Quali sono i lavoratori che non potranno gestire, per vincolo legislativo, più di due immobili con gli affitti brevi? Vediamo l’incompatibilità e chi colpisce.
La nuova normativa sugli affitti brevi introdotta dalla legge di Bilancio 2026 ha dei risvolti che non sono stati valutati attentamente: alcune categorie di lavoratori potrebbero non poter più gestire questa tipologia di affitti da quest’anno. L’ostacolo deriva direttamente dai vincoli legislativi che impediscono di operare in partita Iva.
Vediamo come è cambiata la normativa nel 2026 e le ripercussioni dell’abbassamento da 5 a 3 immobili per l’equiparazione all’attività di impresa.
L’impatto della nuova normativa sugli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2026 ha portato novità importanti su chi pone il proprio immobile in affitto con la locazione turistica breve (che non può superare i 30 giorni).
Da una parte è stata mantenuta la cedolare secca al 21% per il primo immobile gestito con la locazione turistica mentre per il secondo l’aliquota sale al 26%. La vera rivoluzione, però, riguarda l’abbassamento da 5 a 3 della soglia minima di immobili gestiti con affitti brevi che fa scattare l’attività di impresa e l’obbligo di apertura della partita Iva. Dal terzo immobile, nel 2026, gestito con la locazione turistica è obbligatorio aprire la partita Iva.
Le ricadute di questa modifica normativa non hanno soltanto un impatto economico sui proprietari (aprire una partita Iva espone a costi più alti da sostenere e all’obbligo del versamento contributivo, oltre al pagamento delle imposte), ma pongono alcune categorie di lavoratori nell’impossibilità di gestire più di due affitti brevi.
Le categorie di lavoratori penalizzate
Per chi gestisce più di due immobili con le locazioni turistiche dal 2026 è obbligatorio aprire partita Iva, scegliere il regime di tassazione tra ordinario e forfettario (in questo secondo caso potrebbe anche essere più conveniente visto che la flat tax prevista è del 15%), applicare l’Iva se si sceglie il regime ordinario e versare i contributi obbligatori.
Quello a cui non si è pensato guardando alle novità portate dalla Manovra di fine anno è che per molti lavoratori dipendenti c’è incompatibilità nell’avviare attività di impresa. In questi casi, quindi, si sarà obbligati a destinare all’affitto breve soltanto due immobili per evitare di dover aprire partita Iva.
Chi si trova in questa condizione? Tutti i lavoratori che per legge hanno incompatibilità con l’attività di impresa (la cui violazione comporterebbe sanzioni e procedimenti disciplinari), come i dipendenti pubblici che non possono svolgere attività di impresa. A essere penalizzati sono anche avvocati, notai e commercialisti per i quali l’attività di impresa è incompatibile con l’iscrizione all’albo professionale.
Per i dipendenti pubblici (anche se part-time sopra il 50%) o per i professionisti iscritti agli albi, il problema è proprio l’impossibilità giuridica di possedere una Partita IVA per commercio/ricettività.
Contribuenti nel mirino del Fisco
A lanciare l’allarme sull’incompatibilità è Unioncamere che sottolinea i divieti e le sanzioni disciplinari a cui andrebbero incontro circa 3 milioni di contribuenti per i quali l’esercizio di attività commerciale è precluso dal regime di incompatibilità. Anche se la normativa ha l’obiettivo di distinguere l’uso saltuario della seconda casa dall’attività ricettiva professionale, quest’ultima vieta a lavoratori con vincoli di esclusività di poter operare oltre i due immobili gestiti con le locazioni turistiche.
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