C’è la domanda e c’è l’offerta: se la prima sale, a parità della seconda il prezzo del bene cresce, perché aumentano le persone che vogliono acquistare in rapporto alla disponibilità.
Fin qui, tutto chiaro o quasi. Il discorso, infatti, non è poi così lineare quando si parla del mercato immobiliare italiano. Con i flussi migratori interni concentrati verso le grandi aree metropolitane e il fenomeno dello spopolamento dei piccoli comuni delle aree interne, è interessante verificare in che misura le variazioni demografiche si riflettono sui prezzi, distinguendo tra effetti di breve e di lungo periodo.
È ciò che ha provato a fare la Banca d’Italia, in uno studio che analizza proprio il legame tra l’andamento della popolazione e i prezzi delle abitazioni nei comuni italiani, osservando il periodo tra il 2010 e il 2025. L’analisi dimostra che, in media, quando la popolazione si riduce anche i prezzi tendono a scendere: la relazione però non è del tutto lineare, si manifesta in modo graduale e soprattutto nelle aree urbane e in quelle più sviluppate.
La relazione popolazione-prezzi
Per ricostruire la relazione tra popolazione e prezzi lo studio di Palazzo Koch ha utilizzato un dataset costruito con informazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare su circa 7.785 comuni italiani (il 98% del totale) e con dati demografici e territoriali di fonte Istat. Lo studio è molto interessante perché quando si parla di prezzi immobiliari raramente si tira in ballo la dinamica demografica.
Eppure, la questione è cruciale: come sappiamo l’Italia è tra i paesi europei a più rapido invecchiamento, con un saldo naturale ormai stabilmente negativo. Lo spopolamento previsto nei prossimi decenni non sarà però uniforme su tutto il territorio. Sarà più evidente nelle regioni del Sud, che già perdono costantemente residenti che si trasferiscono in altre regioni italiane al Centro, al Nord o all’estero, mentre nei grandi comuni settentrionali sarà meno accentuato, proprio grazie ai flussi migratori interni e internazionali.
Naturalmente tutto questo genera pressioni diverse sui mercati immobiliari locali. L’analisi stima che una diminuzione permanente della popolazione italiana del 10% potrebbe portare con sé un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 7%.
Le case vuote
Se i prezzi delle case scendono “solo” del 7% a fronte di un calo permanente del 10% della popolazione si può spiegare con una scarsa dinamicità del mercato, ma forse anche da una sorta di «resistenza» psicologica e pratica: tra chi deve vendere in molti restano ancorati ai valori del passato, sperano in una ripresa o semplicemente preferiscono tenere l’immobile invece che vendere in perdita.
Ecco perché l’aggiustamento dei prezzi risulta lento e incompleto. In più, la domanda abitativa non dipende esclusivamente dal numero di persone che risiedono stabilmente in un luogo. Questa stessa resistenza può anche spiegare almeno in parte il fenomeno degli immobili vuoti. Quando un comune perde abitanti invece di vedere i prezzi crollare in misura proporzionale, spesso una quota significativa di abitazioni resta semplicemente invenduta o non messa a reddito. Come risulta da dati Istat (2023), su 35,6 milioni di abitazioni in Italia solo 26 milioni risultano occupate: oltre 9,5 milioni sono invece non occupate. È bene ricordare che alla voce «non occupate» risultano sia le case completamente vuote e inutilizzate, sia quelle in cui abitano persone non residenti.
Tuttavia si tratta di un’indicazione importante per quantificare il potenziale inespresso del mercato immobiliare italiano. Come indicato dal grafico, oltre un’abitazione su quattro in Italia non è occupata, soprattutto al Sud e nelle Isole, dove è circa un’abitazione su tre a essere completamente vuota (o priva di residenti).
La disponibilità di abitazioni
Per «non occupate» si intendono case completamente vuote o abitate da non residenti
Il fattore turismo
Nel breve periodo l’impatto sui prezzi è più contenuto, perché il mercato immobiliare si assesta lentamente. A influire sulla dinamica c’è però anche quella che lo studio della Banca d’Italia definisce intensità turistica. Non è un segreto il fatto che negli ultimi 10-15 anni, con la rapida diffusione delle piattaforme per gli affitti brevi, molte città italiane abbiano cambiato volto, con la conversione di numerose case e abitazioni in alloggi turistici, soprattutto nelle aree più centrali e strategiche.
La relazione tra popolazione e prezzi immobiliari emerge però soprattutto nelle zona a intensità turistica intermedia, mentre appare più debole sia in quelle che richiamano poche turisti, sia in realtà in quelle a più alta intensità turistica. Nelle principali città d’arte, come Roma, Venezia e Firenze, la dinamica dei prezzi è più legata a fattori diversi dalla demografia residente, come appunto la domanda turistica, ma anche ad altri elementi, come la presenza di seconde case e gli investimenti immobiliari: su questo punto un capitolo a parte meriterebbe il caso Milano.
Queste evidenze hanno implicazioni rilevanti sia per gli investitori, sia per le politiche abitative. Mentre l’Italia, tra invecchiamento e bassa natalità, sembra condannata a perdere residenti, che dovrebbero passare dagli attuali 59 milioni a circa 46 milioni in poco più di cinquant’anni, il legame tra demografia e valori immobiliari sarà sempre più centrale. Nelle aree a forte spopolamento i prezzi rischiano di continuare a scendere per un periodo prolungato, anche se in modo graduale.
Al contrario, i mercati urbani del Centro-Nord e le località capaci di attrarre flussi migratori o turistici mostrano una maggiore continuità. Per chi valuta un investimento immobiliare di lungo periodo la proiezione demografica del singolo comune diventa quindi una variabile importante, almeno quanto il rendimento da locazione o del potenziale di riqualificazione.
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