Come funziona la registrazione della locazione all’Agenzia delle Entrate. Aliquote per l’imposta di registro, bollo e ripartizione spese tra le parti.
Prendere una casa in affitto o decidere di mettere a rendita un proprio immobile è un passo importante che nasconde anche una trafila burocratica che si deve affrontare, la registrazione del contratto di locazione. Chi deve farsi carico dell’adempimento e delle spese?
Attorno alla registrazione del contratto c’è una grande confusione che investe il calcolo delle imposte di registro e di bollo e anche l’eventuale convenienza di optare per la cedolare secca. Sebbene la legge al riguardo parli chiaro, la divisione delle spese tra inquilino e proprietario è fonte di accesi dibattiti. Come si dividono equamente i costi senza commettere errori?
La registrazione del contratto d’affitto si effettua presso l’Agenzia delle Entrate: è un adempimento obbligatorio, ma serve anche a salvaguardare le parti. La responsabilità dell’obbligo e il relativo pagamento non sono però considerate in modo univoco. In particolare, la registrazione è dovuta dal proprietario di casa, mentre la spesa può essere divisa equamente con l’inquilino. Vediamo in che modo.
Chi deve registrare il contratto d’affitto?
Registrare il contratto di affitto non è una mera formalità, bensì un vero e proprio obbligo fiscale da adempiere se non si vuole incorrere in sanzioni. L’obbligo materiale della registrazione del contratto spetta al proprietario. Tuttavia la legge prevede regole precise sulla responsabilità dell’atto e sulle conseguenze fiscali che ricadono su entrambe le parti.
L’articolo 13 della legge 431/1998 prevede che il proprietario abbia il compito di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula dello stesso o dalla data di decorrenza, se anteriore. Il proprietario, inoltre, deve dare all’inquilino la documentata comunicazione dell’avvenuta registrazione.
Anche se l’adempimento spetta al proprietario, dal punto di vista fiscale proprietario e inquilino sono responsabili in solido. Questo significa che se il proprietario non registra il contratto, l’inquilino ha il diritto di procedere autonomamente alla registrazione per tutelarsi perché in caso di tardiva registrazione (o in caso di mancata registrazione) l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere il pagamento delle imposte, maggiorate da sanzioni, a entrambi.
L’Articolo 57 del DPR 131/1986 stabilisce la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro e delle relative sanzioni per omessa o tardiva registrazione.
La Legge di Stabilità 2016 contro i contratti in nero
La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una modifica all’articolo 13 della legge 431 del 1998 per stabilire chi deve occuparsi della registrazione e per proteggere l’inquilino da eventuali contratti in nero.
L’obbligo di registrazione resta in capo al proprietario, se il proprietario non registra il contratto quest’ultimo, per legge, è nullo. L’inquilino può, però, rivolgersi al giudice per far riconoscere l’esistenza del rapporto di locazione anche se non registrato.
La norma del 2016 ha modificato gli obblighi civili e contrattuali tra le parti, ma non ha modificato la disciplina fiscale generale (il D.P.R. 131/1986).
L’Agenzia delle Entrate agisce in base a regole autonome: per il Fisco, nel momento in cui l’atto esiste, la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta rimane a carico di entrambi. La legge del 2016 ha però chiarito che l’omissione è una colpa giuridica del proprietario, permettendo all’inquilino che viene sanzionato di rivalersi integralmente su di lui in sede civile per recuperare le sanzioni. Se il proprietario non registra il contratto, la colpa del ritardo o dell’omissione è sua. Di conseguenza se l’inquilino riceve e paga una sanzione per la mancata registrazione, può rivalersi sul proprietario per farsi restituire il 100% della sanzione e il 50% dell’imposta.
Quanto costa la registrazione del contratto d’affitto
Appurate quali siano le finalità e gli obblighi riguardo alla registrazione del contratto d’affitto e anche chi deve farsene carico dal punto di vista economico, è anche necessario sapere a quanto ammonta questo esborso.
In particolare, l’imposta di registro varia a seconda della tipologia di immobile ed è pari al:
- 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fabbricati a uso abitativo;
- 1% o 2% del canone annuo per i fabbricati strumentali a seconda che, rispettivamente, la locazione sia eseguita da soggetti passivi di Iva o meno;
- 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità per i fondi rustici;
- 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità per tutti gli altri immobili.
Riguardo all’imposta di registro sono poi previste alcune agevolazioni, ad esempio una detrazione per i pagamenti in un’unica soluzione e una riduzione del 30% della base imponibile per gli immobili in Comuni ad elevata tensione abitativa. L’imposta di bollo è invece pari a 16 euro per ogni 4 facciate (o 100 righe) del contratto da registrare.
