Tasse sulla casa nel 2026, brutte notizie per tutti i proprietari

Brutte notizie per i proprietari di immobili diversi dalla prima casa. Le tasse sugli immobili sono destinate ad aumentare.

Nel 2026 prosegue la doccia fredda per i milioni di italiani che possiedono un immobile. Quello che per decenni è stato considerato l’investimento per eccellenza (il “mattone”), nell’ultimo periodo è al centro di una tempesta fiscale senza precedenti. Tra la stretta sulle rendite catastali, la revisione delle aliquote Imu, il progressivo addio ai bonus edilizi, le plusvalenze e le vecchie imposte strutturali, il carico tributario sugli immobili rischia di non lasciare nessuno indifferente. Non si tratta più solo delle tasse ordinarie, ma di una valanga di nuove regole che si sono sommate alle precedenti per pesare sul portafoglio dei proprietari.

Possedere un immobile in Italia, infatti, non è mai stato così costoso e mentre il mercato immobiliare tenta di stabilizzarsi, il possesso di una seconda casa sta diventando un lusso che in pochi vorranno permettersi.

Intanto è bene chiarire subito che sulla casa le tasse e le imposte che si devono pagare sono più di una: in molti credono che una volta versata l’Imu per gli immobili si sia a posto con il Fisco, ma non è proprio così.

Quali sono le tasse immobiliari che saranno chiamati a pagare coloro che hanno una seconda casa in affitto, coloro che hanno una seconda casa a disposizione (come, ad esempio, una casa vacanza o una casa vuota da destinare al figlio quando si sposa), quelli che decidono di vendere una casa e chi vuole vendere una casa ristrutturata con il superbonus? Come aumentano, invece, le tasse per chi possiede una casa per la quale vanno aggiornate le rendite catastali?

In questo articolo affronteremo tutte quelle che sono le novità in ambito tasse sulla casa che si sommano alle imposte già esistenti per vedere quanto pesa un investimento immobiliare per chi decide di avere una casa successiva alla prima.

Tasse immobiliari per i proprietari

Quali sono le tasse che deve pagare il proprietario di un immobile? Tralasciamo la prima casa, visto che per questo immobile neanche il versamento dell’Imposta Municipale Unica è dovuto se si tratta di un immobile non di lusso, e soffermiamoci su quelli che sono i costi che si devono sostenere per le seconde case. Sulla prima casa non di lusso, infatti, l’unica tassa che si paga è la Tari.

Il proprietario di una seconda casa, invece, deve tenere conto di tutta una serie di imposte da versare che, nel corso dell’anno, possono diventare anche abbastanza consistenti.

Si parte dall’Imu, il cui importo varia in base al Comune di residenza, che sulla seconda casa è sempre dovuta (sono previsti sconti e agevolazioni se si risponde a determinate condizioni), anche se l’immobile è concesso in locazione.

Va considerato, poi, che sulla seconda casa è dovuta anche la Tari. Solo nel caso che sia locata la tassa sui rifiuti la paga l’inquilino, in tutti gli altri casi (casa vuota nello stesso Comune, casa sfitta in un Comune diverso, casa vacanza, ecc...) la tassa la paga il proprietario, anche se in alcuni Comuni potrebbe essere previsto uno sconto (abbastanza marginale) per le case occupate solo una parte dell’anno.

Se la seconda casa è affittata, poi, si devono versare le imposte sul reddito percepito dai canoni di locazione che possono essere:

• ordinarie (in questo caso si paga l’Irpef sommando questi redditi a tutti gli altri posseduti);
• cedolare secca la cui percentuale è il 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%. Per le case poste in affitto breve, inoltre, la cedolare secca è del 21% sul primo immobile, del 26% sul secondo, a partire dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, rendendo obbligatoria l’apertura della Partita Iva. Una volta superata la soglia dei 2 immobili, tutti i redditi derivanti dalle locazioni brevi confluiscono nel reddito d’impresa e sono soggetti a tassazione ordinaria Irpef, con l’aggiunta dei costi di gestione della Partita IVA e dei contributi previdenziali.

Da sottolineare, poi, che per la seconda casa sfitta ubicata nello stesso comune dell’abitazione principale è dovuta anche l’Irpef oltre all’Imu. L’Irpef, invece, non è dovuta se la casa sfitta si trova in un Comune diverso rispetto a quello dove è ubicata l’abitazione principale.

Se è seconda casa nello stesso comune, paga Imu + 50% dell’Irpef calcolata sulla rendita catastale rivalutata del 5%.

La norma è stata pensata per agevolare coloro che la seconda casa la tengono vuota per esigenze personali (come punto di appoggio in un altro Comune, magari per motivi di lavoro, o come casa per le vacanze della famiglia) e per aumentare la tassazione a chi tiene la casa vuota invece di affittarla, anche se non la usa (appunto quella nello stesso Comune dell’abitazione principale).

Quante tasse si pagano se si vende una casa?

Se si vende una casa prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto è necessario versare le imposte sulla plusvalenza del prezzo di vendita rispetto a quello di acquisto. La differenza in questione si somma agli altri redditi del contribuente ed è assoggettata a tassazione ordinaria. Se si vende, invece, dopo che sono trascorsi 5 anni dall’acquisto, anche se c’è una plusvalenza, nessuna tassazione è dovuta.

Le tasse di vendita sulla plusvalenza della seconda casa si possono abbassare o annullare nei seguenti casi:

• se il ricavato dalla vendita è reinvestito per acquistare un’altra abitazione entro 12 mesi dalla vendita;
• se il ricavato è investito solo in parte, la tassazione si applica solo sulla parte non reinvestita.

Se la casa che si vende è stata acquisita per successione le tasse sulla plusvalenza sono dovute solo nel caso che si decida di vendere nei primi 5 anni dall’accettazione dell’eredità, se la vendita è successiva, invece, nulla è dovuto. La plusvalenza in questo caso si calcola sulla differenza del valore dichiarato nella successione e il prezzo di vendita.

Da considerare che per la casa ereditata, in caso di vendita, va pagata anche l’imposta sulla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Anche in questo caso la plusvalenza è assoggettata al regime Irpef ordinario.

Se si vende una casa, invece, che è stata ristrutturata con il superbonus le tempistiche cambiano, e anche la tassazione. Si è chiamati a pagare il 26% sul maggior valore che l’immobile ha acquisito grazie alla ristrutturazione se lo si vende prima che siano trascorsi 10 anni dal termine dei lavori, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto.

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Quanto aumenta le tasse con l’aggiornamento delle rendite catastali?

Sempre in ambito ristrutturazioni va ricordato che il Testo Unico dell’Edilizia prevede che per un immobile sottoposto a ristrutturazione si ha l’obbligo di aggiornare le rendite catastali (o in alternativa di presentare una dichiarazione con la quale si affermi che gli interventi non hanno avuto impatto sul classamento dell’immobile). Per le case ristrutturate con il superbonus, che quasi sempre aumentano di classe, l’aggiornamento delle rendite è reso obbligatorio anche dalla Legge di Bilancio 2024.

L’Agenzia delle Entrate sta inviando, già dallo scorso anno, lettere di conformità a chi ha chiuso i cantieri Superbonus senza aggiornare la planimetria e le rendite catastali.

Aggiornare le rendite catastali di un immobile ristrutturato che ha avuto un aumento di classe comporta, come conseguenza, un aumento dell’Imu, una maggiore incidenza nell’Isee e un aumento dell’eventuale Irpef dovuto per la seconda casa sfitta che si trova nel comune in cui è ubicata l’abitazione principale.