Comprare casa richiede energia e grande attenzione: dal contratto preliminare alle tasse, alle agevolazioni previste per la prima casa. Ecco la guida per non sbagliare.
Nonostante la crisi del mercato immobiliare sia inconfutabile, situazione che conferisce maggiore appeal al contratto di affitto rispetto al mutuo, ci sono sempre persone alla ricerca dell’offerta giusta o meglio l’offerta della vita, la proposta ideale per cui è possibile cominciare a credere di riuscire nell’impresa impossibile del nuovo millennio: comprare casa.
Quali sono i primi passi da fare per coloro che devono acquistare un immobile? Ecco una breve guida in 3 punti.
1. Il contratto preliminare
Una volta visitati gli immobili più interessanti e aver scelto la casa da voler comprare, occorre stipulare un contratto preliminare, ovvero un accordo tra il venditore e l’acquirente tramite il quale si impegnano giuridicamente e reciprocamente a siglare un futuro, e definitivo, contratto di compravendita, con cui si avrà il trasferimento del diritto di proprietà.
Il contratto preliminare viene siglato normalmente quando la vendita non sarà immediata, perché ad esempio il venditore è in attesa di entrare in una nuova cosa o il compratore è ancora alle prese con il mutuo. Questo contratto deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione (trenta giorni se è stipulato con atto notarile), versando:
- l’imposta di registro di 200 euro (a prescindere dal prezzo della compravendita);
- l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate (ogni 100 righe).
La trascrizione del contratto preliminare rende necessario l’intervento del notaio, cosicché alle imposte suddette si aggiungono:
- l’imposta ipotecaria di 200 euro;
- le tasse ipotecarie di 35 euro.
2. Tasse e agevolazioni
Gli importi delle tasse da versare sono variabili e dipendono da diversi fattori, ad esempio:
- da chi si acquista?
- si tratta della prima o della seconda casa?
Se si acquista da un privato si paga:
- l’imposta di registro del 9%;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se si acquistano da un’impresa la vendita può essere:
- esente da IVA, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
- soggetta a IVA, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale in questo caso saranno pari a 200 euro ciascuna.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Se si acquista la prima casa sono previste inoltre una serie di agevolazioni. Di seguito uno schema riassuntivo.
- Acquisto senza le agevolazioni prima casa
| VENDITORE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Privato | NO | 9% | 50 € | 50 € |
| Impresa con vendita esente da IVA | NO | 9% | 50 € | 50 € |
| Impresa con vendita soggetta a IVA | 10-22% | 200 € | 200 € | 200 € |
- Acquisto con agevolazioni prima casa
| VENDITORE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Privato | NO | 2% | 50 € | 50 € |
| Impresa con vendita esente da IVA | NO | 2% | 50 € | 50 € |
| Impresa con vendita soggetta a IVA | 4% | 200 € | 200 € | 200 € |
Per saperne di più consulta la nostra guida sui requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali prima casa e sulle modalità di decadenza del beneficio.
3. E dopo l’acquisto?
Una volta acquistato l’immobile, il proprietario deve occuparsi di una serie di adempimenti. Tramite il notaio viene trasmesso il “Modello unico informatico”, che può contenere:
- la richiesta di registrazione;
- le note di trascrizione e di iscrizione;
- la domanda di annotazione;
- la domanda di voltura catastale.
Dal punto di vista fiscale ci sono una serie di conseguenze in seguito all’acquisto di una casa. Innanzitutto l’immobile produce il cosiddetto «reddito dell’abitazione», dato, in base ai casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto.
Questo reddito deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi, in quanto assoggettabile ad IRPEF, nella quale possono essere avanzate richieste relative alle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) per gli oneri sostenuti per comprare la casa, ristrutturarla o accendere un mutuo.
Come calcolare il reddito dell’abitazione? Dobbiamo distinguere due casi:
- immobile non affittato: il reddito è pari alla rendita catastale, il cui valore deve essere rivalutato del 5% (Reddito = Rendita x 1,05). Per l’abitazione principale, ovvero quella di abituale dimora, è prevista una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze. Detta deduzione viene calcolata considerando:
- l’anno in cui l’immobile è divenuto casa principale;
- la quota di possesso.
- immobile affittato: il proprietario/locatore può decidere di non cumulare il canone d’affitto con gli altri redditi (su cui andrà pagata l’IRPEF), scegliendo il regime della cedolare secca.
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