Vendita di immobili e difformità planimetriche: l’impatto del D.P.R. 380/2001, i limiti dell’art. 34-bis e i casi di ricorso alla CILA tardiva.
Cosa succede se si decide di vendere una casa la cui planimetria non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile? Può capitare che nel corso degli anni il proprietario decida di aprire una porta in un punto diverso, che sposti un tramezzo o modifichi il ripostiglio senza aggiornare la piantina dell’immobile. Queste modifiche, però, riemergono nel momentoin cui si decide di vendere la casa poiché la perizia del tecnico potrebbe far notare la mancata corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i documenti catastali.
Avere una planimetria che non rispecchia l’immobile, tuttavia, non significa dover necessariamente affrontare una sanatoria edilizia. Tutto dipende, infatti, dall’entità della modifica apportata e da quando sono stati eseguiti i lavori.
Vediamo nel dettaglio quando una planimetria sbagliata non richiede per forza una sanatoria.
Tolleranze esecutive e difformità minori
Il Testo Unico dell’Edilizia, che è stato integrato anche dal decreto Salva Casa, disciplina le tolleranze esecutive, ovvero le piccole irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture, la diversa collocazione degli impianti o delle opere interne che non costituiscono una violazione edilizia a patto che non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Se le difformità riguardano lavori realizzati entro il 24 maggio 2024 e si tratta di lievi scostamenti rispetto al progetto, non serve il titolo in sanatoria. E a questo proposito va smantellato anche il falso mito delle percentuali: le soglie di tolleranza percentuali introdotte dal Decreto Salva Casa riguardano parametri come la cubatura, le superfici e le altezze, ma non sono un margine di azione che permette di riprogettare in autonomia gli spazi interni della casa senza i permessi.
Se le difformità, quindi, rientrano nella tolleranza prevista dalla legge, si può procedere a vendere l’immobile anche senza sanatoria, poiché il tecnico incaricato provvederà a redigere una dichiarazione asseverata a supporto del rogito.
Quando serve la CILA tardiva o la sanatoria?
Se le modifiche apportate agli spazi interni in un secondo momento e senza pratiche edilizie non comportano un aumento di volumetria, ciò non basta a farle rientrare nelle tolleranze esecutive.
È necessario sanare l’aspetto urbanistico nel seguente modo:
- per spostamento di pareti divisorie o tramezzature (non muri portanti) è necessaria la CILA tardiva per la diversa distribuzione degli spazi interni. In questo caso è richiesto il pagamento di una sanzione amministrativa per regolarizzare la posizione dell’immobile in tempi rapidi;
- per interventi che hanno interessato parti strutturali dell’immobile si applica l’articolo 36-bis del Testo Unico: l’importo da versare per la regolarizzazione non è fisso, ma è quantificato in base al tipo e all’entità degli interventi eseguiti.
Aggiornamento del Catasto
In questo senso è importante anche fare una distinzione tra conformità urbanistica (ovvero quella del Comune) e conformità catastale (quella fiscale). Il Catasto deve rispecchiare la realtà dell’immobile al momento della vendita. Una porta in un altro punto o un tramezzo spostato non alterano la rendita catastale dell’immobile, a patto che il numero dei vani e la loro funzione rimangano invariati.
Se l’intervento ha ridistribuito gli spazi, aumentando o diminuendo i vani o se un ripostiglio è stato ampliato per essere trasformato in una stanza, la variazione catastale richiede il deposito di una nuova planimetria prima del rogito.
I controlli da effettuare prima del rogito
Per evitare che la compravendita venga bloccata dalle modifiche apportate all’immobile è necessario verificare tre elementi con un tecnico abilitato:
- lo stato reale dell’immobile;
- i titoli abilitativi e i progetti depositati in Comune;
- la planimetria depositata al Catasto.
Il tecnico potrà stabilire fin da subito se la difformità rientra tra le tolleranze di cantiere o se richiede un titolo in sanatoria con il contestuale aggiornamento della planimetria catastale.
Argomenti
