Errore o disparità di trattamento voluto? Il termine per fruire del credito di imposta previsto per la vendita della prima casa non è prorogato dalla Legge di Bilancio 2025. Ecco le conseguenze.
La vendita della “prima casa” genera un credito di imposta, ma qual è il termine per utilizzare il credito citato per l’acquisto di un nuovo immobile?
A precisare i limiti è l’Agenzia delle Entrate con la risposta a Interpello 297 del 2025.
Le norme sulle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, sono sempre di complessa interpretazione, ma avendo a oggetto importi rilevanti per i contribuenti, è importante avere chiarezza. L’Interpello 297 del 2025 tratta cavilli che però dal punto di vista pratico, o meglio economico, sono particolarmente rilevanti, proprio per la complessità si allega l’Interpello, ma si cerca in questa sede di trattare in modo il più possibile semplice la questione.
Ecco perché la vendita della prima casa antecedente all’acquisto di un nuovo immobile può far perdere agevolazioni fiscali importanti e soldi.
Acquisto prima casa nella Legge di Bilancio 2025
Le norme per l’acquisto della “prima casa” prevedono un’aliquota agevolata per l’imposta di registro, la stessa è ridotta al 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà (acquisto) di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 (categorie catastali di lusso) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.
Affinché si possa ottenere l’agevolazione è necessario che:
- l’immobile sia ubicato nel comune di residenza o in alternativa che la residenza sia ivi trasferita entro 18 mesi;
- l’acquirente nell’atto di acquisto deve dichiarare di non essere proprietario, neanche pro quota o in comunione, nello stesso comune di altro immobile;
- l’acquirente nell’atto di acquisto deve dichiarare di non essere titolare neanche in comunione di diritti su altro immobile (proprietà, uso, usufrutto, abitazione, nuda proprietà) acquistato con i benefici prima casa.
La norma prevede altresì che è possibile ottenere le stesse agevolazioni fiscali nel caso in cui si compri un secondo immobile, a condizione che ci si impegni a vendere l’immobile già acquistato in precedenza con i benefici “prima casa” entro un anno dalla stipula del nuovo contratto di acquisto. La Legge di Bilancio 2025 ha esteso tale termine a due anni. Qui nasce la questione controversa.
La norma consente espressamente di fruire delle agevolazioni ’’prima casa’’ in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già titolare di altra abitazione, acquistata con l’agevolazione in esame, a condizione che lo stesso si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.
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Cosa succede se avviene il contrario? Cioè cosa succede se il proprietario decide di vendere la casa acquistata con i benefici “prima casa” (potrebbe avere ricevuto un’ottima offerta, oppure l’acquirente ha urgenza di concludere l’affare) e in un secondo momento (futuro) acquista una nuova casa? Può ottenere i benefici?
In questo caso trova applicazione l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 il quale prevede che nel caso di vendita di un immobile acquistato come “prima casa” matura un credito di imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Lo stesso deve essere utilizzato per l’acquisto di un nuovo immobile, ma entro un anno.
La Legge di Bilancio 2025, o meglio il Legislatore, quando ha provveduto a prorogare il termine per la vendita del precedente immobile, non ha prorogato anche il termine previsto dall’articolo 7 della legge 448 del 1998 e le norme non possono essere applicate per analogia.
A conferma di ciò l’Agenzia delle Entrate nella risposta a Interpello 297 del 2025 ricorda che le norme che prevedono agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione. Come affermato dalla Corte di cassazione, «le norme fiscali di agevolazione sono norme di ’’stretta interpretazione’’, nel senso che non sono in alcun modo applicabili a casi e situazioni non riconducibili al relativo significato letterale» (cfr. ex multis Cassazione 16 luglio 2020, n. 15249; Cassazione 3 giugno 2015, n. 11373).
A nulla vale il fatto che il contribuente lamenti una disparità di trattamento, che in effetti sussiste, infatti, l’unica differenza nei due casi è che la manovra di Bilancio 2025 estende l’agevolazione per chi acquista una nuova casa prima di vendere la casa per la quale aveva ottenuto l’agevolazione e si impegna a vendere, mentre nel secondo caso il contribuente prima vende e successivamente acquista. Le dimenticanze del Legislatore spesso ricadono sui contribuenti.
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