Oggi vi propongo di vedere gli immobili come un problema: esamineremo perché potrebbe essere necessario cambiare mentalità per affrontare l’eredità immobiliare che prima o poi riceveremo.
Un mio cliente mi ha recentemente raccontato delle notevoli difficoltà che sta affrontando nel tentativo di vendere la casa di suo padre, nonostante sia un attraente immobile situato nella suggestiva campagna astigiana.
Nel corso degli anni, ha avuto un solo potenziale acquirente, che aveva chiesto uno sconto del 10% durante la trattativa. Lui gliel’ha negato e di conseguenza la casa è ancora sul mercato.
Alcuni potrebbero chiedersi: ha senso generalizzare il caso? Io ho immobili in città...
Circa due terzi della ricchezza privata italiana è legata agli immobili, ed è una cifra doppia rispetto al debito pubblico. Tuttavia, i tempi cambiano e dobbiamo esaminare i fattori di lungo periodo che minacciano il tradizionale ruolo delle case come strumento per accumulare e trasmettere ricchezza in Italia.
Il fattore demografico è significativo: la domanda di abitazioni era in crescita durante la nostra giovinezza, ma ora il termine «boomers» è associato agli anziani. Inoltre la riduzione della natalità comporta anche la diminuzione della domanda di case, e molti dei «nuovi italiani» non hanno un reddito sufficiente per supportare la richiesta di abitazioni di qualità. Infine l’invecchiamento porta in prospettiva a concentrare le proprietà nelle mani di pochi giovani, creando ciò che definisco sul mio canale YouTube, Finanza Serena, l’«imbuto immobiliare».
È essenziale poi considerare anche che le nostre abitazioni sono energivore, e che dovremo investire notevoli risorse per affrontare la transizione energetica.
Queste criticità - sebbene rilevanti - da sole non sono sufficienti per giustificare la mia visione pessimistica. È necessario considerare anche la dinamica economica italiana: siamo un Paese con dinamiche retributive piatte, tasse orientate prevalentemente sul lavoro e bassa competitività.
La volontà e la forza politica dei governi sembrano insufficienti a promuovere un cambiamento significativo che riporti l’Italia tra i motori dell’economia europea: le riforme necessarie per raggiungere questo obiettivo sono così impopolari da costituire un suicidio politico per chi le proponesse. Occorrerebbero infatti la tassazione della ricchezza a favore del lavoro, la revisione ed efficientamento della Pubblica Amministrazione, la creazione di condizioni concorrenziali specialmente nei servizi.
Inoltre la produttività del capitale immobiliare è bassa e i redditi derivanti sono spesso assorbiti dalle spese di gestione dell’immobile e dalle tasse.
Quindi lo scenario prospettico è:
- calo della domanda immobiliare a causa della bassa dinamica demografica ed economica;
- scarsa redditività degli immobili e alta richiesta di investimenti;
- dinamica salariale piatta.
In queste condizioni, giovani a basso reddito erediteranno immobili che generano richieste significative di liquidità: quindi avranno poche opzioni rispetto a vendere rapidamente parte del patrimonio di famiglia, diventato un fardello.
Le zone rurali sono le prime a subire queste dinamiche, ma le città, anche capoluoghi di provincia o di regione, specie nelle aree economicamente meno dinamiche, seguiranno lo stesso destino, a meno che l’Italia non subisca una significativa rivitalizzazione sulle cui condizioni opggi non è ragionevole sperare.
In conclusione, in modo provocatorio, potrei suggerire che vendere un appartamento in una città di provincia per acquistare un box a Milano o Cortina potrebbe essere una scelta vantaggiosa.
In sostanza il patrimonio italiano è mediamente molto illiquido e sarebbe opportuno valutare caso per caso e in tempo utile quali siano le opzioni più adeguate per evitare affanni e preoccupazioni.
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