Il settore degli affitti brevi in Italia sta affrontando significative trasformazioni normative che impattano direttamente sulla gestione degli immobili destinati a questo scopo.
Due recenti provvedimenti, uno dalle conseguenze evidenti ed uno dai risvolti decisamente meno evidenti stanno suscitando malumore tra proprietari e operatori del settore:
- Quello evidente: obbligo di identificazione personale degli ospiti: Una circolare del Ministero dell’Interno impone che l’identificazione degli ospiti avvenga di persona al momento dell’accesso all’appartamento, rendendo inadeguate le cassette per le chiavi e il self check-in.
- Quello più nascosto: la trattenuta diretta della cedolare secca da parte delle OTA dal 2025: Le piattaforme di prenotazione online dovranno trattenere l’importo della cedolare secca, versando al proprietario l’importo netto e rilasciando una certificazione a fine anno.
La circolare del Ministero dell’Interno, emanata il 18 novembre 2024, ribadisce l’obbligo per i gestori di strutture ricettive e per chi affitta immobili per brevi periodi di identificare personalmente gli ospiti al momento dell’arrivo. Questo significa che pratiche come il self check-in tramite cassette per le chiavi o codici di accesso non sono più consentite. L’obiettivo è garantire una maggiore sicurezza e prevenire usi impropri delle strutture.
Questa misura ha suscitato reazioni contrastanti. Alcuni amministratori locali, come il sindaco di Bari, Vito Leccese, hanno espresso soddisfazione, sottolineando la necessità di mitigare l’esplosione delle locazioni turistiche che contribuiscono alla gentrificazione delle città storiche. Tuttavia, per i proprietari, ciò comporta una maggiore complessità nella gestione degli affitti, potenzialmente riducendo la disponibilità di alloggi o aumentando i costi operativi.
Ancora una volta la politica si schiera contro i proprietari delle seconde case.
A partire dal 2025, le Online Travel Agencies (OTA) come Booking.com e Airbnb saranno obbligate a trattenere direttamente l’importo della cedolare secca sugli affitti brevi, versando al proprietario l’importo netto. A fine anno, le OTA rilasceranno una certificazione attestante l’avvenuto pagamento dell’imposta.
Questa modifica mira a semplificare il processo fiscale e a contrastare l’evasione. Tuttavia, presenta criticità per contribuenti senza reddito IRPEF e/o con crediti di imposta:
- Contribuenti senza reddito IRPEF: Ad esempio, titolari di partita IVA che pagano un’imposta sostitutiva o sono incapienti (circa 9,6 milioni di contribuenti non pagano l’IRPEF, principalmente a causa di redditi esenti o sotto la soglia imponibile).
- Contribuenti con crediti d’imposta, ma senza reddito IRPEF: Poiché i crediti di imposta si “scontano” solo dall’IRPEF, coloro che hanno maturato crediti d’imposta, ad esempio per ristrutturazioni edilizie, ma sono - ad esempio - partite IVA o cassa integrati sono impossibilitati ad utilizzare il credito che quindi scadrà, inutilizzato.
Supponiamo che un proprietario abbia sostenuto 20.000 euro di spese di ristrutturazione, per mettere l’alloggio sul mercato degli affitti brevi, abbia un credito d’imposta totale di 10.000 euro, da utilizzare in quote annuali di 1.000 euro per 10 anni.
Se il proprietario percepisce un reddito annuo da affitti brevi di 5.000 euro, con l’attuale sistema potrebbe utilizzare il credito d’imposta per ridurre l’imposta dovuta su questo reddito. Tuttavia, con la nuova normativa, la cedolare secca sarà trattenuta alla fonte dalle OTA, impedendo al proprietario di utilizzare il credito d’imposta per compensare l’imposta sugli affitti.
Di conseguenza, i 1.000 euro di credito d’imposta annuali rimarrebbero inutilizzati e, se non compensati entro il periodo previsto, andrebbero persi, con un beneficio per lo Stato e un danno per il contribuente.
Ancora una volta...
