Quando si parla di rendite, la possibilità di poter affittare un garage o un posto auto, soprattutto in zone molto popolate, non viene sempre presa in considerazione. Ecco quanti soldi ci puoi fare
Un box chiuso che prende polvere sotto casa, un posto auto coperto inutilizzato da quando l’auto è stata venduta: nelle città dove parcheggiare è diventato un’impresa, questi spazi possono trasformarsi in un’entrata fissa. E il mercato corre. Secondo l’ultimo studio di Idealista, nel secondo trimestre 2026 comprare un garage per metterlo a reddito ha garantito un rendimento lordo medio dell’8,2%, più del doppio del BTP decennale (3,9%).
Tra il canone scritto nell’annuncio e quanto resta davvero al proprietario, però, c’è di mezzo il fisco: IRPEF, IMU, imposta di registro e quelle spese condominiali che, su importi piccoli, pesano più di quanto si immagini. E c’è soprattutto un equivoco da sfatare: la cedolare secca sul box affittato da solo, nella stragrande maggioranza dei casi, non si applica. Ecco come funziona e quanto si guadagna davvero ad affittare un box auto.
Quanto rende un box auto in affitto? Dipende dalla zona
I numeri del mattone «minore» sono in movimento. Nel primo trimestre 2026, riprendendo sempre i dati già citati, il noto portale immobiliare Idealista aveva registrato per i garage un rendimento record dell’8,6%, per la prima volta oltre la soglia dell’8,5%, con Monza in vetta (9,5%) davanti a Roma (8,6%), Verona (7,5%), Milano e Bari (7,2%). Tre mesi dopo la media è tornata all’8,2%, stabile su base annua, e la classifica si è rimescolata: in testa ci sono Rimini (10%), Roma (9,6%) e Foggia (9%), mentre Torino si ferma al 6,6%, Milano al 6,5%, Bari al 6,4%, Firenze al 5,9%, Bologna al 5,8% e Palermo al 5,6%. In coda Napoli (4,1%), Pisa (3,9%) e Padova (2,8%).
Sul fronte dei canoni, il report del Centro studi di AbitareCo - diffuso a febbraio 2026 - indica per i box nelle zone centrali 380 euro al mese a Milano (250 nel semicentro), 360 a Roma e 320 a Firenze. I rendimenti lordi medi si attestano al 5,5% in centro, al 6,1% nel semicentro e al 6,3% in periferia, dove i prezzi d’acquisto più bassi rendono i canoni proporzionalmente più generosi.
I due dati, però, non sono sovrapponibili: Idealista mette in rapporto prezzi e canoni richiesti negli annunci, AbitareCo elabora valori medi per zona. Metodologie diverse spiegano scarti anche di alcuni punti percentuali sulla stessa città. Tutti numeri e stime, però, che sono utilissimi come bussola per muoversi.
Contratto d’affitto per box e posto auto: durata e registrazione
In linea generale, il box affittato da solo, senza legami con un’abitazione locata allo stesso inquilino, resta fuori dalle regole delle locazioni abitative della legge 431/1998: il rapporto segue le norme generali del Codice civile sulla locazione, e durata, preavviso e rinnovi sono rimessi all’accordo tra le parti. Diverso il caso del box pertinenziale affittato insieme alla casa, che segue il contratto dell’abitazione.
Libertà contrattuale, però, non significa assenza di obblighi. Ogni contratto che superi i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore va registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, online con il servizio RLI dell’Agenzia delle Entrate oppure in ufficio. Senza cedolare secca si pagano l’imposta di registro al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, e l’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe. Le parti ne rispondono in solido e, nella prassi, se la dividono a metà.
Nei contratti pluriennali il registro può essere versato anno per anno: dalla seconda annualità si paga il solo 2%, senza minimo.
Cedolare secca sul box pertinenziale: quando si può e quando no
È qui che si gioca la partita più delicata per decidere se investire o meno. L’Agenzia delle Entrate è netta: la cedolare secca vale per le unità abitative (categorie da A/1 ad A/11, esclusa l’A/10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, a patto che siano affittate congiuntamente all’abitazione oppure con un contratto separato e successivo, purché tra le stesse parti, con un richiamo esplicito al contratto della casa e con l’evidenza del vincolo pertinenziale.
Tradotto: il box C/6 affittato da solo, a un soggetto che non è anche inquilino dell’abitazione collegata, non può beneficiare della cedolare al 21% e va tassato in via ordinaria. Una perdita non da poco, perché il regime sostitutivo assorbe IRPEF, addizionali, registro e bollo.
Le tasse da considerare quando si affitta un box: IRPEF e IMU
Con la tassazione ordinaria, il canone entra nell’imponibile IRPEF come reddito di fabbricati: si dichiara il maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfettariamente del 5%. In concreto, quasi sempre conta il 95% del canone. L’aliquota è quella marginale del proprietario, alleggerita dalla legge di Bilancio 2026 (legge n. 199 del 30 dicembre 2025): 23% fino a 28.000 euro, 33% (dal precedente 35%) tra 28.000 e 50.000 euro, 43% oltre, più addizionali regionali e comunali.
Poi c’è l’IMU. Per i fabbricati diversi dall’abitazione principale l’aliquota di base è dell’8,6 per mille, che i Comuni possono alzare fino al 10,6 per mille (11,4 dove era applicata la vecchia maggiorazione TASI) o ridurre fino all’azzeramento. Per C/6, C/2 e C/7 la base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per 160; per il conteggio esatto c’è il calcolatore IMU di Money.it.
Ma c’è un dettaglio da non sottovalutare (anzi): finché il box resta vuoto, l’IMU sostituisce l’IRPEF sul reddito fondiario; appena viene locato, le due imposte si sommano. E se il box è pertinenza dell’abitazione principale, quindi esente, attenzione: la qualifica di pertinenza si regge sulla destinazione effettiva al servizio della casa, e affittarlo a terzi rischia di farla venir meno, insieme all’esenzione.
Quanto si guadagna davvero? L’esempio con i numeri
Si prenda un box C/6 con rendita catastale di 80 euro, affittato a 120 euro al mese, cioè 1.440 euro l’anno, in un Comune con aliquota IMU al massimo ordinario. Proprietario nel primo scaglione IRPEF:
| Voce | Importo stimato |
|---|---|
| Canone lordo annuo | 1.440 euro |
| IRPEF al 23% sul 95% del canone (1.368 euro) | -315 euro |
| IMU stimata (80 x 1,05 x 160 x 10,6 per mille) | -142 euro |
| Imposta di registro, prima annualità (minimo), bollo escluso | -67 euro |
| Spese condominiali e manutenzione (ipotesi) | -180 euro |
| Netto primo anno, prima delle addizionali | 736 euro |
Il guadagno reale si ferma quindi intorno ai 61 euro al mese, poco più della metà del canone. Dal secondo anno il registro scende a 28,80 euro (il 2% senza minimo) e il netto sale a circa 774 euro.
Basta però cambiare un parametro per stravolgere il risultato: lo stesso box intestato a un contribuente nel secondo scaglione paga 451 euro di IRPEF al 33%, e il netto del primo anno crolla a circa 600 euro. Con un canone di 160 euro al mese (1.920 euro annui) e aliquota al 23%, invece, l’IRPEF sale a 420 euro ma il netto arriva a circa 1.111 euro, perché IMU e condominio restano fermi.
Dal lordo al netto: il rendimento reale città per città
A regime, nell’esempio al proprietario resta circa il 54% del canone (774 euro su 1.440). Applicando in proporzione lo stesso rapporto ai rendimenti lordi di Idealista, il quadro si ridimensiona: il 9,6% di Roma scende verso il 5,2% netto, il 6,5% di Milano verso il 3,5%, il 4,1% di Napoli poco sopra il 2%. Per confronto, il BTP decennale al 3,9% lordo, tassato al 12,5%, rende circa il 3,4% netto.
Si tratta di una stima indicativa, perché IMU e spese condominiali non crescono con il canone: più l’affitto è alto, più la quota netta aumenta. Ed è questo il vero spartiacque. L’operazione è solida quando il box è già libero, non richiede lavori, ha spese condominiali basse e si trova in una zona dove parcheggiare è difficile. Va da sé, invece, che perde fascino quando la rendita catastale è alta, l’aliquota IMU comunale è vicina al massimo, il regolamento condominiale carica costi elevati sui garage o il canone di mercato è modesto.
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Come fissare il canone e dove pubblicare l’annuncio
In tal senso ci sono dei dati ufficiali a cui fare riferimento. La banca dati delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata ogni semestre, riporta per ciascuna zona valori minimi e massimi di compravendita e locazione anche per box, posti auto e autorimesse, tipologie per cui lo stato conservativo non viene differenziato. Il confronto va poi fatto con gli annunci attivi sui grandi portali (Immobiliare.it, Idealista, Subito) e con le caratteristiche fisiche dello spazio: larghezza della rampa, facilità di manovra, sicurezza dell’accesso, vicinanza a stazioni, ospedali, uffici o zone a sosta regolamentata. Un posto auto scoperto in periferia e un box chiuso in centro, anche nello stesso Comune, rispondono a due mercati diversi.
Prima di pubblicare l’annuncio conviene avere sotto mano:
- categoria catastale, rendita e quota di possesso;
- aliquota IMU deliberata dal Comune per l’anno in corso;
- spese condominiali ordinarie imputabili al proprietario;
- costi accessori, come telecomando, serratura, pulizia o eventuale provvigione d’agenzia;
- durata prevista del contratto e rischio di mesi sfitti, che su canoni così bassi erodono rapidamente il margine.
