Conviene comprare o vendere casa oggi?

Antonella Ciaccia

31/10/2022

31/10/2022 - 22:23

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Con i tassi mutuo in aumento, comprare o vendere casa conviene? Quali sono i rischi per i risparmiatori in questo periodo di forte inflazione e come valutare l’opportunità di investire sugli immobili.

Conviene comprare o vendere casa oggi?

Comprare o vendere casa oggi è la scelta giusta?

Se di regola in qualsiasi compravendita occorre cercare di comprare con un prezzo basso, o come si dice in gergo “ai minimi”, e vendere ad alto prezzo, questo criterio è valido anche per il mercato immobiliare; per fare una scelta accurata dobbiamo stabilire se le quotazioni degli immobili nel prossimo futuro saliranno, scenderanno o rimarranno stabili.

Ebbene, è ormai sotto gli occhi di tutti che l’inflazione sta spingendo i prezzi delle case e, come ci si aspettava, essa si dimostra ancora una volta la miglior alleata del mattone. A un lieve rallentamento delle vendite di immobili che si sarebbe verificato nel terzo trimestre 2022 e per il quale si attende la conferma dei dati ufficiali, ha fatto riscontro da inizio anno un generalizzato aumento dei prezzi.

L’orientamento degli operatori sul mercato immobiliare, nei prossimi quattro mesi, prevede un rialzo generale del valore delle case, ma si teme anche la riduzione del potere di acquisto dei salari per i rincari dell’energia, che ha ovvie ripercussioni anche sui canoni di locazione e gli aumenti dei costi delle materie prime. Soprattutto, il rialzo dei tassi di interesse sui mutui sta mostrando i primi problematici effetti, con rallentamenti anche nel perfezionamento delle compravendite garantite dallo Stato.

Approfondiamo di seguito quali sono le previsioni per il mercato della compravendita abitativa. Dalla stabilizzazione del numero degli scambi al consolidamento della domanda per l’acquisto; crescita dei prezzi e possibile diminuzione dell’offerta.

Le previsioni per il mercato residenziale secondo Fimaa

Un’indagine effettuata sul mercato immobiliare residenziale dalla Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio, riferita al consuntivo del II quadrimestre 2022 e previsioni per il terzo quadrimestre, evidenzia un mercato ancora stabile, ma con percentuali di crescita “più limitate”.

Secondo le attese delle agenzie immobiliari, il mercato della compravendita immobiliare è caratterizzato al momento da un consolidamento del numero degli scambi e della domanda per l’acquisto. Un rialzo generale dei prezzi mentre l’offerta è percepita in riduzione per il 48,8%.

L’incremento dei tassi di interesse sui mutui, secondo quasi il 21% delle risposte ricevute durante l’indagine, sta mostrando i primi problematici effetti, con rallentamenti anche per le compravendite garantite dallo Stato (giovani under 36), dato che l’Eurirs a 25 anni è cresciuto, da inizio febbraio, in due mesi di 2 punti percentuali.

Seguono le preoccupazioni per l’andamento complessivo dell’economia col 18,3 % e non mancano le perplessità sulla tenuta del sistema occupazionale e la cattiva distribuzione dei redditi.

Se vuoi comprare non devi attendere

Notoriamente la compravendita immobiliare, proprio per il fatto di non subire la volatilità tipica dei prodotti finanziari, attrae da sempre gli investitori anche nelle fasi di incremento dell’inflazione. Infatti il mattone è costantemente considerato un “bene rifugio”. Negli anni ’80 e ’90 gli immobili si sono compravenduti ininterrottamente nonostante i tassi di interesse oltre il 20% sui mutui, anche per tutelare i propri risparmi.

Di fatto, ad oggi è bene valutare che il rialzo dei tassi di interesse sui mutui suggerirebbe di non attendere tempi migliori per chi intende acquistare immobili esponendosi al rischio di un incremento dei prezzi e dei valori.

Il mercato delle locazioni nel secondo quadrimestre 2022 è stato ancora vivace, con una domanda in ulteriore crescita e un’offerta pressoché salda. Pertanto, le previsioni per questo terzo quadrimestre dell’anno, sono improntate sulla stabilità sia per il numero di contratti che per i canoni di locazione, che segnalano aumenti solo nelle città metropolitane e aree limitrofe.

É peraltro indubbio che sono i prezzi a creare al momento le maggiori difficoltà per chi vuole acquistare: dopo un periodo di fermo, nelle grandi città come ad esempio a Roma, in un anno, i valori sono cresciuti del 4,8%, registrando anche un più 11,8% per le abitazioni nuove. Senza dimenticare che sono attese nuove percentuali di incremento dei prezzi medi di vendita analoghe a quelle registrate nella prima parte dell’anno.

Se vuoi vendere è un buon momento

Se si è proprietari di un immobile in una grande città e si vuole vendere è sicuramente un buon momento. Stanno crescendo le compravendite e il valore degli immobili: come sopra accennato, nei grandi centri, come Roma e Milano i prezzi sono saliti in un anno, in media, del 4,8%, registrando un +11,8% per le abitazioni nuove e un +3,9% per quelle esistenti.

Nella media nazionale l’aumento dei prezzi delle case è dell’1,8% in questo semestre, con Milano che ancora una volta (+4%) guida la classifica degli incrementi.

Cresce anche la domanda nell’hinterland dei principali centri, spinta dalla possibilità di trovare abitazioni più confortevoli e soprattutto prezzi più bassi di quelli dei capoluoghi.

Quindi, se si è proprietari di un’immobile in località di provincia è bene sapere che le richieste sono in crescita e riguardano non solo le prime case ma anche le abitazioni in località di villeggiatura e gli appartamenti da mettere a reddito.

Case di nuova costruzione o da ristrutturare: come scegliere

Un altro aspetto importante nelle compravendite abitative riguarda la scelta di un immobile di nuova costruzione oppure uno da ristrutturare.

Ai parametri costanti a cui generalmente bisogna fare riferimento, come la convenienza o meno ad acquistare un immobile nuovo di zecca ma ad un prezzo alto, oppure a comprare una casa da ristrutturare che avrà un prezzo di molto inferiore ma a cui dovrà aggiungersi la ristrutturazione, dobbiamo contestualizzare la preferenza anche al momento storico che stiamo vivendo.

Se il nuovo nelle grandi città è un bene sempre più raro, l’acquisto delle abitazioni da ristrutturare radicalmente non interessa più granchè gli acquirenti.

Il perché è presto detto: il bonus ristrutturazione (50% in dieci anni con inflazione in crescita) ha poco appeal se si considerano i costi per i lavori in forte aumento a causa della scarsità delle materie prime e anche della carenza di imprese.

I punti critici sono evidenti:

  • imprese oberate di lavori, aumento della domanda e meno offerta disponibile fa lievitare i prezzi;
  • difficoltà logistiche e di produzione delle materie prime che sono ancora strascichi dei lock down e che rendono l’offerta dei materiali edili più scarsa e lenta;
  • l’inflazione generale fa aumentare anche il costo di produzione delle materie prime e anche delle stesse imprese (bollette che aumentato e impattano anche sulla produzione di metalli, bitume ecc…);
  • la situazione geopoliticache, con la guerra in Ucraina, ha fatto venire meno le forniture di materie prime da questo Paese, riducendo ulteriormente l’offerta.

Tutti questi elementi sommati vanno a erodere il risparmio o guadagno che si poteva fare comprando una casa da ristrutturare e per questo oggi comprare un immobile da rimettere a nuovo è diventato più rischioso. Investire bene in case già esistenti è ancora possibile, ma deve essere fatto con attenzione e adeguate valutazioni.

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