di imposta 2025 (quello che interessa la dichiarazione dei redditi 2026) la presunzione dell’attività di impresa scatta al superamento dei 4 immobili;
- per l’anno d’imposta 2026 la cedolare secca può essere utilizzata solo per due unità immobiliari (per la prima con aliquota al 21%, per la seconda con aliquota al 26%). Al superamento dei due immobili, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale e impone l’apertura della partita Iva.
Nonostante non si tratti di una novità dell’ultima ora, i proprietari di immobili ancora attendono istruzioni sulle modalità di uscita dalla cedolare secca e sull’applicazione dell’Iva nel regime di impresa.
L’introduzione della ritenuta alla fonte
A partire dal 2024 è iniziato l’obbligo di applicare la ritenuta alla fonte da parte delle grandi piattaforme che ha investito:
- Airbnb nel 2024;
- Booking nel 2025.
L’applicazione, però, ha mostrato diversi limiti nella precompilazione del modello 730 a causa dei ritardi dell’invio della CU, visto che le piattaforme non sempre hanno rispettato la scadenza del 16 marzo come data ultima per la messa a disposizione.
Questo ha portato ad avere dichiarazioni precompilate con dati mancanti sui canoni percepiti. In altri casi le CU sono state intestate al gestore dell’account e non al titolare dei canoni di locazione. Inoltre, anche strutture ricettive che sono escluse per legge dall’applicazione della ritenuta alla fonte (come B&B e case vacanze con servizi aggiuntivi) hanno subito la ritenuta e hanno visto, poi, inseriti i canoni di locazione sotto il regime sostitutivo.
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Il paradosso della ritenuta
Nelle ultime istruzioni per la dichiarazione precompilata l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i corrispettivi comunicati dagli intermediari sono inseriti nel 730 applicando la cedolare secca in automatico perché si tratta della scelta maggiormente conveniente per i proprietari.
L’automatizzazione, in ogni caso, penalizza chi avrebbe diritto a detrazioni e deduzioni e in questo caso il contribuente ha la possibilità di modificare manualmente il modello.
Il nodo principale, però, resta quello della ritenuta d’acconto del 21% non divisibile tra i comproprietari. Il problema nasce dalla differenza tra chi percepisce il reddito e chi è intestatario del contratto di pagamento con la piattaforma.
Se un immobile appartiene a più persone, ciascuno dichiara nella dichiarazione la propria quota e su quella paga la cedolare secca o l’Irpef. Il reddito si divide tra i comproprietari, ma la ritenuta d’acconto no: la trattenuta effettuata dal portale viene accreditata soltanto al soggetto a cui è intestata la CU, generalmente chi ha registrato l’account.
Facciamo un esempio pratico del paradosso che si crea. Ipotizziamo che Marco e Luca abbiano un immobile cointestato al 50%. La piattaforma emette la CU a nome di Marco e trattiene il 21% alla fonte sul canone di locazione lordo di 10.000 euro. La trattenuta di 2.100 euro pesa soltanto su Marco e non su Luca.
Al momento della dichiarazione dei redditi sia Marco sia Luca dichiarano i 5.000 euro di reddito imputabili alla propria quota di possesso sui quali devono pagare la cedolare secca al 21%, pari a 1.050 euro ciascuno. Marco si trova ad aver versato alla fonte, 2.100 euro e rimane a credito di 1.050 euro. Luca, invece, deve versare 1.050 euro di imposta.
Il problema principale è che gli intermediari rilasciano soltanto a un codice fiscale la CU e non ripartiscono la trattenuta alla fonte su altri eventuali aventi diritto.
